Мечтой любой гражданина России является покупка собственного жилья, при современных ценах покупка жилья становится делом или целью всей жизнью. Иногда многие поколения детей и родителей живут вместе ради заветных квадратных метров, платят длительную ипотеку и кредиты. Чаще, собственное жилье становится инвестиций многих поколений, а во многих случаях недостижимой мечтой для большинства россиян, в целом с одной сторон из-за стоимости квадратного метра и высоких кредитных ставок по ипотеки и на креды в целом.
Но стоит отметить, что собственное жилье, а именно полученное заветных документов из Управления Росреестра и договора купли - продажи (иного документа: в виде вступления в наследство, договора дарения на основании приватизации и т.д.) не является сто процентной гарантией того, что собственность когда-нибудь "не выйдет из вашего владения".
В России купить / приобрести что-либо землю/дом/ квартиру в собственность проще простого, только "были бы деньги", то есть плати и станет "твоей", может жить/сдавать/дарить.
При этом сейчас все действия по оформлению необходимых правоустанавливающих документов чрезвычайно упростили:
с 2013 года в России МФЦ стали посредником между Росреестром и заявителем, то есть между гражданами РФ и юридическими лицами, а в 2016 году был полностью завершен процесс передачи функций по приему - передачи документов от Росреестра в МФЦ.
Следовательно, если вы хотите получить "услугу Росреестра", то в любом случае придется обратиться в МФЦ.
Доводы органов власти "за":
-чрезвычайно удобно,
-распространение «экстерриториального» принципа приема документов на предоставление государственных услуг (когда вы можете спокойно приобрести недвижимость в любом регионе РФ, не выезжая туда, то есть купить квартиру в Краснодаре, находясь в Москве и "направляя документы на регистрацию в Москве").
Доводы "против":
-В МФЦ нет регистраторов и других сотрудников Росреестра, сотрудник МФЦ (делопроизводитель) не может давать консультации по регистрационным действиям, он просто не знает процедуру регистрации прав и внесения записей в ЕГРН. К чему это приводит?
-ко множеству ошибок в тех или иных договорах / документах, которые можно были избежать при грамотной консультации сотрудника Росреестра, которые приводят к судебным спорам, а должны были быть устранены при регистрации.
Далее, упрощения самих договоров купли-продажи чаще ДКП составляются вообще на одной или двух страницах и при возникновения спорных ситуаций ДКП не регулирует множество моментов, которые в дальнейшем возникают при судебных спорах.
Специалист МФЦ только составляет заявление на те или иные регистрационные действия по вашим данным и документам, с использованием рабочей компьютерной программы, а затем он его распечатает и подаст на подпись всем участникам сделки, то есть вы получите от специалиста готовое заявление, которое нужно проверить на отсутствие ошибок и подписать. Специалист МФЦ просто проверить наличие и комплектность всех документов и отправит их на регистрацию в Росреестр, которая по Закону о недвижимости занимает 5 рабочих дней плюс 4 дня на передачу документов (два на передачу в Управление Росреестра и два дня обратно из Управления Росреестра), в дальнейшем документы в случае положительного заключения будут возвращены обратно с отметками Росреестра и выпиской из ЕГРН, где будет новая запись о владельце.
По итогу в роде одни "плюсы" быстро и "в одно окно", но при этом существует множество нюансов, которые возникают на каждом шаге:
Если вы стали собственником объекта, соответственно появилась запись в ЕГРН, никто не гарантирует Вам, что вашу собственность никто не оспорит и вообще "запись в ЕГРН" по сути ничего не значит, давайте разбирать:
-быстрая регистрация, к сожалению не дает никаких гарантий, так как сотрудник Росреестра за 5 дней может надлежащим образом не прочитать договор, "не увидеть" отсутствие нотариального согласия одного из супругов на продажу или покупку объекта недвижимости или в условиях аренды отсутствие согласие в договоре или письменного согласия на аренду объекта. По сути, такая "быстрая регистрация" не является гарантий того, что вы будет пожизненным владельцем того или иного объекта. Сотрудники МФЦ также не могут дополнительно установить "был вменяемым" то или человек и множество иных моментов.
Да, безусловно, в случае наличия сомнений регистратор Росреестра может приостановить "процедуру регистрации" или вообще отказать, но в случае спорных моментов Управление Росреестра практически не несет никакой ответственности за свои действия, в случае оспаривания права собственности.
Также в 5 - дневный срок необходимо в том, числе проверить объект недвижимости по банкротным основаниям:
объект недвижимости может реализоваться по заниженной цене в период оспаривания (годичный срок), в указанном случае должны также возникнуть сомнения, но сотрудник Росреестра лишен указанного права, а сотрудник МФЦ при всем потоке информации даже и не задумается об этом факте.
Мы уже с Вами определись, что в России любой человек может стать собственником недвижимости "были бы деньги", а при этом на примере экс - чиновников или сотрудников силовых ведомств (у которых указанное имущество отошло в пользу государство) запись в ЕГРН "по сути" ничего не значит.
Теперь давайте сравним "наш продвинутый и удобный реестр в виде записи в ЕГРН" (которая делается удобным способом через МФЦ за 5 дней) с покупкой недвижимости в Германии.
Наши продвинутые чиновники, да и в целом "любой уважающий себя гражданин РФ" стремится к приобретению недвижимости на территории Евросоюза, потому что с одной стороны право собственности, там неприкосновенно, а другой стороны свое право собственности легко защитить через независимые суда.
Так, как обстоят дело с оформлением недвижимости на территории Германии? Можно там стать собственником за 5 дней:
В Германии участие риелтора в сделке необязательно, в прочем как и на территории России, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости и услуги его весьма недешевы.
Кстати, список всех лицензированных нотариусов Германии можно найти на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Расчёты между продавцом и покупателем в Германии проходят только по безналичному расчёту (в отличии от России, где все предпочитают наличных способ оплаты, независимо от суммы предмета договора).
Оплачивать сделку можно как с немецкого, так и с любого другого иностранного счёта, в том числе и российского.
Юридических препятствий для иностранцев к открытию счетов в немецких банках нет, но у покупателей с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.
Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счёта на территории Германии необходимо присутствовать лично, все остальное можно оформить по доверенности. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, позволяющий каждому гражданину удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не распространяется на иностранцев.
Сама процедура открытие счёта — непростая процедура. Для неё покупатель предоставляет резюме, паспорт и доказательства того, что деньги получены легальным путём . Борьба с отмыванием средств в Германии поставлена на новый уровень. Поэтому к таким проверкам подходят предельно жёстко.
Открытие банковского счёта в первый раз занимает от 5 до 7 дней. Это связано с проверкой нового клиента. Однако если запрос нужно отправлять в другую страну, а ответ идёт долго, процедура способна растянуться и на несколько недель.
Самому покупателю, в этот период лучше ознакомиться с содержанием поземельной книги (Grundbuch).
Сделать это можно самостоятельно или с помощью нотариуса. В поземельной книге зафиксированы все настоящие и прошлые собственники, возможные обременения и т. д. Соответственно начнется проверка на "чистоту" объекта недвижимости.
После открытия банковского счета покупатель переводит деньги на счёт продавца или напрямую на счёт кредитора только после получения разрешения банка на удаление обременений (Löschungsbewilligung).
Продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания договора. При этом одновременного присутствия сторон не требуется – к нотариусу первый и второй могут явиться поочерёдно. Обе стороны или их доверенные лица также могут заверить договоры у различных нотариусов в различных городах. Договор вступает в силу после его законного заверения обеими сторонами.
Само заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.
Нотариус проводит базовую проверку недвижимости в поземельной книге. Он смотрит все записи о настоящих и прошлых владельцах, изучает, нет ли у третьих лиц прав, не может ли возникнуть риск подачи в суд с целью оспорить сделку. Также нотариус обязательно проверяет такую недвижимость на предмет разных ограничений.
Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только после этого и при условии выполнения других необходимых предпосылок сумма переводится на счёт продавца или нотариуса.
Получив всю сумму (в том числе на уплату налогов), нотариус высылает в поземельный суд заявку на внесение окончательной регистрации и одновременное стирание предварительной. Все занесённые данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.
Процедура сделки купли-продажи от начала подготовки документов до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает от двух до четырёх месяцев . Иногда и дольше, если объект продаётся через банк, через управляющего по делам о неплатёжеспособности, опекунский суд; если привлекается ипотечный кредит и т. д.
Стоит отметить, что обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) . Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он составляет 6%.
За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.
Итак, к основным расходам относится следующее:
-Налог на покупку недвижимости. Колеблется в пределах от 3,5% и до 6,5%. Точные данные сильно зависят от того, в какой земле вы решили приобрести недвижимость, а также от характеристик объекта.
-Выплата нотариусу. Гонорар в среднем составляет от 1,5% и до 2%. Опять же, разница во многом определяется регионом.
-Регистрация права собственности в поземельной книге — 0,8%-1,2%.
-Комиссия риэлтора — 3,57–7,14%, но в Германии агентства недвижимости, в отличие от СНГ, несут ответственность за прозрачность сделки и если возникнут титульные риски, отвечать будет компания . Это и определяет такой высокий процент.
К дополнительным расходам относится следующее:
-2000 евро — столько в среднем стоит банковская экспертиза недвижимости. Её традиционно проводят перед выдачей ипотеки, в случае использования банковских инструментов.
-1% от суммы займа нужно будет потратить при оформлении ипотеки.
-0,5–1,5% составляют расходы на аудит недвижимости.
Ну, и отличия от РФ: у нас в стране быстро, но никаких гарантий, а судиться с риелторами себе дороже. Чаще указанные фирмы уже в договоре на оказание услуги "прописывают", что оказывают лишь информационные услуги и несут никакой ответственности.
Соответственно, в Европе стать собственником получится если доказать легальность своих доход и через длительную проверку объекта недвижимости, но и риски после прохождения всех этапов регистрации практически судебных тяжб отсутствуют.
Большая часть информации взята с ресурса prian.ru/pub/15303.html.
