Скоро мы будем отмечать годовщину локдауна. Вспомним прогнозы. Ожидания и реальность.
Когда весной блогосфера пророчила смерть рынка аренды и обвал цен на недвижимость, я с пеной у рта утверждал, что этого не будет.
Я спорил с Владимиром Ширягиным на его одноименной канале и с Дмитрием Масловым на его канале Монстр Амадей .
Наши споры были достаточно жаркими. Собственно во время одного нашего спора, аудитория его канала попросила меня создать свой канал на дзене и писать статьи на тему недвижимости, что и было сделано. К вашим услугам)
Я глубоко уважаю Дмитрия Маслова и хочу сказать, что его статьи действительно интересны и хорошо укомплектованы аналитической информацией. Сразу чувствуется превосходный ум и образование. Со многими его тезисами я согласен.
Но в чем же он ошибается? Недавно Дмитрий написал статью, что все прогнозы, в том числе и его собственные, по рынку недвижимости не сбылись. Надо отдать должное, он признал это, а не стал, как многие псевдоаналитики, юлить.
Если раньше (в апреле-июне) Ширягин и Маслов предсказывали обвал цен на недвижимость, то теперь наоборот вангуют рост или как минимум стагнацию на нынешнем уровне. Переобулись в воздухе.
Я жарко спорил с авторами каналов и эту переписку можно найти на дзене. Хотя, как я понял, Дмитрий удалил некоторые статьи, где мы с ним спросили про аренду и первично/вторичный рынок. Особенно ошибался он насчёт аренды.
Почему в разгар локдауна я говорил, что в 2020 г. недвижимость не рухнет вопреки предсказаниям?
Аргумент 1. Пропаганда и господдержка.
Я знал, что государство и девелоперы врубят механизм пропаганды на полную мощь. Результат не заставил себя ждать. Вброс Мутко о выкупе невостребованных метров государством сработал как дефибриллятор для остановившегося сердца рынка недвижимости.
Аргумент 2. Особенности российской экономики.
В самый разгар локдауна в рунете циркулировало множество новостей об обвале рынка недвижимости той или иной западной страны. Многие аналитики и простые смертные экстраполировали эту ситуацию на Россию.
Но я говорил, что для России эти параллели некорректны потому что :
во -первых, в тех странах отсутствует столь мощное строительное лобби как в РФ и у тамошнего общества нет такого сакрального отношения к бетону как у россиян.
во -вторых, 70-95 процентов экономики этих стран приходится на частный бизнес, который очень пострадал в локдаун.
Бизнес реагирует на любой кризис моментальным сокращением штата сотрудников. В США в моменте безработица скокнула до 20-25 процентов.
Россия - страна бюджетников, у нас 80 процентов экономики - это государство. Бюджет более устойчив к различным шокам. Нет ковровых увольнений, максимум премии подрежут, поэтому тянуть ипотеку население как-то сможет.
Из-за описанных выше особенностей российской действительности, средний россиянин ощущает ледяное дыхание кризиса с временным лагом в 0,5 - 1 год. Москва раньше, регионы позже.
Но признаюсь честно, даже я не ожидал такого роста цен. Я рассчитывал , и об этом я писал, что цены вырастут на 10 процентов, а потом начнут снижаться.
Думаю, что такой же расчет был у государства и девелоперов. Они хотели не столько надуть рынок, сколько не дать ему рухнуть. Поэтому хотели процентов на 10 поднять цены, чтобы к концу года они медленно снизились до уровня января 2020 года.
То что получилось не ожидал никто, даже сами девелоперы и государство. Я прогнозировал , что рынок начнет сдуваться к концу прошлого года, но этого не произошло, т.к. программу льготной ипотеки продлили несмотря на все усилия ЦБ и Минфина. Застройщики вошли во вкус и решили извлечь из ситуации максимум пользы.
Сейчас же, как мне кажется консенсус достигнут и все понимают, что пузырь надо сдувать. Кажется, что девелоперам на этот раз не удастся выбить себе льготы, т.к. их аппетиты уже угрожают устойчивости национальной экономики.
