Рынок недвижимости Египта переживает сегодня настоящий бум, перспективность его в ближайшие 5-10 лет - неоспорима. Сделка по купле-продаже недвижимости в Египте состоит из двух этапов. Первый - подписание договора купли-продажи между продавцом и покупателем, второй-регистрация объекта недвижимости в Департаменте по недвижимости и Нотариальной Палате. Иностранцы имеют право на покупку недвижимости и владение собственностью на территории страны в рамках закона о Частной собственности иностранных граждан (Закон №230 от 1996г.)
Данный закон регламентирует ограничения на владение собственностью иностранными гражданами в Египте:
* - иметь во владении не более двух объектов собственности
* - каждый объект не должен превышать площадь 4000 кв. м.
Далее мы выделим пять основных этапов, пять шагов на пути к покупке.
ШАГ 1.
Проверка правоустанавливающих документов и регистрационного статуса собственности.
Передача объекта недвижимости в собственность завершается после его регистрации в соответствующих государственных организациях. Зачастую, владельцы недвижимости не регистрируют свою собственность, дабы уклониться от уплаты госпошлины в размере 3% от стоимости объекта недвижимости.
Поэтому при покупке недвижимости необходимо выяснить, зарегистрирована ли собственность или нет. Это можно выяснить после изучения правоустанавливающих документов. Очень важно, затребовать оригиналы, с тем, чтобы исключить возможность подделки в копиях со стороны продавца.
ШАГ 2.
Необходимо проверить, не оформлен ли на данную собственность ипотечный кредит или залог. Египетское законодательство гласит, что ипотека и залог оформляются на саму недвижимость и продажа на низ никак не влияет. Очень часто бывает так, что новый покупатель с удивлением узнает, что его только что купленная собственность заложена третьему лицу. Поэтому, во избежании таких ситуаций, необходимо убедиться, что объект Вашей покупки не является предметом залога или ипотеки третьих лиц. Такую проверку возможно сделать в Официальном Залоговом Реестре в Нотариальной конторе по месту расположения недвижимости.
ШАГ 3.
Нужно быть уверенным, что все необходимые налоги и сборы на недвижимость выплачены. Согласно Египетскому законодательству, налогом на недвижимость облагается сама недвижимость, а не ее собственник. Величина налога зависит от вида собственности и ее месторасположения.
Смена собственника не влияет на величину налога, поэтому иногда новый владелец после завершения вделки узнает, что ему необходимо уплатить некоторую сумму в налоговую службу. Адвокат агентства недвижимости, в которое Вы обратились, обязан проверить все выплаты по налоговым сборам и пошлинам до начала сделки.
ШАГ 4.
Согласно Египетскому законодательству наличие договора купли-продажи между продавцом и покупателем является главным условием для оформления права собственности. Обычно, в Египте продавец предлагает контракт на арабском языке, который покупатель- иностранец не может прочитать. Такие контракты, как правило не включают все гарантии, не учитывают права и юридическую защиту, которые необходимы зарубежному покупателю. В серьезном риэлторском агентстве Вам всегда предложат бесплатный перевод на Ваш родной язык и перед подписанием договора, Вы будете четко представлять, что Вам предлагают подписать.
ШАГ 5.
Исходя из Египетского законодательства, регистрация собственности является вторым этапом при передаче недвижимости продавцом покупателю. Дело в том, что договор между покупателем и продавцом устанавливает юридические обязательства между ними, но не регулируют отношения с третьими лицами или соответствующими государственными структурами.
Иными словами, договор купли-продажи может быть использован для предъявления иска к продавцу собственности и не защищает покупателя от возможности исков со стороны третьих лиц. Зарегистрировать собственность возможно двумя способами:
* - регистрация собственности через Департамент Недвижимости и Нотариальную Палату.
Этот способ обычно используют, если собственность уже была зарегистрирована продавцом.
Срок регистрации зависит от степени готовности регистрационных документов и занимает от 3 до 6 месяцев. Необходимо учитывать 3% налог от стоимости объекта недвижимости . Мы не советуем Вам занижать стоимость собственности в договоре купли-продажи, с тем чтобы уменьшить регистрационный сбор, так как это может иметь нежелательные последствия для покупателя.
* - регистрация собственности в суде.
Вторым способом регистрации собственности является обращение продавца собственности в суд с исковым заявлением о подтверждении факта продажи недвижимости признанием покупателя законным владельцем собственности. Такое дело называется "Иск о подтверждении юридической силы продажи". По времени это занимает от 6 до 9 месяцев.
Мы настоятельно рекомендуем всем иностранным гражданам, желающим приобрести недвижимость в Египте, следовать вышеописанной технологии покупки, чтобы обезопасить себя и свою собственность от всевозможных подводных камней.
В идеале, самым безопасным способом покупки недвижимости является обращение в серьёзное агентство недвижимости, надежность и компетентность которого не вызывает сомнений.
