Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ в России была создан прогрессивный механизм привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.
Граждане получили значительное усиление гарантий своих прав, поскольку теперь все договоры на приобретение квартир подлежали регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сейчас это ЕГРН), что, в теории, исключало двойные продажи, а также покупать недвижимость по цене ниже готового с прописанными законе гарантиями прав.
К сожалению на рынке сохранялись компании, реализовывавшие квартиры мимо 214-фз (то есть с нарушением закона), поскольку не было уголовной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве. Уголовная ответственность за нарушение порядка привлечения денежных средств была введена Федеральным законом от 01.05.2016 N 139-ФЗ. На практике были споры о том какая ответственность должна быть за такие нарушения -по ст. 159 УК, или по вновь введенной специальной статье 200.3. по долевому строительству), что позднее было урегулировано разъяснениями верховного суда. Однако до настоящего времени случаи привлечения руководителей застройщиков по статье 200.3. остаются единичными (полагаю, что не более 10-15 на всю Россию за все время) . Что в общем то хорошо, ввиду расплывчатости формулировок уголовного кодекса.
Помимо прямого нарушения 214-фз была еще схема продаж квартир через жилищные кооперативы, что в известной степени было фикцией - (сам кооператив), однако позволяло обходить требования 214-фз (что самое парадоксальное - сам 214-фз это разрешал делать).
Стремительное развитие долевого строительства привело к тому, что застройщики стали расти как грибы после дождя, выводя на рынок все новые объекты. Не всегда порядочные и не всегда эффективные (их кстати было меньшинство) создали по сути финансовые пирамиды - старые дома достраивались за счет продажи новых. Количество дольщиков росло и количество строящихся объектов также росло как снежный ком.
В погоне за защитой "обманутых дольщиков" правительство РФ решило провести реформу 214-фз , на первом этапе попытавшись внедрить систему страхования прав требований участников долевого строительства. Однако, как признаются профессиональные участники рынка, ни одна действительно способная выплатить хоть что то страховая компания не взялась за страхование этих рисков, что привело к тому, что застройщики были вынуждены платить страховые взносы абы кому, только чтобы иметь возможность продавать квартиры. Автор статьи не располагает информацией о том были ли хоть какие то выплаты по таким страховкам, однако располагает информацией, что некоторые из таких страховых компаний обанкротились не дожив до страхового случая.
Понимая все безобразие ситуации (фактически признав ошибку со страхованием) Правительство РФ (по мнению автора в России на сегодняшний день Государственная Дума выполняет больше декоративные функции, оформляя решения Правительства РФ) принимает решение о замене страхование неким Фондом защиты прав дольщиков (который кстати тоже создавался как временный институт), куда должны были идти все отчисления "страховых взносов" от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Однако уже спустя пару лет стало понятно, что средств фонда не достаточно для достройки всех проблемных объектов, как это предполагалось изначально.
В связи с чем было принято решение о фактической ликвидации долевого строительства в РФ со введением переходных положений.
Количество пакетов поправок, принятых в 214-фз с переходными положениями, абсолютно несистемных и бездумных (со внутренними противоречиями в законопроектах) на сегодняшний день такое, что даже профильные юристы из сферы недвижимости не всегда знают как применять ту или иную норму 214-фз.
В соответствии с текущей редакцией 214-фз по всем новым проектам застройщикам запрещено напрямую привлекать денежные средства дольщиков. Как бы это дико не звучало, это так. При том, что технически договор подписывает застройщик, деньги текут на специально создаваемый для этих целей счет в банке - эскроу-счет, где деньги лежат до ввода дома в эксплуатацию (после чего только попадают к застройщику). Если дом не достраивается дольщик деньги получает обратно со счета, в том время как без эскроу потребовались бы суды с не всегда понятной перспективой получения денег обратно.
Застройщик проценты по этому "вкладу эскроу" не получает, банки в восторге - куча почти бесплатных денег, можно раздавать под конские проценты по потребительским кредитам и делать еще больше прибыли. А содержание работников, офиса, уплата налогов, реклама, строительство - все идет за счет средств проектного финансирования - читай кредита который банк выдает застройщику до начала проекта с навешиванием кучи обеспечительных обязательств. Да, ставки по таким кредитам ниже чем по обычным кредитным линиям, но если мы посчитаем сумму процентов за период строительства - получится ощутимое удорожание квартиры для клиента. Фактически дольщик окончательно расстается с деньгами после ввода, то есть такое "долевое строительство" не сильно отличается от вторичного жилья для клиента, только с отложенным моментов получения ключей. Де факто как такого долевого строительства по новым объектам уже не будет в экономическом смысле этого термина ( "долевое строительство").
Да, надежнее, но ... за это приходится платить удорожанием квартир. В случае с надежными застройщиками, дольщики скорее проиграли. В случае с неблагонадежными (коих было меньше в абсолютных цифрах строительства)- выиграли.
При этом, это реформа фактически воткнула лом на пути локомотива долевого строительства, запретив застройщикам, напрямую привлекать деньги дольщиков на новые проекты, и привела к банкротству или просто уходу с рынках многих застройщиков, кто не смог получить проектное финансирование. Происходит укрупнение застройщиков, сокращение их количества, сокращается предложение и выбор новых квартир на рынке, что в сумме с выросшими издержками является факторами роста цен на квартиры.
Очередная недодуманная реформа - рубанули с плеча и угробили долевое строительство, правильно ли - время покажет и рынок рассудит, однако безопасность покупки квартир для дольщиков по новым проектам очевидно вырастет вместе с ценой.
