Растущие цены на недвижимость и низкие доходы россиян могут привести к увеличению долговой нагрузки по вновь выданным ипотечным кредитам. Под риск попадают крупнейшие российские банки.
Аналитики международного рейтингового агентства Moody’s прогнозируют, что после завершения программы льготной ипотеки под 6,5% в России замедлится рост ипотечного кредитования — с 21% в 2020 году до 15% в 2021 году.
Свои пять копеек в замедление роста ипотечного портфеля может внести и повышение ключевой ставки Центробанка. С июля 2020 года ключевая ставка держалась на уровне исторического минимума 4,25%, в марте регулятор поднял ее до 4,5%, в апреле — до 5%.
Сейчас, пока процентные ставки по ипотеке минимальны, объемы жилищного кредитования растут двузначными темпами — люди стремятся заскочить в последний вагон льготной ипотеки.
Им неважно, что первичное жилье подорожало настолько неадекватно, что выгоды от льготной ипотеки уже не осталось.
Продолжение роста ипотечного кредитования на фоне снижения доступности жилья может увеличить риски крупнейших банков в этом сегменте, считают в Moody’s. В основном это государственные банки (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Открытие, ПСБ, Дом.рф), а также Росбанк, Райффайзенбанк и Альфа-Банк.
Жилье становится всё недоступнее из-за увеличения разрыва между ценами на недвижимость и доходами граждан.
Если цены в течение года росли буквально на глазах, особенно в Москве и Подмосковье, то картина с доходами намного печальнее. По данным Moody’s, первичное жилье в России подорожало по сравнению с 2019 годом почти на 25%, вторичное — на 14%.
Динамика реальных доходов населения, также по данным агентства, остается отрицательной с 2013 года.
В пандемию у многих ухудшилось финансовое состояние: у кого-то сократились доходы, кто-то вовсе потерял работу. Вклады по депозитам из-за снижения ставок стали невыгодны. Те, у кого были какие-то накопления, предпочли вложить их в недвижимость как самый надежный инструмент инвестирования.
Тем более что власти вовремя подсуетились и запустили программу льготной ипотеки, а потом продлили ее до 1 июля 2021 года. Парадокс: даже в такой сложной ситуации граждане умудрились набрать ипотечных кредитов больше, чем в мирное время! В прошлом году банки выдали рекордный объем ипотеки, на льготную программу пришлось 23% ипотечных выдач.
Сейчас активно обсуждается вопрос продления ипотеки с господдержкой. В Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области и Краснодарском крае программу, скорее всего, не оставят — с этим согласны даже ярые сторонники сохранения ипотеки с низкой ставкой. В этих регионах ажиотажный спрос на новостройки привел к взрывному росту цен и вымыванию рынка.
В то же время в правительстве уже предложили внести изменения в нацпроект «Жилье и городская среда». На совещании у вице-премьера Марата Хуснуллина была озвучена инициатива по понижению средней ипотечной ставки до 6,9% — это на 1% меньше, чем было заложено в начальной версии нацпроекта.
Первая версия проекта предполагала, что к 2020 году средняя ставка по ипотеке достигнет 8,7%, а к 2024 году — 7,9%. Неожиданные коррективы внесла пандемия коронавируса. Смягчение денежно-кредитной политики и запуск льготной ипотеки привели к перевыполнению плана — по данным Центробанка, средняя ипотечная ставка по итогам марта составила 7,28%.
Понизить ставку до 6,9% собираются с помощью комплексных программ субсидирования. Многие эксперты считают этот план утопией, поскольку расширение льготных программ снова повлияет на цены и выгоды от низких ставок будут нивелированы.
Moody’s прогнозирует, что в следующие 1,5 года просрочка по ипотеке вырастет до 2-2,5% от общего объема кредитов с 1,4% по состоянию на III квартал 2020 года — при условии, что заемщики не смогут обслуживать часть реструктурированных кредитов, а качество новых ссуд ухудшится.
Если цены на недвижимость будут продолжать расти, а доходы россиян останутся низкими, банки могут пойти на смягчение требований к потенциальным заемщикам и снижение первоначального взноса по ипотеке. Это хорошо для заемщиков, но делает банки более уязвимыми к внезапному падению цен.
