Досрочное погашение ипотеки - эта тема, которая волнует всех, кто оформил ипотеку!
Досрочное закрытие ипотечного кредита,позволяет быстрее расплатиться с банком по кредиту и вывести квартиру из обременения. После снятия обременения Вы в полной мере сможете распоряжаться своей недвижимостью: ее можно будет легко продать без лишних бумаг, не потребуется согласие кредитора на перепланировку.
Есть и финансовая сторона вопроса — досрочно погашая ипотеку, мы сокращаем переплату по процентной ставке, которая нередко достигает 30-40% от стоимости квартиры.
Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время. Такое право установлено законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.
Исключение составляют лишь случаи, когда в ипотечном договоре прямо прописаны какие-либо ограничения. Поэтому внимательно читайте условия кредита и уточняйте в банке правила досрочного погашения.
В соответствии с п. 2 ст. 810 ГК РФ банк нужно уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней, иначе деньги не спишутся. Но кредитор может уменьшить этот срок и до 1 дня — нужно уточнять по договору.
Уведомить банк о досрочном погашении ипотеки можно двумя способами:
- написать заявление в отделении банка;
- через интернет-банк или приложение (уведомление происходит одновременно с платежом, поэтому ничего писать не нужно).
При погашении ипотеки (без учета досрочных взносов) есть два вида платежей — аннуитетные и дифференцированные. Досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах идет на погашение основного долга.
Узнать об изменениях в выплате процентов и графике можно самостоятельно в отделении своего банка или через любой онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотеки.
Аннуитетный платеж. Каждый месяц до самого конца кредита оплачиваются равные суммы по строгому графику. Проценты начисляются на остаток основного долга ежемесячно.
Дифференцированный платеж. По мере выплаты кредита размер платежа уменьшается. Погашение производится по свободному графику. Проценты начисляются на остаток основного долга ежедневно.
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- сокращение срока кредита;
- уменьшение ежемесячного платежа.
При сокращение срока кредита ежемесячные платежи останутся исходного размера, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре.
Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей, и вы уверены, что сможете без проблем вносить эти суммы по графику и дальше.
При уменьшение ежемесячного платежа срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.
Важно — закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Пример. Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет. Внесем досрочный платеж 180 000 руб. в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж):
Как более выгодно гасить ипотеку, в счет уменьшения срока или уменьшение размера ежемесячного платежа?
С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств.
Если делаете однократное частично-досрочное погашение, то выбирайте из ситуации, если ежемесячный платеж для вас комфортный, то гасите срок, а если нет, то сократите платёж.
Нужно ли уведомлять банк о досрочном погашении?
Зависит от банка, некоторые банки необходимо уведомить за 30 дней, а кого-то в дату погашения. Возможны варианты:
- день в день
- за день до внесения денег
- за несколько дней
Обычно заявление можно подать через личный кабинет на сайте банка или даже в мобильном приложении (если есть такая опция).
Есть ли минимальная сумма для частично-досрочного погашения?
Минимальную сумму необходимую для досрочного платежа устанавливает Ваш банк. В основном сейчас в большинстве банков отсутствует ограничение по размеру суммы, но везде есть свои нюансы.
Можно досрочно внести на ипотечный счет крупную сумму за раз или платить частями по мере появления свободных денег. Банк принимает досрочные погашения в любой рабочий день, в том числе в дату списания основного платежа.
Например, в Сбербанке есть нюанс: если вносить сумму через офис, то ограничений по сумме нет, а вот через сбербанк онлайн можно внести не менее 30% от ежемесячного платежа.
В какой момент происходит списание денег?
Зависит от банка, возможно:
▪️в дату написания заявления
▪️в дату по графику
▪️в любую дату, которую укажет заёмщик
▪️на след.день за датой написания заявления
Как происходит списание денег:
▪️сумма ЧДП идет в погашение основного долга (ОД)
▪️из суммы частичной досрочки сначала списывают проценты на дату списания, а уже остаток идет в ОД, если гасить в дату платежа, то вся сумма пойдёт в ОД
⠀
