23 марта 2021 года.
SWOT-анализ инвестиционного ремонта (ч.1)
Сильные стороны
🔻 Квартиры с ремонтом - продукт со стабильным спросом, поэтому срок экспозиции таких квартир при определенных условиях достаточно предсказуем.
🔻 Инвестор приобретает квартиру в готовом, сданном ГК доме в собственность, т.е. актив находится под контролем инвестора.
🔻 Декларируемый инициатором краткий инвестиционный цикл.
🔻 Декларируемая инициатором доходность на инвестиции.
🔻 Отсутствие вознаграждения за управление проекта, привязка дохода инициатора к успеху проекта
🔻 Понятная бизнес-модель, основанная на улучшении недвижимости
Слабые стороны
🔔 Относительно высокий порог входа, по нынешним ценам от ₽10-15 млн.
🔔 Инициатор проекта, управляющая компания, обычно не инвестирует собственных средств в проект: и покупка, и ремонт финансируется инвестором. Таким образом, основные риски проекта берет на себя именно инвестор.
🔔 Достаточно высокое вознаграждение управляющей компании за успех проекта, 30-40% от дохода.
🔔 Относительная ограниченность предложения квартир, подходящих для инвестиционного ремонта.
🔔 В отдельных случаях может отсутствовать прозрачность формирования затрат по проекту.
🔔 Достаточно ограничен сегмент потенциальных покупателей квартир с инвестиционным ремонтом.
Я ничего не забыл?
SWOT- анализ, продолжение (ч.2)
Возможности
🏢 Естественный рост цен на недвижимость положительно влияет на доходность проекта.
🏢 Компетенции и опыт инициатора проекта помогают оптимизировать не только затраты, но и сроки проекта.
Угрозы
😳 Рост цен на строительные материалы, оплату труда рабочих и мебель
😳 Ослабление спроса на квартиры с отделкой, связанное с общим ухудшением экономической ситуации в стране.
😳 Снижение цен на жилую недвижимость (риск пока теоретический, но я не мог его не добавить в угрозы)
😳 Возможные ошибки в дизайне и стиле ремонта, могут повлиять на ликвидность проекта и стоимость продажи квартиры
😳 Необходимость оптимизации затрат, заложенная в бизнес-модели, может сказаться на качестве продукта, что в конечном счете окажет влияние на его ликвидность и стоимость.
Выводы .
🛠️ Бизнес-модель инвестиционного ремонта основана на поточной, конвейерной технологии и предполагает наличие у инициатора проекта (управляющей компании) большого спектра компетенций: быстро покупать, быстро проектировать и делать ремонт, хорошо разбираться в процессе закупки материалов и мебели, уметь контролировать качество и, конечно, быстро продавать.
🔻 А кроме того, чувствовать аудиторию покупателей, чтобы создавать востребованный продукт. Критически важно развивать подобные проекты на растущем рынке жилой недвижимости со стабильным спросом. Совмещение всех этих параметров делает бизнес-модель инвестиционных ремонтов устойчивой. Если отсутствует хотя бы один элемент, модель теряет эффективность.
⚙️ Несмотря на кажущуюся простоту и понятность это операционно очень сложный бизнес, вести который реально непросто. Представьте, что в один момент времени инициатором реализуются сразу несколько проектов в разных локациях. В данном случае самое важное звено –исполнитель (инициатор / управляющая компания).
💰 И как всегда, обратная сторона высокой доходности – это высокие риски. В house flipping они высокие, как мне кажется. Как и в любом девелоперском проекте.
