Именно такие заголовки всё чаще пестрят в океане инфошума. Конечно, коррекция цен на раздутый бетон неизбежна, но даже до уровня прошлого года ещё надо дожить.
Благо время сейчас работает против продавцов бетона, льготную ипотеку оставят в "кастрированном" виде, избранным регионам, либо определенной категории граждан, но это факторы далеко не решающие.
За удержание цен недвижимости на текущих уровнях будет выступать лишь снизившееся предложение котлованов на продажу. Но отчасти этот дефицит создан искусственно, так как переход на эскроу не всем застройщикам даётся легко. Не все строители муравейников могут получить проектное финансирование в банках: у мелких и ряда средних застройщиков с этим проблемы.
В феврале 2020 в несколько раз упали показатели выдачи разрешений на строительство (т.е. потенциально через 3-4 года должен быть провал статистики по введеным в эксплуатацию ЖК) , но повторюсь это искусственная проблема, которая будет так или иначе решена:
- Либо эти стройконторы смогут влиться в лоно эскроу-счетов.
- Либо их поглотят более успешные конкуренты.
А вот за разворот цен, особенно на гетто-постройки, будет играть всё больше факторов. Всё строго по учебнику Карла Маркса: кривые спроса и предложения.
Сейчас мы находимся в точке снижения, как спроса, так и предложения, поэтому на цены ничто не давит. Однако в дальнейшем спрос продолжит стремительное падение, а предложение наоборот будет расти, пусть и незначительно.
Число покупателей уже стремительно снижается, хотя льготная ипотека пока орошает всю нашу территорию, однако засуха уже рядом.
Набор условий, которые толкнут рынок недвижимости с горы:
- Перегрев цен, и не готовность ряда покупателей отовариваться по ним.
- Рост закредитованности и снижение платежеспособных "необипотеченных" заёмщиков с приличным доходом.
- Снижение располагаемых доходов домохозяйств, наряду с увеличением повседневных расходов (ощутимая продовольственная и промтоварная инфляция).
- Рост налоговой нагрузки, как на бизнес, так и на физлиц. Кадастровая стоимость недвижимости, после бурного прошлогоднего взлета будет пересчитана и это уже не копейки, рост тарифов ЖКХ туда же.
- Банкротства мелких и средних предприятий способны разрушить ипотечные цепочки и повлечь увеличение количества банкротств граждан.
- Выброс на рынок, квартир от несостоявшихся ипотечников (сейчас потенциальная доля таких квартир меньше 1%, но она растет, штаты рухнули при неплатежах ипотеки в 7%).
- Застройщикам необходимо будет продавать квартиры, так как они связаны обязательствами по проектному финансированию и вполне можно увидеть существенные дисконты через 1-2 года в уже построенных жилых комплексах.
- Рост ключевой ставки, как следствие удорожание кредитов, снижение потока желающих вложиться в квартиры, а также увеличение ставок по депозитам вернет часть инвесторов обратно "из бетона" в банки.
- Низкая ликвидность недвижимости, длительная окупаемость вложений (больше 15 лет). Снижение либо совсем незначительный локальный рост аренды, опять же, отпугнет часть инвесторов от бетонных вложений в иные инструменты.
Я верю в коррекцию стоимости квартир (особенно в человейниках), хотя инфляция начинает зашкаливать.
Или у кого-то есть иные аргументы?
