Основная сложность работы с имуществом, доставшимся по наследству, состоит в том, что это своего рода бомба замедленного действия. Даже когда по документам вроде бы все в порядке, никто не может гарантировать, что в самый неподходящий момент не появится обделенный – по его мнению – родственник, который вдруг вздумал предъявить свои права на наследство своего горячо любимого дядюшки. К таким неожиданностям риэлторы и юристы агентств недвижимости морально готовы, и если в компанию обращается собственник жилья, доставшегося ему по наследству, или покупатель, который просит сопроводить сделку с подобной недвижимостью, проводят более тщательную проверку документов. По возможности, юристы связываются с нотариусом, который вел наследственное дело, и узнают, не осталось ли после его закрытия «обиженных» родственников. Кроме того, в ответственных компаниях юристы дают письменное заключение о безопасности сделки, и если они видят хоть малейшую вероятность того, что она может быть впоследствии оспорена, уведомляют об этом клиента. В общем, действуют согласно народной мудрости «знал бы, где упасть, соломки подстелил» .
Но тот случай, о котором мы сегодня хотим рассказать, достаточно редкий, можно даже сказать – нетривиальный и неожиданный. Надеемся, что информация, которой мы поделимся, будет полезна продавцам и покупателям недвижимости, а также риэлторам, которым придется столкнуться с подобными ситуациями в своей работе (с пожеланием последним не давать советов, если не до конца уверены в их законности).
Итак, в агентство недвижимости обратилась женщина, назовем ее Татьяной, с просьбой помочь ей продать квартиру. У Татьяны было свидетельство о собственности и договор купли-продажи на объект - по этим документам она была его единственным владельцем. Квартира была куплена несколько лет назад, когда клиентка состояла в законном браке. Позже ее муж скончался, и Татьяна вступила в наследство, соблюдя все сроки и требования российского законодательства.
Обратим внимание, что квартира, которую необходимо было продать, принадлежала Татьяне полностью, а не в долях с мужем. То есть КЛИЕНТКА ИЗНАЧАЛЬНО БЫЛА ЕДИНСТВЕННЫМ СОБСТВЕННИКОМ жилья. Возможно, именно поэтому данная недвижимость не была включена нотариусом в наследственную массу. Юристы агентства недвижимости, внимательно изучив материалы по порядку совершения сделок с наследуемым имуществом, пришли к выводу, что Татьяне необходимо вступить в наследство и на этот объект, несмотря на то, что ее муж не был указан в документах как его собственник.
Логика такова: квартира была приобретена в браке, следовательно, является совместно нажитым имуществом. Это значит, что, несмотря на то, что покупка была оформлена на одну Татьяну, ее супруг все равно имел полное законное право на половину квартиры (для сравнения: если бы супруги разводились, то данная квартира была бы разделена между ними 50/50). Следовательно, доля мужа должна была быть включена в наследственную массу и Татьяна должна была оформить ее так же, как и другое имущество супруга, переходящее ей после его смерти. Но, видимо, нотариус посчитал, что этого делать не нужно, потому что договор купли-продажи был оформлен на одну Татьяну. Ну что ж, и нотариусы ошибаются…
Юристы агентства недвижимости рекомендовали клиентке сначала оформить наследство на долю в квартире и только потом выставлять ее на продажу. Но скорее всего, Татьяне, как и любому другому человеку, не знакомому с тонкостями нашего законодательства, подобное предложение показалось абсурдным (напомним, что по документам она значилась единственным собственником этого имущества), и Татьяна решила посоветоваться с другими специалистами.
Риэлтор, к которому обратилась Татьяна в качестве альтернативы, заверил ее, что ничего оформлять не надо. Квартира была выставлена на продажу, и через три месяца нашелся покупатель. Как сейчас бывает в большинстве сделок, он брал ипотеку. Каково же было удивление Татьяны (и ее агента тоже, но он это тщательно скрывал), когда банк вернул документы с формулировкой, что они не оформлены соответствующим образом: требовалось вступить в наследство на ½ доли супруга. Покупатель выбрал другой объект, потому что не хотел ждать, когда Татьяна сделает все по закону. Риэлтор, обещавший продать квартиру «в кратчайший срок», исчез из поля зрения разгневанной Татьяны, которая вообще-то хотела реализовать квартиру как можно быстрее.
Через три месяца после первого знакомства, в конце года – а значит, «высокого сезона» на рынке недвижимости – расстроенная Татьяна снова пришла в офис агентства. Там ей постарались помочь быстрее оформить наследство на долю мужа и в течение двух недель нашли покупателя. Вышли на сделку с полным комплектом документов, и теперь ни одна из сторон, включая банк, не высказывала замечаний. Татьяна продала квартиру и уехала в другой город – помогать дочери с недавно родившимся внуком. Так что, не считая бесцельно потраченных трех месяцев и непредвиденной оплаты услуг нотариуса, все закончилось хорошо!
