Руководитель отдела Vysotsky Estate в Тушино Андрей Москвитин по долгу службы нередко сталкивается с продажей или покупкой недвижимости, собственником которой числится несовершеннолетний ребёнок. О том, почему подарить квартиру ребёнку — не всегда хорошая идея, читайте ниже.
Причины
Для начала давайте разберёмся, почему родители вдруг решают наделить детей собственностью в недвижимости. А потом постараемся проанализировать последствия этого, казалось бы, благородного шага и выясним, чем это чревато.
Итак, возможные причины наделения детей собственностью:
- Наследство (по закону дети будут наделены собственностью).
- Приватизация (если в квартире зарегистрированы дети).
- Использование материнского капитала на покупку жилья или погашение ипотеки.
- Добровольное желание родителей сделать собственниками квартиры детей.
Чем руководствуются родители — понятно. Теперь выясним, какая мотивация ими двигает:
- Инвестиции: “Сейчас квартиру буду сдавать, а когда ребёнок вырастет, у него будет своё жильё”.
- Родители считают, что доля ребёнка в квартире — это гарантия того, что один из родителей, если случится конфликтная ситуация, не сможет единолично распорядиться недвижимостью.
- Скрыть свои активы.
- Прочие причины (иногда бывают такие, что даже эксперт не может предположить, что такое бывает).
Один плюс, много минусов
Но что реально даёт покупка недвижимости детям?
Пожалуй, я могу выделить только одно преимущество подобного решения — это реальная забота о детях и гарантия соблюдения их имущественных интересов. Но, поверьте, есть куда более эффективные методы сделать это.
А вот с минусами от покупки квартир на несовершеннолетних я сталкиваюсь на своей практике очень часто. Например, если такую квартиру решили продать, родителям необходимо в обязательном порядке получить разрешения органов опеки на отчуждение объекта, принадлежащего ребёнку. При этом надо понимать, что требования органов опеки зачастую не совпадают со схемой сделки и планами родителей использования денежных средств от продажи квартиры. Скажем, в Москве в такой ситуации обязательна альтернативная схема сделки, то есть ребёнку надо купить квартиру взамен продаваемой (причём зачастую одновременно), но не меньшей площади и стоимости. Но в Московском регионе нельзя купить квартиру с ипотечным плечом, чтобы в ней несовершеннолетний был собственником.
В каждом регионе нашей страны требования к продаже такой квартиры свои. Где-то можно, например, просто продать квартиру, но деньги, полученные с доли ребёнка, нужно положить на специальный счёт несовершеннолетнего и использовать их только на приобретение жилья в будущем на его имя. При этом у ребёнка должно быть своё жильё в другой квартире.
Другие трудности
Ещё нужно отдельно пояснить, какие трудности, кроме временных и бюрократических, вас ожидают. Имея ограничения по условиям сделки, собственники таких квартир теряют значительную часть покупателей. Например, у многих покупателей есть требования по времени выхода на сделку, и не все из них будут готовы ждать лишние 2-3 недели на подготовку документов и на одобрение сделки опекой.
Учитывая, что покупка альтернативного объекта обязательна, у собственников уменьшается выбор объектов, которые они могут купить. Например, на покупку объекта, находящегося в залоге банка, опека не даст разрешение. Я уже не говорю о том, что есть продавцы, которые не готовы собирать необходимый для опеки комплект документов. Они просто найдут на свою квартиру менее проблемного покупателя. Кроме того, чем больше у вас условий по сделке, тем менее выгодно вы можете купить альтернативную квартиру.
По квартирам, где собственностью детей наделили по причине использования материнского капитала, возникают ещё и дополнительные сложности, если наделение собственностью ребёнка было произведено не вовремя или этого вообще не было сделано.
Что делать
Вообще, все вышеперечисленные сложности можно решить с помощью экспертов и юристов в сфере недвижимости. Но квартира, где собственник — несовершеннолетний, будет менее ликвидна и менее привлекательна по сравнению с конкурентами. А покупая объект, у вас, наоборот, будет меньше возможности отторговать максимальную скидку.
Другими словами, покупая квартиру детям, будьте готовы в будущем понести финансовые и временные затраты.
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите в комментариях.
