Существует довольно много способов стать инвестором в недвижимость - накопить первый взнос на ипотеку и купить квартиру для ее сдачи. Купить коммерческую недвижимость или даже арендовать одно помещение и сдать его нескольким арендаторам. Но здесь я расскажу о другом подходе, об инвестировании в недвижимость через покупку ценных бумаг.
Можно купить акции ПИК или других крупных российских застройщиков, или их же облигации и получать доход. Но и не об этом пойдет речь в этой статье. Речь пойдет о фондах недвижимости - REIT. Аналогов в России торгующихся на мосбирже за рубли пока нет, поэтому в конце статьи дам обзор 3 наиболее перспективных американских REIT, которые можно купить неквалифицированному инвестору в том числе на свой ИИС счет через Санкт-Петеребургскую биржу.
REIT - (Real Estate Investment Trust, по английски произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100 % налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации.
В таблице сравниваю 4 портфеля - первый пропорционально составлен из выбранных мною акций REIT и фонда ETF на REIT. Далее только 4 выбранных REIT и третьим идет собранный диверсифицированный портфель содержащий все классы активов - топ4 REIT, фонд на REIT, ETF на широкий рынок S&P500, ETF на облигации и ETF Nasdaq100 и все это сравнивается с ETF на S&P500.
Все портфели сравнивались на https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio#analysisResults
Видно, что недвижимость имеет незначительную корреляцию с широким рынком.
И в кризисные периоды так же наблюдаем разнонаправленную динамику роста (может падать когда все растет и расти сильнее на посткризисных этапах или так же расти в финансовые кризисы - корреляция 0,55-0,57 с широким рынком). Особняком конечно стоит 2020, но даже с ним в целом я вижу плюсы от владения REIT, особенно для диверсифицированного портфеля можно подобрать такую пропорцию портфеля, который позволит снизить просадки и иметь доходность на уровне широкого рынка
На этом графике как раз можно наблюдать, что диверсификация позволяет иметь меньшую просадку (оранжевая линия) против широкого рынка и лишь в 2015 и в 2017 просадка была глубже бенчмарка (S&P500). При этом портфели из чистой недвижимости имеют более глубокие просадки.
REIT и налоги
Выше уже упомянул о том, что фонды в большинстве своем не платят налоги, т.к. часто организованы не по принципу корпораций, а по принципу коллективных трастов.
Для частного российского инвестора важным будет тот факт, что с получаемых дивидендов при инвестировании в фонды REIT, будет взиматься налог в размере 30%. При этом такая ставка действует даже если инвестор уже заполнил налоговую форму W-8BEN, которая подтверждает, что он не является налоговым резидентом США. С одной стороны ничего доплачивать в российскую налоговую уже не нужно, а с другой это повышает издержки на денежный поток от дивидендов.
Риски REIT
Внимательно смотрите на то, какой фонд берете. Пандемия показала, что не вся недвижимость одинаково быстро восстанавливается. Ритейл и общепит еще может быть в зоне риска, как и офисная недвижимость. А вот складская, особенно если это склады последней мили будут востребованы гигантами от Амазона до Яндекса. Или REIT специализирующиеся на медицинском секторе. Помимо направленности смотрите на уровни долга и уровни выплаты дивидендов. В идеале брать Debt/Equity < 1 - задолженность менее 100% от капитала фонда и уровень выплаты дивидендов не превышает денежный поток Payout Ratio < 100%, хотя в моменте может быть и выше, как сейчас по многим компаниям. Плюс важно понимать, что REIT могут быть довольно валатильными - по исследованиям Vanguard https://personal.vanguard.com/pdf/ISGUSINF.pdf REIT показывет наибольшую волатильность.
3 REIT для долгосрочного инвестирования.
А теперь как и обещал 3 перспективных REIT для долгосрочного инвестирования.
Realty Income (тикер O ) - даже в разгар пандемии сдавалось более 96% площадей. Сейчас 98%. Широкий спектр обслуживаемых индустрий - склады, логистические центры, магазины шаговой доступности, аптеки. Хорошие дивиденды с ежемесячной выплатой.
Sabra Health Care REIT, Inc. (тикер SBRE) - фонд предоставляет недвижимость в аренду медучреждениям в США и в Канаде. В том числе учреждения для ухода за пожилыми людьми. Платит высокие дивиденды, имеет низкую долговую нагрузку.
Prologis Inc (тикер PLD ) - предоставляет складские услуги в 19 странах 5500+ клиентам. Имеет низкий долг и высокую маржинальность. Растет, но со временем есть вероятность значительного повышения дивидендов.
И обязательный дисклеймер
Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты.
--------------------------------------------------
Если еще не подписались, то не забудьте нажать кнопку с подпиской!
Прибыльных инвестиций!
