В прошлой статье мы разбирали, когда можно не платить налог с продажи недвижимости. А в этой давайте разберемся, как его рассчитать и, самое главное, как снизить его размер, если платить все равно придется.
Расчет налога
Тут все предельно просто. Налог от продажи квартиры – это все тот же налог на доходы физических лиц (НДФЛ), которым облагается Ваша зарплата. Его размер составляет 13%.
В этой статье мы с Вами рассмотрим несколько примеров расчета налога: с разными видами налоговых вычетов. Во всех примерах для расчета давайте возьмем продажу квартиры стоимостью 3 млн. рублей – так Вы сможете посмотреть все примеры расчета, сравнить разницу в сумме налога при их применении и выбрать для себя подходящий.
То есть для продажи квартиры из нашего примера наш доход составит 3 млн., а стандартная сумма НДФЛ составит 3 млн. * 13% = 390 тыс. рублей.
Еще нужно учитывать вот какой момент :
Если мы продаем квартиру дешевле 70% ее кадастровой стоимости, то налоговой это не нравится, и для расчета НДФЛ она все равно будет использовать стоимость квартиры, равную 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса)
*кадастровую стоимость всегда можно посмотреть в выписке ЕГРН или на сервисе Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ».
Допустим, кадастровая стоимость квартиры из нашего примера – 4,5 млн. рублей.
То есть 70% кадастровой стоимости составляют 3 150 000 рублей, а мы продаем квартиру дешевле на 150 тысяч.
Значит НДФЛ = 3 150 000 рублей * 13% = 409 500 рублей.
Итак налог посчитали, теперь давайте уменьшать его размер . Конечно, законными способами.
1. Во-первых, мы можем уменьшить свой доход на 1 млн. рублей на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.
НДФЛ = (3 млн. рублей – 1 млн. рублей) * 13% = 260 тыс. рублей.
Чтобы применить этот вычет, нужно заявить о нем в декларации 3-НДФЛ, при этом подтверждать его какими-то документами не надо.
Важно! Вычет в размере 1 млн. рублей дается на все сделки по продаже недвижимости в отчетном году. То есть если за год Вы продаете две квартиры по 3 млн. каждая, то 1 млн. вычета вычитается из общей суммы дохода 6 млн., а не из дохода по каждой сделке. То есть НДФЛ = (3 млн. + 3 млн. - 1 млн.) * 13% = 650 тыс. рублей.
2. Во-вторых, мы можем уменьшить сумму нашего дохода на сумму наших расходов, которые мы понесли, когда эту квартиру покупали (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса).
Допустим, квартиру из нашего примера сами мы купили за 2,7 млн. рублей.
Значит НДФЛ = (3 млн. рублей – 2,7 млн. рублей) * 13% = 39 000 рублей.
Как понять, какой из вычетов выгоднее?
В нашем примере, очевидно, что выгоднее второй вид вычета. Но нужно помнить, что для его применения всегда нужны документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры - это договоры, чеки, расписки, платежные поручения, в общем любые документы, которые подтверждают, что Вы эту квартиру оплатили (кстати одного договора купли-продажи не достаточно, если только в нем нет отдельных условий о передаче денег на момент его подписания, но налоговая такие условия в договорах не очень жалует - ей до сих пор милее обычная расписка).
Так вот, если подтверждающих документов у Вас нет, и восстановить их не представляется возможным, то первый вид вычета - Ваш единственный вариант.
А еще первый вид вычета обычно выгоднее, если стоимость недвижимости менее 1 млн. рублей. Например, если продаете комнату за 700 тысяч рублей, то налог с продажи можно не платить вовсе. Для этого нужно воспользоваться первым видом вычета. Помните, что даже в этом случае вычет не применяется автоматически - о нем все равно нужно заявить в декларации 3-НДФЛ.
Как получить вычет?
О нем просто нужно заявить в декларации 3-НДФЛ. При продаже квартиры Вам в любом случае нужно подать ее в налоговую до 30 апреля следующего года после продажи – это нужно, чтобы отчитаться о Ваших доходах.
В этой же декларации нужно заявить один из двух вычетов. Если выбираете первый, то никаких дополнительных документов не потребуется. А если второй, то потребуется подтвердить свои расходы – то есть приложить копии договора, по которому была куплена квартира, а также расписки, чеки или квитанции, подтверждающие оплату.
Кстати, лучше не затягивать с подачей декларации. Во-первых, налоговая на основании ст. 88 Налогового кодекса сможет сама начислить вам налог в случае, если Вы не представите декларации, и налог она рассчитает, конечно, без вычетов. А во-вторых, начиная с мая (помним, что 30 апреля - последний день сдачи декларации) налоговая также будет начислять штраф в размере 5 % от суммы рассчитанного налога за каждый месяц просрочки, пока общая сумма штрафа не достигнет 30% (статья 119 Налогового кодекса). Причем месяцы считаются как полные, так и не полные – это значит, что если подача декларации просрочена на 2 месяца и 8 дней, то штраф все равно составит 15%. Минимальный размер штрафа – 1 000 рублей.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить следующие статьи об экономии на налогах.