В наступившем году инвестиции в недвижимость все еще выглядят наиболее надежным способом сохранить свои финансы. Но если хочется их еще и приумножить, что выбрать — квартиры, офисы или апартаменты? Узнали у специалистов.
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development
По итогам 2020 года года мы отмечаем на рынке тенденцию к сокращению доли проектов стандарт-класса и увеличение количества новостроек в категории «комфорт» и выше. Покупателей интересуют жилые комплексы с качественной концепцией, продуманной квартирографией и насыщенной инфраструктурой. Удачная локация новостройки и формат квартальной застройки будут дополнительными преимуществами. В фокусе внимания также функциональные планировки и отделка.
В 2021 году жилая недвижимость остается одним из наиболее выгодных инструментов для инвестиций. Полагаем, что доля инвестиционных сделок сократится на 30% по отношению к 2020 году и составит порядка 15–20% от общего числа реализуемых лотов.
Говоря о доходности последующей перепродажи или сдачи квартиры в аренду, наиболее ликвидными остаются студии и однокомнатные квартиры площадью до 40 м². В среднем стоимость «квадрата» в таких объектах в период от старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию может увеличиться на 30–40%. В популярных локациях показатель доходности может быть еще выше.
Например, в жилом комплексе «Первый квартал » проекта Ligovsky City, который возводится в историческом центре Санкт-Петербурга на Лиговском проспекте, квартиры с момента старта продаж выросли в цене в два раза. А во второй очереди ЖК Golden City на намывных территориях Васильевского острова рост составил 60%. В премиальном клубном доме Grand House в 400 метрах от Невского проспекта за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 90%.
Стоит отметить, что в период действия сниженных ипотечных ставок приобретение жилой недвижимости с целью инвестиций выгодно и востребовано во всех сегментах рынка. Так, в новостройках комфорт-класса доля сделок с использованием ипотечных средств в 2020 году составила порядка 80%, в бизнес-классе — более 50%, в премиум-классе доходила до 40%.
Ипотека пользуется популярностью у разных категорий покупателей. Например, среди наших клиентов немало индивидуальных предпринимателей, которые предпочитают оформлять ипотеку. Им выгоднее воспользоваться программой с субсидированной ставкой, чем выводить деньги из бизнеса.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Ажиотажный спрос на жилую недвижимость, который вызвала льготная ипотека, скоро сократится и стабилизируется на более низком уровне. В ноябре, после продления государственной программы, застройщики значительно подняли цены, что практически нивелировало выгоду от низких ставок. Их можно понять, ведь из-за перехода на проектное финансирование и счета эскроу, подорожания строительных материалов и услуг, повышение цен давно назрело, но было неосуществимо из-за сокращения платежеспособного спроса.
Сегодня, даже несмотря на повышенный интерес покупателей к недвижимости, экономика вошла в кризисный период на неопределенный срок. Реальные доходы не увеличиваются, перспектив для долгосрочного роста спроса на жилье просто нет.
С другой стороны, предложение также сокращается. Необходимость доказывать свое право на получение кредита, вынудила некоторых застройщиков уйти с рынка или сократить вывод новых объектов. Инновационные уникальные проекты из-за неявной маржинальности может не одобрить банк.
Неоспоримое лидерство крупных компаний ведет к монополизации и жесткой ценовой политике. Высокий спрос на недвижимость во второй половине 2020 — начале 2021 года вымывает ликвидное предложение. Поэтому инвесторы, которые успели приобрести квартиры в качественных новостройках с комфортной жилой средой, в будущем окажутся в выигрышном положении.
Что касается конкретных характеристик жилой недвижимости, в ближайшее время спросом будут пользоваться квартиры с эргономичными планировками без лишних квадратных метров, с возможностью свободного зонирования в максимально «белой» отделке.
Из-за диджитализации экономики современное жилое пространство должно быть удобным для отдыха и работы всех членов семьи. Высокие потолки, широкие окна, балконы и лоджии с панорамным остеклением и живописным видом за окном создают психологический комфорт даже в небольших помещениях.
Особую ценность приобретают дополнительные атрибуты высокого качества жизни. В «Балтийской жемчужине» это санузлы, число которых сопоставимо с количеством комнат, частные открытые террасы и даже собственные участки в ряде жилых кварталов. Не говоря о подземном паркинге со спуском на лифте, в котором количество машиномест сопоставимо с количеством квартир.
Вложения в коммерческую недвижимость приносят более высокий доход, но предполагают наличие экспертного опыта в инвестировании. Пандемия сократила спрос на торговые помещения в крупных развлекательных центрах и повысила привлекательность складов для интернет-магазинов и небольших пространств на первых этажах ликвидных жилых новостроек.
При инвестировании важно учитывать, что новое поколение потребителей стремится к сокращению времени на дорогу. Это значит, что у них всё должно быть под рукой: место для работы, магазин для покупок, зона для спорта и парк для прогулок. Проекты, которые включают все эти опции, сохранят стабильный уровень спроса при любой экономической ситуации.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»
Уровень инвестиционных сделок на рынке новостроек в прошлом году достиг 20–25% в разрезе продаж. Предполагаем, в 2021 году доля таких покупок будет сохраняться на том же уровне.
Наиболее удачными вариантами для инвестиций будут объекты, расположенные в популярных районах города c развитой инфраструктурой и благоприятной экологией, где станции метро находятся в пешей доступности.
Последний фактор добавляет до 20% к стоимости жилья при последующей перепродаже. В целом, инвестиции в недвижимость в строящемся проекте комфорт-класса в хорошей локации могут приносить 10–20% годовых. К примеру, квартиры в первой очереди жилого комплекса «Приморский квартал » на завершающем этапе строительства увеличились в цене почти в 1,5 раза.
Предпринимателям, целью которых является арендный бизнес, будут выгодны небольшие лоты — студии и однокомнатные квартиры рядом с метро. По статистике они пользуются наибольшим спросом у арендаторов в крупных российских городах. Для переуступки оптимальны варианты в жилых комплексах, где предусмотрены развитые транспортная сеть, внутриквартальная инфраструктура и социальные объекты.
Андрей Баннов, руководитель проекта DOM TECHNONICOL
Прошедший 2020 год для сегмента малоэтажного строительства оказался особенным. О нем вспомнили даже те, кто до недавнего времени и не задумывался о даче или загородном доме. В итоге мы получили дефицит готовых домов. То, что годами продавалось, в 2020 году было успешно реализовано. В поселках, с которыми работаем мы, не осталось готовых домов, продаются только участки.
Что остается потребителям — покупать землю и строить. Поэтому тем, кто задумывается о выгодных инвестиционных стратегиях, имеет смысл обратить внимание на рынок готового коттеджного жилья. Это абсолютно свободный сегмент, в котором фиксируется высокий спрос. Причем есть готовность покупать в ипотеку. И тут плюс в том, что на готовый дом гораздо легче оформить кредит, чем взять заем в банке на строительство.
Как может работать инвестиционная схема, поделюсь на примере кейса DOM TECHNONICOL
Инвестор и подрядчик подписывают контракт, согласно которому инвестор перечисляет сумму двумя платежами. Первая часть уходит на покупку земли. Участок в обязательном порядке оформляется с обременением, по которому любые операции невозможны без согласия инвестора. Второй платеж покрывает затраты на строительство.
После продажи готового дома оформляется аккредитив, по которому инвестор получает вложения и прибыль в размере 20% годовых. Оставшиеся средства получает подрядчик, это его заработок. А клиент получает современный энергоэффективный дом.
Какие дома лучше всего подходят для инвестирования? Наш опыт показал, что это каркасные коттеджи на бетонном фундаменте с одним-двумя этажами и эксплуатируемой площадью 150 м². Это наиболее востребованный сегмент рынка — не самый дешевый, но и не самый дорогой. Речь идет об энергоэффективных комфортных домах, достаточных для проживания одной семьи.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
С точки зрения доходности на вложенный капитал выгодными являются инвестиции в комнаты в коммунальных квартирах. Средний доход от сдачи в наем комнаты в Петербурге составляет 6–9%.
Далее имеет смысл инвестировать в 1–2 комнатные квартиры в домах свежей постройки недалеко от метро. Такие квартиры можно сдать в наем более выгодно. Кроме того, они дорожают быстрее, чем другие квартиры.
В коммерческой недвижимости всегда востребованы небольшие помещения 20–70 м2 в проходных местах.
Клиентам с солидным капиталом могу порекомендовать инвестировать в складскую недвижимость. Процесс интернет-торговли не остановить. Всем торговым компаниям требуются помещения для хранения товаров.
