Иногда, чтобы купить квартиру дешевле, люди рассматривают даже заведомо настораживающие предложения. В их числе и залоговые квартиры. С одной стороны, залоговые квартиры – это собственность банка, и здесь все честно и законно. С другой стороны, этот банк отобрал квартиру у заемщика, который не смог расплатиться за предоставленный кредит.
И здесь ситуация может развиваться по разным сценариям: в одних случаях все будет нормально, и покупатель получит юридически и физически свободную квартиру, а в других квартиру не освободят и всеми силами будут препятствовать вселению в ненового собственника.
Герой нашей истории Степан был готов к покупке квартиры по сложному сценарию, так как хотел заключить сделку по минимальной цене. Но насколько все сложно, понял только тогда, когда путей к отступлению уже не было.
Денег хватало только на квартиру с торгов
Степан недавно развелся со своей второй женой. Вместе они прожили семь лет и успели обзавестись совместной недвижимостью. Свою двухкомнатную квартиру в Москве они покупали в ипотеку, но год назад досрочно погасили долг перед банком. Для этого супруги много работали и почти не виделись друг с другом. А когда с ипотекой рассчитались, оказалось, что у них разные интересы и цели в жизни. Вот как бывает…
После развода было принято решение продать квартиру, чтобы каждый смог распорядиться своей долей при покупке другого жилья. Так и сделали, но Степану денег на «однушку» в столице не хватило, а снова обращаться в банк за кредитом он был не готов. И решил найти способ купить квартиру дешевле.
Кто-то из коллег по работе рассказал ему, что сам интересовался покупкой залоговой квартиры, но, чтобы участвовать в торгах, пока не собрал достаточно денег. Степан узнал, что на торгах жилье можно купить по цене на 20-40% ниже рыночной, но есть важное условие – вносить нужно всю сумму сразу, так как ипотеку под залоговые квартиры банки не выдают. Впрочем, нашему герою хватало денег на такую «квартиру со скидкой».
Два месяца? Не страшно
Два месяца мужчина готовился: изучал технологию проведения торгов, подбирал варианты, пока не остановился на одном: однокомнатной квартире на «серой» ветке метро. Она располагалась не в очень хорошем месте – недалеко от промзоны, но зато минутах в десяти ходьбы от офиса компании, где работал Степан. Да и стартовая цена была процентов на 25 дешевле рыночной.
На торги зарегистрировались всего три участника, поэтому победа не стоила Степану больших трудов. Похоже, что два участника вообще собирались купить квартиру только по стартовой цене, и после первого повышения потеряли к ней всякий интерес.
На момент проведения торгов бывшие жильцы продолжали проживать в квартире. Данное обременение, кстати, банк при продаже не скрывал. Это была семья с ребенком, из тех, кого называют маргиналами или «деклассированными элементами». Они обратились в суд с просьбой отложить выселение из квартиры на два месяца, ссылаясь на болезнь ребенка. Суд иск удовлетворил.
Но Степана эта информация не очень беспокоила: он сходил в юридическую консультацию, где ему объяснили, что, например, при выселении ипотечного должника суд всегда принимает сторону кредитора и не учитывает факт наличия или отсутствия у выселяемого другой квартиры.
Точно так же не сказывается на решении и то, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок. Юрист подбодрил Степана и мимоходом намекнул, что если вдруг возникнут проблемы с прежними жильцами, то приходи, мол.
Ни мытьем, ни катаньем
Покупая квартиру, Степан предполагал, что могут возникнуть сложности с выселением бывших жильцов. Ну уедут они не на следующий день, а через неделю. Но все оказалось гораздо хуже.
Бывшие жильцы категорически заявили, что никуда не поедут, так как подали второе заявление в суд о переносе сроков освобождения квартиры, ссылаясь на болезнь ребенка. Степан не стал дожидаться решения суда, а сам подал иск о выселении, обратившись за помощью к уже знакомому юристу. Но суд опять принял сторону семейной пары и отложил срок еще на три месяца.
Потом был еще один суд и опять срок выселения продлили. Третий суд, который состоялся по иску Степана, наконец, удовлетворил его требования. Но, несмотря на это, семья продолжала проживать в квартире.
В процессе судебных тяжб Степан узнал, что все работы по физическому освобождению квартиры должен был проделать банк. Есть даже установленный срок принудительного выселения – два месяца. Но почему-то банк этого не сделал и выставил на торги квартиру прямо с жильцами.
Не увидев другого выхода, Степан обратился к судебным приставам, которые на основании решения суда возбудили исполнительное производство на основании ст. 30 ФЗ-229.
Перекрыл кислород
Прошло еще полтора месяца, но дело так и не сдвинулось с места. Приставы почему-то никак не могли попасть в квартиру. Неизвестно, сколько бы еще продолжалась эта эпопея, но в очередной визит к юристу Степан разговорился с другим клиентом, который рассказал, как сам выселил несговорчивых квартирантов в похожей ситуации. С документом о собственности и паспортом он приехал в абонентский отдел Мосэнергосбыта и написал заявление о приостановке подачи электричества в свою квартиру. Спустя 10 суток помещение было свободно.
Степан воспользовался советом. Его жильцы продержались в квартире дольше – почти три недели, но потом все-таки переехали. Потом выяснилось, что они месяцами не платили за коммунальные услуги. В итоге Степану пришлось покрыть долги самому, иначе ему отказали бы в регистрации.
Юрист стал готовить иск в суд, чтобы удержать из бывшего собственника сумму долга. А Степан стал подсчитывать свои убытки. Оказалось, что с учетом гонораров адвоката и проживания в течение почти года на съемной жилплощади квартира ему обошлась как минимум на 10% дороже, чем он мог бы купить на вторичном рынке. Правда, за прошедший год недвижимость в Москве так подорожала, что на момент окончания эпопеи цена оказалась вполне рыночной.
Рассказывая мне свою историю, Степан, конечно, сожалел о том, что пошел на авантюру с покупкой залоговой квартиры. Хотя попасть в похожую историю можно и заключив сделку на вторичном рынке. Разве не так?
Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Мой коллега купил квартиру с торгов и теперь… живет с соседом
Отомстил бывшей супруге. Как муж распродал свою долю в квартире четырем посторонним людям
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
