Квартира - штука дорогая. В большинстве городов её цена стартует от нескольких миллионов рублей. Для Москвы однокомнатные квартиры по 7-8 млн рублей это уже норма. Двушка от 10-12 млн. Суммы приличные. Большинство наших сограждан такие деньги в руках держат только на сделках по купле/продаже недвижимости и навыков обращения с ними не имеют.
В большинстве регионов передача денег происходит во время подписания договора купли-продажи, до его государственной регистрации в Росреестре. После чего покупатель и продавец идут в МФЦ (Росреестр) и подают документы на регистрацию сделки. Часто передача денег происходит в самом МФЦ. На мой взгляд, это в корне неправильно и несет существенные риски для покупателя.
Во-первых, передавать крупные суммы денег в местах, где много посторонних людей - это уже большой риск. Если уж передавать наличку, то это лучше делать в банке, так удобнее и безопаснее. Деньги лежат на счете, покупатель их заказывает, после чего снимает со счета, передает продавцу, а тот кладет на счёт в банк или распоряжается по своему усмотрению.
Схема выглядит логичной, но, на мой взгляд, не совсем правильной. Надо понимать, что покупатель станет владельцем квартиры только после государственной регистрации договора купли продажи. Дело в том, что факт подачи документов в Росреестр совсем не означает, что договор будет зарегистрирован. Возможна приостановка регистрации из-за ошибки в документах. И придется их исправлять,
а для этого, скорее всего, понадобится присутствие продавца.
А что делать, если продавец взял деньги и уехал далеко-далеко, а возвращаться не хочет, или, не дай бог, помер. Вариантов может быть масса. Придется идти в суд и отсуживать эту квартиру. И не факт, что суд встанет на сторону продавца.
Деньги продавец должен получить только после завершения регистрации сделки в Росреестре, когда у вас на руках будет зарегистрированный договор купли-продажи и выписка ЕГРН, где указано, что вы являетесь собственником квартиры. Также не забывайте, что покупателю и продавцу надо подписать акт приема-передачи квартиры.
Обезопасить себя можно двумя способами. Провести расчеты через ячейку, либо банковский аккредитив.
Механизм расчета через банковскую ячейку простой. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, после чего вместе закладывают денежные средства в банковскую ячейку. По условиям договора аренды ячейки, продавец получит доступ к ней только после того, как будет иметь на руках зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и выписку ЕГРН, где будет указан новый собственник.
В Питере народ живет культурный и изобретательный, поэтому доступ к деньгам продавцу дается дозировано. Может быть использовано три ячейки, куда в различных пропорциях покупателям закладываются деньги от продажи квартиры. К первой ячейке продавцу дают доступ после регистрации ДКП в Росреестре, ко второй - когда продавец приносит справку о том, что в квартире никто не прописан, и к третей - после подписания акта приема-передачи квартиры. Если из квартиры все выписались еще до сделки, то используют две ячейки.
Банковский аккредитив отличается тем, что деньги хранятся не в ячейке, а на защищенном банковском счете, и доступ к этим деньгам продавец сможет получить только после того, как предоставит в банк документы, подтверждающие переход права собственности, о которых я написал выше.
Что выбрать, ячейку или аккредитив? На мой взгляд безналичный способ оплаты значительно удобнее. Получил деньги на счет и пусть они там хранятся. С наличкой очень много мороки. Эти деньги надо сначала снять в банке, а потом привезти на сделку. Очень неуютно передвигаться по городу, когда на руках сумма в несколько миллионов рублей. На сделке надо убедиться, что нет фальшивых купюр, а также их пересчитать. Это долго, особенно когда квартира дорогая, а номинал купюр маленький.
Продавец, после того как получит доступ к ячейке, должен будет что-то делать с деньгами. Мало кто хранит суммы от продажи квартиры дома. Придется либо дальше арендовать банковскую ячейку, либо класть на банковский счет. Банк обязательно спросит о происхождении средств, придется показать договор купли-продажи квартиры.
Кто-то считает, что налоговая отслеживает деньги, которые проходят через аккредитивы, а если проводить платежи через ячейку, то она ничего не узнает. На мой взгляд, это глупость. Информация из Росреестра передается в налоговую исправно. Сразу после регистрации там будет известно, какая цена была указана в договоре.
Ячейку лучше использовать только в одном случае - когда вы планируете занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи. В остальном аккредитив однозначно выигрывает. Но прежде чем занижать стоимость в ДКП, я рекомендую основательно взвесить риски, которые это может повлечь за собой - ссылка на мою статью о рисках занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи ниже.
Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
Приостановка регистрации в Росреестре. Что это означает и какие могут быть риски.
Квартира или депозит? Куда вложить свободные деньги.
"Занижайка". Чем опасно умышленное занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи
