Досрочное погашение ипотеки позволяет заемщику заплатить меньше и сэкономить деньги. Как правило, выгода от досрочного погашения ипотеки тем выше, чем «моложе» кредит, а чем позже, тем она меньше. Это происходит из-за использования банками аннуитетной системы платежей, когда в начале срока выплачивается основная часть процентов, а уже потом идет выплата самого «тела» кредита.
Решение о досрочном погашении ипотеки должно приниматься и прочитываться индивидуально для каждого заемщик. Для досрочного погашения ипотеки лучше использовать только дополнительные средства, которые поступили в бюджет сверх нормы и по минимуму перегружать свои финансы. Не стоит стремиться к нему ради самого досрочного погашения, если оно не решает каких-то более важных задач. Стоит учитывать следующие факторы, которые влияют на выбор стратегии досрочного погашения:
- Долговая нагрузка. Долг по ипотеке может заблокировать получение других кредитов. Чем ниже ежемесячная долговая нагрузка, тем больше можно себе позволить. Чем быстрее будет закрыта ипотека, тем быстрее можно брать другие кредиты.
- Скорость снятия обременения с недвижимости. Пока квартира в ипотеке, возможности распоряжаться ей ограничены. Лучше досрочно разобраться с кредитом, снять обременение и дальше свободно распоряжаться ей. В некоторых случаях это важно для заемщика.
- Перспективы роста доходов/уровня инфляции. Не исключено, что с ростом доходов бюджета заемщика и общим удешевлением денег, «стоимость» стандартного ежемесячного платежа для бюджета заемщика упадет. И можно будет вносить большие суммы, досрочно погашая кредит.
Существует два базовых варианта досрочного погашения:
- Сокращение срока кредитования – позволяет заплатить меньше денег банку;
- Сокращение ежемесячного платежа – позволяет снизить нагрузку на бюджет.
Заемщику нужно выбрать, какой именно вариант будет выгоднее лично для него. У каждого есть свои плюсы и минусы.
Так, если заемщик выбирает сокращение срока кредитования, он может заплатить какую-то сумму, один раз или дополнительно платить ее каждый месяц. Так он скорее выплачивает «тело» кредита и, соответственно, сокращает объем выплаченных процентов. Положительный эффект – экономия на процентах по кредиту. Отрицательный – кредитная нагрузка без изменений или даже растет (поскольку нужно больше отдавать в уплату кредита).
Если заемщик выбирает сокращение ежемесячного платежа, то дополнительные средства идут на погашение основного долга. Поскольку так сумма уменьшается, начисляемые на нее проценты становятся меньше, а платежи пересчитываются по новому графику и обязательный ежемесячный платеж уменьшается. Положительный эффект – уменьшается ежемесячный платеж и падает долговая нагрузка на заемщика. Оборотная сторона – платить все равно придется весь срок, а заметно сэкономить на переплате не получится.
Многие заемщики, если позволяет бюджет, выбирают смешанный вариант:
- Крупный единоразовый платеж (например – материнский капитал, премия, наследство и т.п.) направляется на досрочное погашение – с сокращением обязательного ежемесячного платежа.
- Заемщик продолжает выплачивать прежнюю сумму, т.е. как бы вносит каждый месяц дополнительную сумму, поверх нового обязательного платежа. И за счет этого сокращается срок кредитования.
Преимущество смешанной стратегии – в гибкости. При необходимости можно сократить платежи до минимального обязательного, а потом снова нарастить и все это без нарушений сроков. Плюсы и минусы схема наследует от обоих «родителей», но выражены они слабее.
Выбор любой из приведенных выше стратегий должен начинаться с изучения ипотечного договора и приложений к нему. Нужно точно выяснить зафиксированные в нем условия досрочного погашения ипотеки. Чаще всего дата подачи заявления о досрочном погашении привязана к дате очередного платежа. В заявлении на досрочное погашение нужно указать выбранный вариант для погашения и дальше следовать избранной стратегии.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
