Существует два основных критерия выбора банка для открытия аккредитива при покупке квартиры - надежность кредитной организации и тарифы, которые она предлагает.
Надежность имеет первостепенное значение потому, что если во время сделки у банка отзовут лицензию, продавец не получит за свою недвижимость деньги; или покупатель лишится денег, не приобретя квартиры.
С тарифами и комиссиями тоже все понятно: зачем переплачивать, если можно заплатить меньше.
Главное об аккредитивах
Аккредитив — это банковская услуга по контролю взаиморасчетов между продавцом и покупателем, гарантирующая, что при выполнении всех условий договора купли-продажи денежные средства поступят продавцу в оговоренном размере. Если условия договора будут нарушены, деньги вернутся покупателю.
Плюсы и минусы
Преимущества для физлиц
- Гарантия надежности для обеих сторон сделки. Покупатель не рискует деньгами, а продавец уверен, что получит платеж.
- Не требуется проверять купюры на подлинность, как при наличном расчете.
- Относительно невысокая стоимость услуги.
- Процедура открытия аккредитив весьма простая: минимум документов, не занимает много времени, достаточно присутствия одной стороны сделки.
Преимущества для юридических лиц и компаний
- Защита от рисков в расчетах с контрагентами.
- Привлечение средств для финансирования сделки.
- Нивелирование колебаний курса валют.
- Получение отсрочки платежа.
- Возможность не изымать деньги из оборота продолжительное время.
- Закупка товаров с дисконтом (в низкий сезон цен).
Подводные камни
- Относительно сложный и не быстрый документооборот. Чтобы банк перевел деньги, бенефициаром должны юридически точно быть соблюдены все прописанные при открытии условия. Даже незначительные расхождения в документах или исполнении условий недопустимы.
- Наличие комиссии банка. Если она зависит от суммы платежа, а эта сумма высокая, данный сбор может оказаться весьма существенным.
- Банк не обязан проверять заявленные при открытии аккредитива условия. В частности, это может проявиться в том, что аккредитив будет открыт на меньший срок, чем потребуется для завершения каких-либо регистрационных процедур.
- Если до закрытия ("раскрытия" по банковской терминологии) аккредитива у банка будет отзована лицензия, покупатель может потерять свои деньги, поскольку эти средства не застрахованы по системе обязательного страхования вкладов АСВ.
- Банк проинформирует ФНС о статусе сделки, ее сумме и участниках.
- Изменение условий договора (в частности, продление срока) повлечет дополнительные расходы.
Отличия от банковской ячейки и счета эскроу
Аккредитив больше подойдет тем, кто не хочет связываться с "наличкой", - это безналичный платеж. При расчетах через банковскую ячейку в нее закладывают банкноты. Кроме того, если не заключен договор ответственного хранения, банк не будет нести ответственность за сохранность содержимого ячейки. Подробнее
У счета эскроу принцип блокировки средств до представления подтверждающих сделку документов практически такой же, как у аккредитива. Однако у последнего более широкий круг возможностей и вариантов использования. В частности, он более удобен при расчетах между физическими лицами. Подробнее
Виды аккредитивов
- Отзывной и безотзывной
Отзывной аккредитив может быть отозван или изменен покупателем квартиры или банком-эмитентом. Для покупателя этот вид является подстраховкой от неблагоприятного с его точки зрения течения сделки, поскольку до ее завершения он может отозвать свои денежные средства. Понятно, что для продавцов возможность такого исхода нежелательна или неприемлема, и они редко соглашаются на данный вариант.
Безотзывной аккредитив не может быть изменен или отменен без согласия получателя средств и банка. По умолчанию аккредитив является безотзывным (то есть, если в его тексте не предусмотрено иное).
Именно такой тип аккредитива практически всегда применяется в сделках купли-продаже недвижимости. - Покрытый (депонированный) и непокрытый
Депонирование предполагает размещенных на аккредитивном счете средств в достаточном размере для полной оплаты по договору. - Подтвержденный и неподтвержденный
Продавцу может быть удобно получить деньги не в том банке, который выпустил безотзывный аккредитив, а в другом. По договоренности между банками, второй банк может его подтвердить, приняв тем самым на себя обязанность рассчитаться с бенефициаром (независимо от того, перечислил ли ему деньги банк-эмитент). - Акцептный и безакцептный
Иногда в договоре упоминается об акцепности аккредитива, хотя законодательство такое понятие не определяет. Акцептом может являться дополнительное согласие покупателя на выдачу средств с аккредитивного счета или его личное присутствие при выдаче денег.
При расчетах между физлицами банки-эмитенты обычно открывают безотзывные покрытые безакцептные аккредитивы, которые могут быть подтверждены другим, подтверждающим банком.
Однако в банковской практике могут применяться и другие типы аккредитивов, в основном для расчетов между юридическими лицами для сделок более сложного характера или с дополнительными условиями:
- Кумулятивный и некумулятивный
- Переводной (трансферабельный)
- Револьверный
- Циркулярный
- С красной оговоркой
- Резервный (Stand-By)
Как использовать аккредитив при покупке квартиры
- В банке открывается счет на имя продавца недвижимости.
- Покупатель недвижимости вносит на это счет оговоренную с продавцом сумму. Банк подтверждает продавцу, что деньги внесены и находятся под защитой. До завершения сделки получить средства продавец не может.
- Стороны проводят сделку, квартира переоформляется на покупателя.
- Продавец представляет в банк документы, подтверждающие переход права собственности (выписку из ЕГРН и др.)
- Банк проверяет представленные документы на подлинность, и после этого открывает переводит продавцу деньги с аккредитивного счета.
- Раскрытие аккредитива и расчет с покупателем возможен не только в банке, где он открывался (банке-эмитенте), но и в другом, "исполняющем" банке.
Срок действия аккредитива и порядок оплаты
На какой период открывается данная банковская услуга, договориваются между собой сами участники сделки, учитывая ограничения по длительности, которые могут устанавливать банки и тарифы. От срока, на который будет оформлен счет, размер платы не зависит, - она взимается за величину суммы хранения. В то же время нужно иметь в виду, что тарифы рассчитываются за квартал действия счета.
Кто платит за аккредитив при покупке квартиры
Опять же, это вопрос договоренности между продавцом и покупателем. Однако по устоявшейся традиции, поскольку бенефициаром сделки в финансовом аспекте считается продавец, за открытие и обслуживание аккредитивного счета платит покупатель недвижимости.
Что нового?
Онлайн-аккредитивов для покупки вторичной недвижимости
С января 2021 года в Сбербанке работает сервис удаленного открытия аккредитива для сделок между физлицами на вторичном рынке недвижимости. Такая процедура становится возможной, если в сделке участвует кто-то из партнеров Сбербанка - агентств недвижимости или риелторов. Партнер передаст параметры сделки по защищенным электронным каналам связи, а банк после этого создаст заявление на аккредитив, которое отразится в мобильном приложении клиента "Сбербанк онлайн". Тому остается только войти в приложение, ознакомиться с условиями и подтвердить открытие аккредитива.
Еще раньше Сбербанк перевел в онлайн для покупателей-физлиц оформление аккредитивов для сделок по покупке недвижимости в новостройках.
Подписывайтесь на наш канал. Оставляйте Ваши комментарии.
