Недавно я говорил о так называемой tinder-эффекте. Сегодня я хочу вам рассказать о некотором похожем явлении в недвижимости. Я его назвал циан-эффектом.
В чем его суть. Когда вы хотите продать квартиру, вы захотите на циан и смотрите какие есть предложения максимально похожего лота. Мы нашли три объявления: первый продает за 10 млн, второй за 10,5 млн, а третий за 11 млн. То есть средняя цена подобной квартиры 10,5млн. исходя из того, что представлено на циане.
Ок, говорите вы и выставляете цену в 11,2 млн с тем чтобы поторговавшись скинуть 250-500 тысяч и продать "в рынке" за 10,5 - 11 млн., ну и комиссию риэлтора надо ведь в цену заложить.
Все вроде бы логично, но таких как вы несколько десятков, если не сотен. Они также смотрят объявления и уже к вашим 11,2 млн добавляют свои 250 тысяч "на поторговаться". За ними подтягиваются другие и каждый накидывает дежурные 250 кусков. Таким образом средняя цена из 10,5 млн превращается в 11 млн. и даже выше.
Ведь изначально у нас висело в базе 3 квартиры, а сейчас уже , допустим 8.
Этот эффект хорошо заметен на стабильном спокойном рынке. Так вот висят себе 8 квартир , где самая дешёвая 10 млн, а самая дорогая 12 млн. Что происходит дальше? Возможно 2 варианта:
1. Собственники квартир, которые продавали за 10 и 10,5 млн. Видя такую петрушку поднимают цену своих "хором" на 500 тысяч. Мол нельзя же продешевить, если цена так выросла. Таким образом средняя цена вновь увеличивается и становится уже 11,3 -11,6 млн.
2. Собственники квартир за 10 млн и 10,5 млн быстро продают свои квартиры, так как их цена на рынке наиболее конкурентоспособная. Но поскольку дешёвые квартиры ушли с рынка, а дорогие остались, средняя цена так же как и в предыдущем варианте выросла до 11,3 - 11,6 млн.
Циан-эффект как и эффект тиндера искажает реальное состояние рынка. Ведь те кому надо продать, если и выставляют квартиру по рынку, то быстро соглашаются на существенную скидку и продают. Но статистикой циана этот дисконт не учитывается, ведь объявление на циане висит по старой цене.
Другой вариант, человек, которому срочно надо продать и некогда "ждать своего покупателя" может поставить цену изначально сильно ниже рынка и такая квартира даже на стагнирующем рынке уйдет за пару дней.
Те кто сидят на цене не могут понять почему квартира не продается. Мол я же в рынке. Тут - то и начинаются претензии к риэлтору. А на справедливое замечание риэлтора: " если хотите продать , то надо снижать" следует гневный отказ и упреки в его некомпетентности как профессионала.
Вот и висят такие квартиры годами и ждут своего покупателя. Продавцы искренне не понимают, что дешёвых квартир они не видят не потому что их нет, а потому что те не задерживаются на циане больше одного/ двух дней.
Если продавец держал высокую цену и продал дав дисконт, то циан это никак не учитывает. Объявление снимается и реальная цена сделки там не фигурирует.
Поэтому друзья циан -эффект искажает истинную картину рынка ибо цены виртуальны. Нельзя ориентироваться на цены предложений, надо ориентироваться на цены по которым фактически прошли сделки.
Циан -эффект демонстрируют участники дискуссии, которые любят рассказывать что-то типа: "я купил квартиру за два года назад 8 млн, а сейчас она стоит 12 млн".
Уважаемые, 12 млн она будет стоить когда вы ее продадите за эти 12 млн и получите деньги на руки. А так ваши 12 млн это всего лишь определенная циан-эффектом виртуальная хотелка.
