В 2016 году я купила квартиру в новостройке. Дом строили 1.5 года. Когда меня пригласили на приемку, я была счастлива, что вот-вот перееду в свою квартиру. Однако на осмотре квартиры оказалось, что в ней есть дефекты. Расскажу на собственном опыте, на что обращать внимание, когда принимаешь квартиру у застройщика.
Что нужно знать, чтобы закон был на вашей стороне
Когда застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, то отправляет будущим жильцам приглашение прийти на приемку квартиры.
Я узнала об окончании строительства, когда получила извещение о заказном письме. В письме была опись вложенных документов и уведомление о вручении.
После получения извещения мне нужно было записаться на осмотр квартиры. По закону это нужно сделать за 7 рабочих дней, еще этот срок был указан в моем ДДУ. Записаться можно по телефону или в офисе строительной компании.
Что говорит закон о правах дольщиков при приемке квартиры
Как по закону застройщик должен извещать о приемке квартиры
После записи закон дает 2 месяца на то, чтобы прийти на осмотр квартиры, получить ключи или договориться о доработке или ремонте. Пришли позже, — застройщик имеет право подписать акт-приема передачи в одностороннем порядке и ничего потом не переделывать.
Мне было удобнее позвонить. По телефону договорилась с представителем застройщика о дате и времени просмотра.
В назначенный день я пришла в отдел передачи квартир, который находился в другом подъезде моей новостройки. Менеджер сверила мои данные в паспорте и ДДУ со своими записями. После этого пришел другой специалист с ключами от моей квартиры и пригласил на осмотр.
Я думала, что менеджер будет участвовать в осмотре и указывать на недостатки. Но он никак не помогал, а скорее отвлекал и подгонял: говорил, что на осмотр у меня есть только час. Еще говорил, что осматривать можно поверхностно, поскольку в договоре прописаны гарантийные обязательства: если что-то в квартире будет не так, позже все поправят.
Я решила не доверять таким комментариям и тщательно проверяла каждый угол в квартире. Я знала, что могу проводить осмотр хоть весь день, потому что длительность законом не ограничена.
Правомерно ли застройщиком ограничение времени на осмотр квартиры?
4.5 часа я осматривала свою квартиру в новостройке
Длительность осмотра квартиры законом никак не регулируется
На приемку квартиры лучше идти со своим экспертом
До покупки квартиры я не знала, как правильно принять квартиру, на что смотреть, — чтобы потом взять ключи, въехать и сразу жить.
Еще до осмотра начала искать информацию в интернете: мне хотелось узнать как проходит приемка квартиры, какие у меня есть права, и с какими проблемами сталкивались жильцы в домах от моего застройщика.
Я начала поиски с отзывов о своем ЖК. Так, совершенно случайно нашла группу своего дома ВКонтакте, которую организовали другие жильцы моей новостройки.
В группе было много фотографий и информации о ходе строительства дома с официального сайта, отчеты о вылазках соседей на стройку, советы по приемке — и еще отзывы о производителях кухонь, мастеров ремонта. Там же соседи рассказывали о дефектах, которые находили в своих квартирах во время приемки.
Через группу я узнала, что квартиру не обязательно принимать самостоятельно. Можно пригласить эксперта: чаще всего это строительный мастер, который знает строительные нормативы, разбирается в законах, знает права и обязанности как застройщика, так и дольщика.
Эксперта нанимают, чтобы профессионально оценить квартиру
С помощью инструментов мастер определяет кривизну стен, ищет трещины на штукатурке и пустоты под ней, проверяет исправность вентиляции, сантехники и проводки, наличие тока в розетках.
Мастер не просто находит неисправность, но еще объясняет, к каким последствиям она может привести: например, из-за трещины в стене начнется промерзание стены, с каждым годом в квартире будет все холодней. Как строитель, мастер определяет, сколько времени нужно на устранение такой неисправности.
Еще эксперт проверяет, насколько прописанные в ДДУ материалы и работы соответствуют сделанному в квартире. Например, в договоре указали стальную ванну, размером 170*70 см, а поставили акриловую, 140*50 см.
Специалист может не только обследовать квартиру на дефекты, измерить метраж и сверить материалы по документам. Если нужно, помещение обследуют тепловизором, чтобы найти щели в стыках между плитами и места продувания, еще определят уровень радиоактивного или электромагнитного излучения.
После осмотра мастер составляет в 2 экземплярах смотровой лист, куда заносит все недочеты. Один экземпляр передает хозяину квартиры, другой — представителю застройщика.
Документы имеют юридическую силу: если разбираться с застройщиком придется через суд, смотровой лист приложат к исковому заявлению.
Некоторые застройщики не разрешают приходить со своим экспертом. Это незаконно
Представитель застройщика может ссылаться на договор долевого участия, где указано, что на строительном объекте имеет право присутствовать только дольщик и его ближайшие родственники.
Родство просят подтвердить в офисе застройщика, в противном случае могут не пустить.
Решить этот вопрос можно несколькими способами:
Могу ли я привести специалиста-строителя на приемку?
Что делать, если застройщик не допускает технического специалиста на осмотр квартиры?
- Мирно договориться с застройщиком: объяснить, что знаете свои права и по закону собственник квартиры решает, кого приводить на осмотр квартиры.
- Написать доверенность на специалиста-строителя , — если застройщик стоит на своем и не пускает эксперта.
- Написать письменную претензию девелоперу. Еще можно подать жалобу в Прокуратуру и Роспотребнадзор, приложив обращение к застройщику.
Осмотр квартиры проводят строительные фирмы и частные мастера
Строительная фирма возьмет за услугу дороже, чем частный мастер. Но в случае судебного разбирательства фирма сможет провести независимую экспертизу.
Стоимость услуг специалиста зависит от общей площади квартиры. В Санкт-Петербурге за осмотр квартиры с отделкой возьмут минимум 45 руб/м 2 .
от 45 руб/м 2 возьмет специалист за осмотр квартиры в Санкт-Петербурге
Частные специалисты публикуют рекламу об осмотре квартиры на досках объявлений или интернет-сервисах, например, Авито или Профи.ру
Частный специалист может не только проверить квартиру. Часто этих специалистов потом нанимают, чтобы сделать ремонт.
Когда я искала специалиста на Профи.ру, то прежде всего смотрела на отзывы. Мне было важно найти специалиста с опытом работы и средним чеком. Мастеров без отзывов и c парой комментариев не смотрела.
Многие мастера не указывают на страницах цены. Вместо этого пишут, что стоимость определяют по договоренности. На деле цена начинающего строителя будет от 4000 рублей, а опытного — до 7000.
от 4000 рублей стоят на Профи.ру услуги частного мастера по приемке квартиры в Санкт-Петербурге
Многие строители-отделочники предлагают бесплатно сделать осмотр квартиры, чтобы потом получить заказ на ремонт.
Мои знакомые пригласили на осмотр строителя, который потом делал ремонт в квартире. Мастер оформил для застройщика смотровой лист со списком неисправностей, также просчитал смету и срок ремонта: сделал замеры комнат, рассчитал количество материалов.
В общедомовой группе нашего дома висело рекламное объявление от фирмы, которая специализируется на приемке квартир. Соседи хорошо отзывались об их специалистах, я решила обратиться к ним за помощью.
За обследование моей двушки в 59 м 2 просили 1500 рублей. За проверку тепловизором — еще 2000. Мне показалось, что это дорого и можно обойтись без эксперта.
Я приемку квартиры делала сама
Накануне собрала сумку с тем, что возьму с собой.
Вечером перечитала ДДУ, чтобы освежить в памяти информацию об отделке, производителе дверей и окон, материалах стен, пола в квартире и местах общего пользования: в холлах и на черной лестнице.
Проверять нужно не только квартиру, но и состояние двора
Придомовую территорию я осматривала, пока шла до квартиры. Все выглядело красиво.
Уже везде был асфальт и бордюры, дорожки оборудовали разметкой для слепых. Около дома росла трава, посадили несколько кустов и деревья. Во дворе были размечены места для парковки и установлены знаки.
Рядом с домом стояла детская площадка с качелью для малышей, горкой и песочницей, правда, без песка. Детская площадка была покрыта резиновым безопасным покрытием.
Рядом стояла спортивная площадка, окруженная защитной сеткой, внутри повесили кольцо для баскетбола и поставили ворота для футбола.
Везде было чисто, строительный мусор убрали.
Подъезд должен быть очищен от строительного мусора
Проблемы начались с подъезда. При входе стояла металлическая дверь и домофон. Домофон не работал, входить можно было только по временному коду. Его мне сразу сообщил менеджер.
В день приемки входная дверь вообще не закрывалась. Менеджер объяснил, что застройщик вот-вот заключит договор с подрядной организацией, и домофон подключат.
Холл и лифтовую зону оштукатурили в светло-желтом тоне. Мне понравился цвет: приятный и не раздражает.
На этаже зону лифта отделили от квартирного холла металлической дверью. На моем этаже был свет. Пожарные краны были закрыты, но не опечатаны.
Входная дверь в квартиру должна легко открываться
Издалека дверь моей квартиры казалась надежной. На деле — оказалась хлипкой, фанера изнутри была вздутой.
Менеджер сказал, что дверь лучше поменять, потому что ее очень легко вскрыть. Он рассказал, что в других домах были случаи, когда двери от застройщика взламывали до заселения жильцов и выносили из квартиры строительные материалы, часть завезенной мебели.
Я сразу же осмотрела дверную коробку: дверь стояла ровно, уплотнители шли по всему периметру. Ручку слабо закрепили, она заметно отходила от фанеры на несколько миллиметров. Замок легко открывался и закрывался, звонок работал.
Общая площадь должна быть как в договоре
По договору площадь квартиры может отличаться от заявленной в ДДУ на 1 м². Если расхождение больше, застройщик должен вернуть разницу. Этот пункт в ДДУ работает и в обратную сторону: за лишние метры нужно доплачивать.
Проверить площадь квартиры с прописанной в ДДУ получится по копии плана: внутри указан метраж каждого помещения.
Чтобы высчитать площадь, я перемеряла рулеткой длину и ширину каждой комнаты. Это заняло пол часа.
Отделка должна быть аккуратной, а стены и потолок ровными
Застройщик продавал квартиры с чистовой отделкой. Это значит, что стены в квартире уже выровнены и оштукатурены, обои поклеены, сантехника установлена, а на полу лежит линолеум или ламинат.
После приемки квартиры можно было сразу переезжать, завозить мебель и технику.
Конечно, ремонт от застройщика был некрасивым: мне не нравился цвет обоев и линолеум на полу.
На момент осмотра в квартире были наклеены бумажные обои внахлест: листы находили друг на друга на 1-2 мм, это выглядело некрасиво. Фактура напоминала обои моей бабушки: такое клеили еще в Советском союзе, когда ничего было не достать.
В одной из комнат у дверного проема обои были порваны, а на кухне я заметила образовавшуюся складку. Все дефекты на обоях отмечала бумажным скотчем.
Я не считала дефекты на обоях большой проблемой, так как планировала делать ремонт и все переклеивать.
Но дефекты не закончились на обоях. На стыке стены и потолка в кухне был перепад. Четкой геометрии между потолком и стеной не было: казалось, будто потолок задран вверх.
На полу от застройщика лежал линолеум. В одной из комнат линолеум был меньше площади комнаты и не доходил до стены на несколько сантиметров. Также были щели между плинтусом и стеной.
Межкомнатные двери должны быть ровными
В моей квартире было 5 межкомнатных дверей, каждая стояла ровно. Я осматривала дверное полотно с обеих сторон, чтобы найти царапины и сколы, открывала и закрывала замки, чтобы проверить как они работают.
Цвет и качество дверей мне не понравились. Дверь сделали из тонкой и легкой фанеры.
Я обратила внимание менеджера на зазоры между наличниками и стеной, и попросила внести эти недостатки в акт осмотра квартиры. Менеджер сказал, что это не недостаток, и на такое не стоит обращать внимание: мол, в других квартирах есть дефекты посерьезнее. Я настояла на своем, и менеджер нехотя внес дефект в акт.
Окна и балконы не должны протекать
В моей квартире одно окно и два оконных блока с дверью. Я осмотрела, есть ли царапины и окалины на стеклах или сколы на подоконнике, но ничего не обнаружила.
Откосы сделали хорошо. Фурнитура, запорные устройства и петли тоже были в норме.
При осмотре я открывала окна нараспашку и на проветривание, чтобы убедиться, что все механизмы работают без скрипа, а створки не провисают.
Одна откидная створка плохо открывалась на проветривание.
Зажженной свечой провела рядом с подоконником и по периметру окон, чтобы проверить оконные пакеты, не дует ли от них.
Потом проверила уплотнитель на целостность и герметичность. Для этого смочила ладонь водой и медленно прошлась вдоль соединения створок. Если есть продувание, это почувствуется по температурному скачку.
Пока я проверяла, не сифонят ли окна, менеджер сказал, что при необходимости можно вызвать оконного мастера для отладки системы. Я не обнаружила продувания и сквозняков, поэтому мастера пока решила не вызывать.
Чтобы исследовать окна, я взяла с собой небольшую стремянку.
В моей квартире есть балкон и лоджия. Оба порожка некачественно зацементировали, местами цемента вообще не было, как будто у строителей закончился материал. Еще у входа на балконы, — на откосах порогов, — не было уголков, поэтому по краям линолеум задирался.
На мусор и остатки кирпича на балконе я не обратила внимание. А вот когда увидела, что по балконным рамам струятся ручейки воды, расстроилась. Квартиру я принимала в октябре, поэтому на полу была приличная лужа.
Каждую вентшахту нужно проверить
Моя квартира находится на 18 этаже, вентиляционные короба сделали больше, чем было отмечено в плане квартиры. На каждой вентиляции стояли решетки.
Чтобы проверить работу вентиляции, я поднесла к шахте горящую свечу. Огонь наклонился к решетке: значит, все в порядке.
На осмотре отопление не всегда работает
Батареи в моей квартире были холодными. Менеджер застройщика обещал, что отопление включат на днях. На всякий случай я добавила в акт осмотра замечание об отсутствии тепла.
Я осмотрела каждую батарею, чтобы убедиться, что на них нет трещин, сколов и вмятин. Батареи установили ровно и крепко на кронштейнах, в один уровень с подоконником.
Электрика в квартире должна быть подключена
Электрощиток мне установили в коридоре, при входе в квартиру. Щиток плотно прилегал к стене, повреждений на нем не было.
Позже, когда щиток переносили на соседнюю стену, электрик сказал, что провода в квартиру провели неправильно, с нарушениями.
При осмотре квартиры провода не получится проверить на глаз. Проблема вылезает во время ремонта — или после короткого замыкания.
Потом я проверила все розетки. Для этого специально взяла из дома телефонную зарядку, поочередно включала ее в каждую розетку.
Пока я проверяла розетки менеджер с недовольным и скучающим лицом стоял поодаль. Но его мнение и настроение меня не интересовало.
Свет проверяла с помощью лампочки, поочередно вкручивала ее в патрон. Так выяснила, что в ванной комнате нет света. Не знаю, было ли дело в выключателе или электрики забыли скрепить провода, но я указала на это менеджеру, и на втором осмотре квартиры свет был.
Розетки в ванной защитили специальными крышками от попадания влаги.
В ванной комнате и туалете не должно быть протечек
В моей квартире раздельный санузел. В ванной комнате стояла раковина, смеситель и сама ванная.
Ванная комната мне понравилась, внутри было очень просторно. Но фактический метраж здесь оказался меньше: при застройке убрали нишу, в которую я планировала поставить стиральную машинку. Это обстоятельство меня немного опечалило.
В углу ванны был большой скол, который бросался в глаза. Менеджер сразу же сказал, что ванну однозначно заменят.
Я включила воду: напор был хорошим, но шланг и душевая лейка протекали. Еще на смесителе перепутали краны холодной и горячей воды.
Потом я заглянула под ванну, чтобы проверить заземления.
На глаз показалось, что стыки труб установили герметично, луж на полу ванной не было. А вот счетчики расхода воды установили вверх ногами. Первое время, когда оплачивала коммуналку, приходилось делать фото, чтобы снять верные показатели. Позже сантехник переставил счетчики на воду правильно.
В туалете на счетчике воды протекала соединительная пайка. Рядом с унитазом на полу была лужа. Еще не работала кнопка слива. Унитаз был прикручен к полу и не шатался.
Все эти недочеты я просила внести в акт осмотра.
Если в квартире есть дефекты, квартиру можно не принимать
Меня не смутили такие мелкие проблемы, как рваные обои. Еще я бы закрыла глаза на размер линолеума и незакрепленный плинтус, — даже на щели между стеной и наличниками не обратила бы внимание. Я все равно планировала делать ремонт и все менять.
Соседи рассказывали, что мелкие ремонтные дефекты, как регулировка окон, часто исправляют прямо на осмотре квартиры. Менеджер вызывает мастера из офиса, и тот сразу же все исправляет.
В моей квартире было много серьезных дефектов, поэтому я не подписывала акт приема-передачи. Вместо этого подписала акт осмотра, куда менеджер вносил все недочеты.
По закону застройщик должен устранить недостатки в течение следующих 45 дней. Менеджер застройщика сказал, что после исправлений мне позвонят и снова пригласят на осмотр.
45 дней дает закон на устранение недостатков
Через 45 дней застройщик не перезвонил. Я подождала еще две недели и позвонила сама в отдел передачи квартир.
Менеджер толком не ответила, устранили ли дефекты и просто записала меня на повторный осмотр.
В итоге застройщик 2.5 месяца устранял основные недочеты в моей квартире. Так, ванну и входную дверь заменили на новые. Кривые стены, рваные обои, неплотно прилегающий плинтус и другие мелкие дефекты так и не устранили.
Я больше не могла ждать исправления недостатков от застройщика, поэтому смирилась с ними. Тем более в договоре написано, что устраняются те недостатки, которые непригодны для проживания. Рваные обои к этим недостаткам не относятся, их устраняются по желанию застройщика.
Мой сосед на этаже принимал квартиру около 5 месяцев. Каждый раз он требовал исправить все недостатки в квартире и грозил застройщику судом. Ремонт нужен был максимально качественным, потому что он собирался перепродавать жилье.
Так как я планировала делать ремонт, то на втором осмотре решила не прописывать в акт осмотра мелкие недостатки и просто приняла квартиру.
К тому же в ДДУ прописано, что застройщик гарантирует устранение недостатков в течение 5 лет. Это относится не только к квартире, но и в целом по дому. Например, если в квартире под обоями обнаружили трещину или в подъезде перестал работать лифт, такие недостатки должен устранять застройщик.
Для этого нужно написать претензию застройщику или в УК и приложить фотографии. Оценить проблему придет мастер, составит акт и скажет, в течение какого срока проблему устранят.
После того, как я подписала акт осмотра, менеджер снова пригласил меня в отдел передачи квартир. Там мне дали подписать акт приемки-передачи квартиры. Вместе с моим экземпляром акта выдали ключи от квартиры.
Что запомнить для приемки квартиры в новостройке
- Записаться на осмотр квартиры нужно в течение 7 дней после получения извещения от застройщика.
- После записи на приемку нужно прийти на осмотр квартиры в течение 2 месяцев.
- Принимать квартиру можно самостоятельно или со специалистом.
- Специалиста выбирают в строительной фирме или нанимают частного мастера.
- Если приемку решили делать самостоятельно, перед осмотром нужно собрать вещи, которые могут понадобиться для проверки квартиры. Еще — перечитать ДДУ.
- До осмотра квартиры не подписывать акт приемки-передачи.
- На осмотре обращать внимание на недочеты во дворе и в подъезде.
- Проверять в квартире нужно все: от общей площади до дверного глазка.
- На осмотре не торопиться, даже если представитель от застройщика подгоняет.
- Все недочеты в квартире внести в акт осмотра.
- Если нашли дефекты в квартире, — договориться о сроке исправлений и записаться на повторный осмотр.
- Если в квартире все хорошо, подписать акт приемки-передачи.
