Алексей Игошин, генеральный директор технологичного агентства Homeapp, для газеты Ведомости
Ипотечный рынок в России
Низкая ставка, первоначальный взнос – ипотеку может получить практически любой желающий. Для покупки квартиры за 12 млн руб. раньше нужен был доход не ниже 300 000 руб., сейчас устроит 100 000. Но есть и обратная сторона медали – с ростом количества выданных кредитов будут расти просрочки и дефолты. Сейчас выдается в три раза больше кредитов, чем пять лет назад. С помощью ипотечных кредитов приобретается около 80-90% жилья в новостройках, посчитал Дом.рф. Это наивысший показатель за все время. На вторичном рынке – 50-80%, в зависимости от сегмента.
Ипотека в России всегда была очень дорогой, не всем доступной. Сейчас, в том числе за счет льготной программы, она становится обычным инструментом решения жилищного вопроса как во всех развитых странах. Может быть, постепенно мы приблизимся к мировому уровню средней ставки ипотеки за 2%. Но быстрый рост ипотечного портфеля в сочетании с неправильной оценкой заемщиками собственных финансовых возможностей через 2-3 года выльется в существенный рост просрочек платежей по кредитам: в 2010 г. просроченная задолженность составляла 23,5 млрд руб, в 2015 г. это будет уже 39 млрд руб., а на 1 декабря 2020 г. – больше 72 млрд руб.
Как проводится аукцион
Банки совершенствуют скоринговые системы оценки кредитоспособности, но жизненные ситуации бывают разные. Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, то, по решению суда, квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.
Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками – в первую очередь, погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку.Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде – на 25%. В итоге квартира за 10 млн руб. может уйти всего за 6 млн. На практике такая ситуация часто встречается. Зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле. Тем более участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2-3 раунд по стоимости 15-25% ниже.
Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на 4 разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в нашей системе оценки: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции. Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17-55% ниже рыночных. Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5-16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2-3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом 20-25% продают за два дня. Но это недополученные деньги для собственников квартир.
Выход для собственника
Система аукционов работает крайне неэффективно. Заемщик теряет все – квартиру, первоначальный взнос по ипотеке и совершенные ежемесячные платежи, для него аукцион – дорогое и сомнительное удовольствие. Более того, проценты по ипотеке надо платить вплоть до возврата долга, который растет как снежный ком, наматывая на себя штрафы за просрочку платежей и судебные издержки. Более того, формат аукционов невыгоден каждой из сторон. У банков возня с непрофильными активами отнимает время и плохо отражается на кредитном рейтинге. Зачастую больше проблем, чем выгод: такие непрофильные активы необходимо правильно учитывать, грамотно распоряжаться и структурировать, чтобы не потерять деньги и не привлечь внимание проверяющих органов.
В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости с целью минимизации потерь людей. Здесь плюс и для банков: чем больше денег после продажи останется у заемщика, тем выше вероятность его возврата как клиента за новой ипотекой. Сейчас идет обсуждение поправок в Закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и реализовать свои активы в течение шести месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручки от продажи возвращается продавцу. И это лучший выход: заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы с 40 до 3% (стандартная комиссия агентства). Полгода – это не много, средний срок продажи квартиры в Москве – 8 месяцев.
А квартира с обременением – вообще неликвидный объект, поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и четко контролировать весь процесс. Как заявляют сами участники банковского рынка на профильных мероприятиях, «актив может «убить» длительная продажа». Нужен максимально автоматизированный инструмент, который позволит продавать по рыночной стоимости в заявленные сроки.
Узнайте о наиболее эффективных инструментах оценки и способах продажи квартиры – homeapp.ru
