Все-таки у нас в стране остались умные и смелые аналитики. Один из порталов по рынку недвижимости дал правильный ответ на вопрос: кто виноват в росте цен на недвижимость – это правительство и Банк России.
Так, власти расширили программу льготной ипотеки, и скупать квартиры бросились даже те, кто планировал сделать это позже. Это логично: брать кредит под ставку ниже уровня фактической, а возможно и официальной инфляции, реально выгодно. Вот только нужно всегда учитывать, сможете ли вы этот кредит гасить, стабильны ли ваши доходы и не качается ли под вами рабочее место.
С точки зрения всего общества, льготная ипотека просто преступна. Что такое льготная ипотека? Это фактически дотирование, то есть доплата кредитной ставки до рыночного размера. Осуществляется она за счет средств всех налогоплательщиков. Так почему общие деньги, которые должны идти на общее благо, перераспределяются в пользу какого-то ограниченного круга лиц? У нас, кстати, согласно Конституции, и даже внесенных поправок в нее, все граждане равны вне зависимости от имущественного и материального положения.
Мы знаем ответ и на этот вопрос. Просто власти в период кризиса решили поддержать не столько нуждающихся в улучшении жилищных условий, сколько застройщиков, многие из которых прочно и давно связаны с нашей десятилетиями несменяемой властью. Таким образом, деньги налогоплательщиков и покупателей жилья в очередной раз перекочевали в карманы олигархов. Попутно на этом денежном потоке поживились вороватые чиновники всех мастей, ведь строительная отрасль одна из самых коррупционных.
Отчасти есть правда и в словах вице-премьера Марата Хуснуллина, который обосновал рост цен на жилье оттоком трудовых мигрантов, увеличением цен на стройматериалы, и переходом на проектное финансирование.
Если принять его слова на веру, то конечными виновными оказываются все те же: правительство и ЦБ. Кто придумал и продавил так называемое «проектное финансирование», когда застройщик может продать квартиру на нулевом этапе строительства, а вот получить деньги за нее только после сдачи объекта? Поэтому строители вынуждены увеличить объем привлекаемых кредитов, стоимость обслуживания которых и закладывается в цену. На кой хрен к нам завезли столько криворуких узбеков и таджиков? Ведь строили же дома ранее без них.
Основной же причиной роста цен на стройматериалы является падение курса рубля. ЦБ в который раз не справился со своей основной задачей – поддерживать стабильность национальной валюты. Мы уже неоднократно объясняли, что российская экономика полностью зависит от доллара, поскольку в любых товарах доля импортных комплектующих и технологий велика.
Независимые эксперты также говорят, что смягчение денежно-кредитной политики Банка России и введение налога на «большие» вклады сделали хранение денег на депозитах невыгодным. И это так. Вот потому, что многие не знают, как сохранить свои серьезные капиталы, и стали скупать недвижимость в «инвестиционных» целях.
А вот такие инвестиции сейчас нам кажутся совсем неоправданными. Да, за последний год цены на жилье выросли процентов на 30. Но если посмотреть ретроспективу за 10 лет, то рост был на уровне инфляции, а то и ниже. При этом недвижимость неликвидна – продать ее быстро можно только ниже рыночной стоимости. К тому же она всегда «просит есть»: налоги, ремонт, коммуналка...
Нет никаких оснований ждать дальнейшего ее бурного роста, поскольку экономика России и платежный спрос населения падают, покупателей становится все меньше и меньше.
Невыгодна и сдача квартир в аренду: доходность, то есть отношение полученных платежей к стоимости квартиры, ниже доходности тех же ОФЗ, которая, кстати, в последние дни достигла 7-8% годовых. А если ОФЗ купить на Индивидуальный инвестиционный счет, то доходность можно увеличить за счет получения налогового вычета.
И это уже не говоря про то, что в долгосрочном периоде вложения в акции, хоть российские, хоть американские, в разы опережают рост стоимости жилья.
