КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
Рано или поздно каждый сталкивается с необходимостью продажи либо покупки недвижимости: квартиры, дома, участка земли. Цель моей статьи разобраться, так ли необходимо привлечение риелторов по сделкам связанным недвижимостью, какие минусы и плюсы получит клиент, какие риски понесет или может понести и как это можно сделать самостоятельно. Разделим процесс продажи (приобретения) объекта недвижимости на этапы: подбор (поиск), подготовка (к продаже, покупке), сделка, оформление.
Начав статью мне бы хотелось предупредить читателя что, выходя на рынок недвижимости покупатель (продавец) берет на себя риски, которые могут привести как к потере собственных денежных средств, так и объекта недвижимости, вне зависимости занимаетесь ли Вы реализацией объекта самостоятельно, либо прибегаете к услугам риелтора. Риелторы в своей рекламе обещают своим клиентам «сертификат», (гарантию безопасной сделки) собственного изготовления, которые служат только для повышения уровня доверия покупателя и является рекламным продуктом. Более-менее гарантией по сделкам с недвижимостью является страхование своего риска в страховой компании, но от неразумности и не предусмотрительности страхователя это не защитит.
Цены риелторов на рынке недвижимости варьируются в зависимости от регионов от нескольких десятков тысяч в небольших населенных пунктах регионов так и до нескольких сотен в городах федерального значения. При чем политика вознаграждения везде разная, где-то платит продавец, где-то риелтор требует деньги и с того и другого, даже если подбор не проводит, а объект уже есть и нашел его потенциальный покупатель через информационные платформы. Такаю политику двойного вознаграждения в основном используют в крупных городах Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и т.д. Договора услуг в большинстве своем клиенту риелторы стараются не выдавать на руки в период подбора-продажи объекта, из за опасения привлечения к ответственности в соответствии с ФЗ «Защите прав потребителя».
Во времена отсутствия глобализации, цифровых коммуникаций люди размещали информацию в газетах, на телевидении, развешивали объявления на стенах домов, столбах. В 90-х, с зарождением экономических отношений на бескрайних просторах СНГ, на рынке профессиональных услуг появились такие профессиональные игроки как риелторы. В те времена риелторы вели свои базы объектов недвижимости, обращение к ним сокращало время на подбор, продажу квартиры. С развитием информационных технологий информацию по объектам можно найти на сайтах информационных платформ Циан, Яндекс, Авито, Юла и т.д., где можно подобрать, продать объект по необходимым параметрам: региону, району, цене и т.д. В большинстве информационные платформы с использованием заложенного алгоритма даже осуществляют оценку объекта недвижимости по параметрам. Так что выходя на рынок недвижимости сравнив объект недвижимости с аналогичными можно выстроить ценовую политику. Данный метод у профессиональных оценщиков называется сравнительным, он признан научным и позволяет с большой долей вероятности вывести среднюю цену на объект. Риелторы используют те же информационные платформы. Отсюда первый вывод, найти объект, установить необходимую цену при продаже может любой человек, минуя риелторов. Но вот в большинстве своем наткнувшись на объявление в большинстве своем оказывается, что в качестве продавца выступает риэлтерское агентство, и квартиры уже нет, якобы ее уже продали. Но собеседник Вас заверяет что поможет Вам подобрать квартиру, что у него собственная база покупателей и продавцов. На самом деле это одна из политик по привлечению потенциальных покупателей. Риелтор всеми силами не позволяет покупателю и продавцу встретится без своего участия.
При подборе квартиры в новостройке либо в коттеджном посёлке столкнуться не с застройщиком, а агентом в виде риэлтерского агентства очень велик. Застройщик не имея в штате продажников очень часто использует связку риелтор-застройщик, управляющая компания застройщик. Но об этом в другой статье. На сайте застройщиком указываются телефон и адрес центра продаж застройщика. Покупатель, приехав в центр продаж новостройки, осмотрев и выбрав квартиру начиная заполнять договор вдруг понимает, что заполняет договор на оказание юридических услуг по подбору, либо бронированию квартиры с агентом (риелтором), подготовки договора купли-продажи. Цена договора в среднем составляет от 50 000-100 000 рублей.
Осмотреть вторичный объект недвижимости, пообщаться с собственником в маленьких населенных пунктах конечно это не проблема, но в условиях мегаполиса, это возможно на выходных либо в отпуске, при чем осмотреть за один день возможно не более нескольких объектов. О времени можно договорится, но при этом надо заранее выстроить график встреч на день, чтобы наиболее результативно провести встречи. При подключении риелтора, последний берет на себя организацию встреч на себя, но не гарантирует что в несколько объектов Вы не скатаетесь в холостую.
Обсуждать в статье предпочтения покупателя, возникающие по его этажности, удаленности объекта, инфраструктуре я не буду. Объект недвижимости необходимо проверить на предмет собственности, перехода права собственности, отсутствии ограничения отчуждения через Росреестр. Сама услуга платна и составляет около 300 рублей. В Москве, Подмосковью можно получить информацию о зарегистрированных лицах по квартирных карточках и домовым книгам и лицевым счетам, не смотря на то что с апреля 2018 МВД перестало вести квартирные карточки и домовые книги перейдя на систему Мир. В регионах эти документы носят архивный характер. Кроме того, через МФЦ Москвы и Московсколй области можно запросить Единый жилищный документ по объекту недвижимости. Данная услуга считается государственной и ее можно заказать через личный кабинет.
Собственника продаваемой квартиры необходимо проверять на наличие признаков банкротства на сайте Федресурса, по картотеке дел суда по месту регистрации, по картотеке исполнительных производств сайта ФССП. Желательно в день сделки требовать от продавца справки из наркологии, психоневрологического диспансера по месту жительства. Желательно избегать сделок по доверенности и с участием граждан пожилого возраста, сделок по объекту недвижимости проведенных менее трех лет назад. Проверку объекта недвижимости и клиента риелторы считают дополнительной услугой, которую необходимо оплачивать отдельно и недешево. Договор купли-продажи можно составить самому, можно прибегнуть к услугам нотариуса. Нотариальное заверение сделки обязательно требуется по сделкам с участием денег банка (ипотеке).
Регистрация права собственности является госуслугой и проходит в любом МФЦ. Некоторые риелторы выдают эту услугу как юридическую услугу.
Процесс передачи денежных средств по сделкам с недвижимостью это тема для отдельной статьи.
Идет постоянная борьба с собственниками объектов недвижимости в целях вынуждения воспользоваться своими услугами, кроме навязывания услуг собственника берут измором, названивая под видом покупателя, провоцируют бан объявления собственника путем создания дубля объявления на информационных платформах Циан, Яндекс, Авито, Юла.
Риелтор сам по себе не является носителем специальных познаний. Деятельность его не лицензирована, свои риски он не страхует, требований по образованию к лицам, осуществляющим риэлтерскую деятельность не предусмотрена законом. Сотрудники риэлтерских агентств по своей природе оказываю юридические услуги и являются продавцами (поставщиками услуг) в данном сегменте рынка. Конечно бывают случаи, когда самостоятельно продать (купить) объект недвижимости невозможно из-за личных обстоятельств, тогда несении дополнительных расходов необходимо и оправдано. Практика взыскания с риелтора расходов по рискам связанным с приобретением-продажи квартир нулевая. Что вы взыщите если после покупки квартиры выяснится что имеется лицо отказавшееся в свое время от приватизации объекта в пользу собственника или сделку признают ничтожной?!
Во всех других обстоятельствах любой, неленивый,, целеустремленный человек в состоянии самостоятельно приобрести, продать объект недвижимости с минимальными рисками, и затратами минуя сомнительные услуги профессиональных игроков.
lagalaid.ru
