Ответ на это вопрос простой. Недвижимость не двигается. А мир, в котором она будет работать, изменчив. Он все время куда-то движется. Мы не учитываем будущее.
А можно ли это вообще учесть?
Трудно, но нужно.
Во всяком случае, имеет смысл понимать одну простую истину. Все материальное, с чем мы имеем дело в этой жизни, это процесс. Недвижимость – не исключение. Да, она тоже движется. От постройки к разрушению. Но разрушается обычно только тогда, когда становится ненужной.
Как и вследствие чего это происходит?
- меняются функциональные требования к недвижимости;
- меняются параметры локации недвижимости.
Подозреваю, в этом месте кто-то скажет, что все это, конечно так. И чтение о подобных вещах познавательно, но делать из этого занятия деньги или просто практические выводы обычно бывает сложно. Ну, не продавать же, в самом деле, квартиру, в которой живешь, только потому, что когда-то в будущем городская среда по мнению некоторых футурологов превратиться киберпанк, концлагерь или полное ретро.
Конечно, для большинства людей это верно, и готовиться к будущему надо начинать совсем не с недвижимости. Но я рассказываю о механизмах, приводящих в движение (или обездвиживание и упадок) рынки недвижимости. А практические выводы из знания этих механизмов можно извлечь только видя перед собой примеры их работы. Поэтому сегодня разберем по пунктам, как это все работает. А в конце - конкретный пример.
1. Изменение функциональных требований к недвижимости.
Любой объект недвижимости проектируется и строится, чтобы выполнять определенную функцию. Обеспечение места для работы (офис), обеспечение места для личной жизни (квартира) и т.п. Функции меняются во времени и некоторые классы недвижимости и, даже типы архитектурной среды отмирают.
Например, в сельской местности сейчас еще сохранились так называемые пятистенки – дома, функционально очень хорошо приспособленные под крестьянский быт 19-го – начала 20-го века. Такие дома ценились, в них жила подавляющая часть населения центральной части РФ. Сейчас такие дома представляют скорее исторический интерес.
И да, многие аналитики полагают, что в будущем та же участь постигнет многоэтажные жилые массивы спальных районов больших городов. В индустриальную эпоху они строились как склады рабочей силы для городских предприятий, сегодня они используются как склады рабочей силы корпораций, финансовых и управленческих структур. С течением времени многие офисные функции будут автоматизированы, и люди, которые заполняют эти склады, окажутся не у дел. Или найдут другую нишу.
2. Изменение параметров локации.
Меняется не только стиль жизни, меняются и сами локации. Точнее – функции самих локаций.
Многие подмосковные стародачные места застраиваются или обстраиваются массивами многоэтажных домов. Причина – хорошая транспортная доступность этих мест. Доступность относительно тех столов, стульев и мониторов, за пребывание у которых принято платить деньги. Соответственно, дачи в таких стародачных местах перестают быть дачами и постепенно переходят в статус домов в пригороде.
Хорошо это или плохо – отдельная большая тема.
Однако, меняются и те локации, в которых традиционно располагались зоны отдыха. Места вокруг рек, озер и водохранилищ активно застраиваются. Причем еще более бессистемно, чем в городах. Тем не менее, многие такие берега постепенно становятся местами для постоянной жизни довольно большого количества людей. Но статус мест, близких к природе, они тоже теряют. Это – уже пригороды.
Итак, мы имеем два потока изменений. Изменения типов недвижимости, которая реально востребована и изменения локаций.
И теперь пример. Объект, который недавно осматривал.
Во избежание недопонимания, поясняю, что не являюсь представителем продавца этого объекта, и у меня нет намерений его вам продать. Осматривал его только как возможную базу для проекта, который можно продать уже как проект. Поэтому никаких ссылок не будет.
К слову, вокруг Москвы таких довольно много. Ни собственники, ни риэлторы не могут продать эти объекты «в лоб», поскольку они мало интересны сами по себе. Зато они могут получить некоторую цену как составляющий элемент какого-то бизнес-процесса. Более подробно о таких объектах можно прочитать тут.
Итак, объект.
Гостиница. Построена на рубеже 20-21 веков, т.е. уже по достаточно современным технологиям. Красивая локация – берег водохранилища, окна «в пол», вид с холма на водную гладь. И все это в 25 км от Москвы. Правда, по прямой. По кривой будет в два раза больше. Бассейн, сауна, два теннисных корта (открытый и закрытый), своя котельная с современным оборудованием и все это в относительно рабочем виде, но в порядок приводить, разумеется, нужно.
Не буду грузить подробностями, сколько там номеров, каковы площади помещений и другими вещами. Это не имеет отношения к делу. Отношение имеет то, для чего все это строилось, и то, для чего может быть использовано сейчас. Точнее, интерес представляет разница.
Может ли эта недвижимость использоваться по текущему назначению?
В принципе еще может.
Будет ли такая гостиница приносить прибыль как гостиница?
Не будет.
Именно потому, что изменилось окружение и изменилась востребованность.
В данном случае эти два параметра связаны. Почему люди приезжали в это место? Покататься на горных лыжах зимой и побродить по берегам водохранилища летом. Покататься на лошадях, поплавать на лодке. Но берег застроен или заболочен, земля на месте горнолыжного подъемника выкуплена под строительство, конюшни остались, но при них есть свои гостевые дома. Из мест, где можно покататься верхом, остались только леса. А развлечения – сидеть в тесном номере, ходить в бассейн и играть в теннис – для этого не обязательно куда-то ехать.
Как результат - заполнение номеров низкое, функционирование объекта как гостиницы требует дотаций.
Какие близкие по типу объекты существуют на дотации?
Корпоративные дома отдыха. Как ваша дача, в корой вы проводите выходные дни, не приносит вам прибыли, так и корпоративные места отдыха точно также сами по себе прибыли не приносят, но решают другие задачи. Возможность, так сказать, бесплатного таймшера в красивом месте включается в социальный пакет, что обычно стимулирует людей. Повышает мотивацию.
Но и тут снова всплывает уже сформулированное нами «но». Изменение окружения. Оно уже не столько для отдыха и глубокого погружения в природу, сколько просто для комфортной жизни зеленом пригороде. Где можно в свободное время поиграть в теннис и поплавать в бассейне, не выходя на улицу. Или купить творог непосредственно у фермера. Или просто, дыша чистым воздухом, прогуляться по сельским улочкам.
Да, все очень даже неплохо, вот только жить в гостиничном номере, как правило, не очень комфортно. Риэлторы хорошо знают о таких вещах. Действительно, на побережье Красного моря, в Турции или на Кипре фрилансеры предпочитают селиться не в отелях, несмотря на то, что там может быть «все включено», а в более просторных апартаментах, больше похожих на квартиру или частный дом. Жить в одной комнате, без кухни и без полноценного рабочего места им просто неудобно. Соответственно, наш объект нужно перестраивать, увеличивая площадь номеров. Или наоборот – функционально приспосабливать к тому, что сегодня называют колливингом.
Вот вам и практические выводы. Причем применимы они для довольно обширного класса объектов.
Как все это осуществлять – это уже вопрос к риэлторам и архитекторам. А мы свою задачу выполнили. Надеюсь, эти сугубо практические выводы дают примерное понимание, как работает механика рынка недвижимости во времени.
