Сделал расшифровку видео Сергея Смирнова. Сергей - один из лучших в России специалистов по недвижимости. Недавно он написал книгу “Бетонное казино”. Книга моментально стала хитом продаж. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня. Слово автору...
Я часто говорю о том, что не стоит рассматривать недвижимость как очень надежную инвестицию. Но есть случаи и есть люди, для которых инвестиции в недвижимость – это спасение и спасительный оберег. И сегодня мы будем разговаривать о таких людях. Может быть, они нас услышат.
Итак, с чего же мы с вами начнем? Недавно проскочила вот такая новость: хоккеист НХЛ (внимание!) с доходом в 7 млн долларов подал на банкротство. Почему так случилось? Человек зарабатывает 7 млн долларов и неожиданно становится банкротом.
Другой интересный факт: недавно хоккеиста Радулова обвели вокруг пальца мошенники на полтора миллиарда рублей, и он остался ни с чем.
Также мы знаем историю Андрея Аршавина и его друга по команде Кержакова, которых тоже «обули» на несколько миллионов рублей «помогальщики» инвестировать, бизнес-консультанты и т.д.
Мы знаем печальную историю кидка Дмитрия Сычева, а также блогера Евгения Савина («КраСава»). Он будучи футболистом заработал очень большие деньги, но лишился всего заработанного состояния, доверившись своему бывшему тестю.
Все эти истории говорят о том, что что-то идет не так. То есть много зарабатывающая молодежь (блогеры, актеры и т.д.) попадается в ловушку мошенников. Они со старта зарабатывают серьезные деньги, к 30 годам становятся долларовыми миллионерами, а потом остаются ни с чем.
Более того, в нашей компании есть примеры людей, которые, рискнув всем, заработали первые 3-5 миллионов долларов, в течение 10 лет на моих глазах поднялись, а затем опустились на дно.
Что же происходит с этими людьми? Почему они оказываются в такой ситуации? Потому что часто нужно делать следующее: защищать свои инвестиции от дурацких поступков.
Летом 2020 года, мы разговаривали с одним очень известным IT-специалистом, который выпустил довольно крупный программный продукт, реализовал его достаточно неплохо и заработал на этом несколько миллионов долларов. Знаете, что он мне сказал в личной беседе за чашкой кофе? Очень важную вещь: «Пойми, я инвестирую в жилую недвижимость только за тем, чтобы защитить себя от дурацких инвестиционных поступков».
Так что же получается? Некоторым людям сама недвижимость нужна не как способ инвестиций или заработка, а как способ сбережения своих денежных средств и запрета себе совершить идиотские инвестиционные поступки.
С чем это связано? Часть людей, например, влезает в сомнительные стартап-проекты. То есть кажется, что, «заработав первый, второй, третий миллион долларов, я буду зарабатывать и дальше, поэтому совершаю новые рисковые инвестиционные шаги». Стартап-проекты – это почти всегда «выстрел» 1 из 20, а то и из 30. И часто миллионные инвестиции потом не возвращаются.
Часть людей, заработав первые денежные средства, например, в спорте или в блогерстве, не разбираются ни в каких бизнесах, и им хорошо бы туда и не лезть. Еще они не разбираются ни в рынках акций, ни в рынках облигаций и т.д. И вот для таких людей возникает интересная дилемма: «А что мне делать? Как мне сберечь «тело»?». И тут есть интересный момент: скорее всего, сберегать им «тело» стоит в покупке недвижимости, но какой – давайте мы сейчас с этим и разберемся.
Тут вы мне скажете: «Смирнов, ты же сам орал, что не стоит инвестировать в новостройки и котлованы». Поэтому необходимо запомнить следующее: ребятам, у которых умственные способности не очень высокие или ребятам, которые сильно заняты в своем бизнесе, вообще не стоит лезть в стройку. То есть я не говорю о том, чтобы лезть инвестировать в стройку.
Часть моих «попавших» знакомых, заработав серьезные деньги, лезли, например, в строительство торгового центра и оставались ни с чем. А потом приходили и рассказывали мне, что они закладывают последнюю квартиру на Ордынке. Или люди инвестировали в строительство жилого комплекса, выкупая несколько квартир где-нибудь на югах, и тоже попадали в неприятные ситуации. Один наш знакомый влез в недвижимость при строительстве отеля и еле вытащил оттуда деньги через несколько лет – ему, конечно, повезло.
Поэтому мы будем говорить о том, что инвестиция для таких людей, которым некогда разбираться в деталях, но которые хотят сохранить «тело», должна быть максимально:
а) прозрачной – то есть не нужно искать себе приключение в строительстве, а нужно «запарковать» деньги в готовый строительный объект;
б) этот объект должен быть гиперликвидный и должен находиться в гиперликвидном месте (в каком-нибудь крупном мегаполисе);
в) на него необходимо четко проверить все документы.
То есть для таких людей лучше инвестировать в гиперликвидные объекты: купить себе 10 маленьких квартир. Например, вы заработали первые 60 миллионов рублей и хотите «запарковать» эти деньги. Купите 9 квартир и сдавайте их в аренду.
Тот же хоккеист Радулов на свои полтора миллиарда скупил бы кучу квартир в Москве и остался бы при деньгах. Смысл в том, что есть люди, для которых недвижимость и ее покупка – это спасательный круг. Готовая недвижимость может и не будет расти, или даже просядет. Но «тело» свое они сберегут и сберегут те средства, которые они так долго зарабатывали кровью и потом. Вот про такую недвижимость я говорю. Но никакой стройки! Погнали дальше!
За моей спиной начинается тренировка спортсменов казанского «Рубин». На сборах люди находятся несколько месяцев. Футболисты достаточно хорошо зарабатывают. Но означает ли это, что у них есть время на все остальное? Представьте: то сборы, то тренировки, то игры. И заработанные деньги часто доверяются супруге или родителям. Но разбираются ли их родители в инвестициях? Способны ли они сберечь все, что заработал нелегким трудом спортсмен за короткую карьеру в 15 лет? А потом на что он будет жить? А как он будет распоряжаться деньгами.
Пару лет назад к нам обратилась мама одного из молодых игроков, который попал на драфт в НХЛ. Она все сделала с умом: пришла на консультацию и долго разбиралась куда переложить денежные средства, пока сын играет в Торонто.
То есть нужно понимать, что у части инвесторов, которые попадают в разные неприятные истории, нет времени разбираться в инвестициях. И как раз для таких людей существует быстро продаваемая ликвидная недвижимость.
Сейчас я предлагаю вам послушать интервью одного из американских агентов по недвижимости, который специализируется на работе со спортсменами. Послушайте, что он рассказал на одной из конференций – этот ролик я перевел аж 6 лет назад, в 2015 году.
- Ты говорил об ответственности, которую чувствуешь по отношению к этим спортсменам. Расскажи-ка поподробнее.
- Да, в наше время на каждом шагу мы слышим новости о разорении какого-то спортсмена. Это, конечно, неприкольно. И я ни в коем случае не это не оправдываю, но вот что я вам скажу…
- Назови им статистику.
- 83%, да? 83%.
- В течение пяти лет после завершения спортивной карьеры от 78 до 83% игроков НФЛ теряют все свои сбережения. В течение пяти лет после выхода из НФЛ 80% игроков – банкроты. Да, мы как раз вчера прочитали про очередного разорившегося спортсмена.
- Да, хороший парень, и оказался в такой ужасной ситуации. Почему такое происходит?
- У него, кстати, было 23 миллиона долларов.
- Давайте обсудим это подробнее. Как выглядит жизнь спортсмена? У них есть такие расходы, о которых вы даже не имеете понятия: тренеры, повара, недвижимость в разных городах (на время отсутствия игр они обычно переезжают в другое место).
Антураж – это только вершина айсберга. Но сейчас не об этом. Им нужно оплачивать счета и платить налоги. Этим беднягам приходится подавать на возврат налогов в КАЖДОМ городе, где они играют на выезде. Представляете?
Мы тут все не фанаты налогов, ведь так? Спортсмены же платят дофига налогов. Они нанимают бухгалтеров, которые ведут их налоги и оплачивают счета; финансовых консультантов, которые мониторят все долговые обязательства по облигационному портфелю, а также все задолженности и т.д. Еще есть агент – он работает по контракту.
И что мы имеем в итоге? Никто не занимается недвижимостью спортсмена, потому что агентам за это не платят, финансовым консультантам – тоже. И поэтому завершаешь спортивную карьеру, а у тебя 21 особняк в ипотеке. Это как помереть от простуды.
Никто не думает, что их добьют долги по жилой недвижимости, а так в итоге и получается. Но наша цель намного выше. Мы организуем ликбез для молодых спортсменов любого уровня. Мы говорим им, что первый год жилье нужно АРЕНДОВАТЬ - ты еще щегол, и ничего не понимаешь. Ты даже не знаешь, что тебе на самом деле нравится, и уж тем более, - сколько это стоит.
Поэтому арендуй – мы все равно встретим тебя на лимузине и научим сравнивать цены при аренде особняка за полторы тысячи долларов в месяц, чтобы ты научился это делать. И через два года, когда ты соберешься купить себе дом, ты уже будешь знаком со всем процессом.
Кто-то может сейчас сказать: «Смирнов, ты «переобуваешься» на глазах. То ты нам рассказываешь несколько месяцев про то, что инвестировать в жилую недвижимость невыгодно с точки зрения доходности всех показателей и т.д. А сейчас снимаешь ролик, в котором рассказываешь, что это такая, дескать, надежная инвестиция с точки зрения защиты собственных активов». Минуточку, давайте-ка разберемся и сделаем из всего того, что я сегодня сказал, определенные выводы.
Во-первых, я говорю о том, что существуют разные люди. У одних нет времени (например, как у спортсменов) разбираться какая инвестиция надежная, а какая – нет.
Во-вторых, очень многие люди по натуре склонны к авантюре и риску. И таких людей вообще надо останавливать.
В-третьих, у каждого разные умственные способности. В-четвертых, у многих просто вообще нет времени на то, чтобы подумать, куда инвестировать.
Еще одна очень важная вещь: есть способы так называемого хеджирования денежных средств, то есть защиты ваших активов. А есть способы и инвестиции с точки зрения приумножения активов. И мы сегодня в этом ролике говорим об инвестиции с точки зрения максимально надежного сбережения ваших активов.
Поэтому, например, как я уже сказал, не стоит лезть в котлованы и новостройки. Важно отметить, что сумму, которую вы заработали за определенный срок (например, 60 млн рублей), лучше разбить на маленькие высоколиквидные лоты.
В таком случае, если вам понадобятся денежные средства, вы продадите не целый крупный объект, а начнете продавать по одному маленькому объекту, не выводя всю остальную сумму. Тем более, если мы говорим о маленьких студиях или высоколиквидных однокомнатных квартирах, то такие квартиры как легко сдаются, так легко и быстро продаются. И это можно достаточно быстро окэшить.
Еще одна очень важная вещь: все эти сдаваемые квартиры в конечном итоге в случае, если у вас дела пойдут не очень хорошо или если у ваших родственников появится возможность зарабатывать с помощью получения отчислений от аренды, или если вам будут переданы объекты по наследству, или если вы отдадите детям эти квартиры, будут приносить определенный доход.
Так же если разделяется имущество между мужем и женой в случае развода (что мы часто видим, кстати, у спортсменов, у звезд и т.д.), то они не делят, опять же, какой-то большой дом, в стройку которого они влезли и т.д. Они делят маленькие студии. Можно легко разбить это состояние на две кучки и разойтись как в море корабли, оставив, например, бывшей супруге какой-то доход и т.д.
То есть это способ сохранения «тела» инвестиций. Почему мы в начале ролика приводили примеры про спортсменов, которые, влезая в авантюры, лишались целого состояния. Такой способ инвестирования позволяет именно сберечь то состояние, которое люди потом и кровью зарабатывают в первой части жизни. Это инвестиция с точки зрения примитивной доходности.
Когда мы говорим о покупке такой студии, то надо покупать готовую, с рынка, с проверкой всех документов. В этом случае вы будете четко понимать, что «тело» такой недвижимости сильно не упадет, потому что вы распределяете (диверсифицируете) свой бюджет с точки зрения разных локаций, а все локации в городе или даже в разных городах одновременно упасть не могут. И это диверсификация состояния с точки зрения одновременного падения рынка. Но такого не произойдет.
Что же получается? Получается, что это другой способ инвестирования. Это способ защиты своих активов от дурацких спонтанных действий, когда вы, например, идете к банкомату, снимаете с карты денег и отдаете какому-нибудь мошеннику крупную сумму. Или идете в банковскую ячейку, достаете несколько пачек ваших накоплений и отдаете их в руки негодяю.
Поэтому такой способ инвестирования не гарантирует крупный заработок. Он гарантирует сбережение того, что вы заработали в других местах. По этой причине мы и рассматриваем такой случай на этом канале, на котором, в основном, говорим, что покупка жилой недвижимости и квартиры – чаще всего, не очень интересная инвестиционная стратегия. Но для некоторых людей, которым некогда думать и разбираться в деталях, это очень важная стратегия сбережения активов.
Ставьте лайк, если статья понравилась.
Есть что добавить? Напишите в комментариях. Буду признателен.
Хотите узнать как я вышел на пенсию в 35 лет? Читайте мою книгу. Или слушайте ее в аудиоформате.
Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет". И на мой Инстаграм.
