Бывает так, что заключили договор с застройщиком, но не дождались срока сдачи и решили продать еще недостроенный объект. Так тоже можно. А жизненные обстоятельства бывают разные.
Что по НДФЛ в таком случае. Распишу некоторые особенности по пунктам:
1. В этом случае продается не объект недвижимости, а право требования (объекта как такового еще нет). Поэтому оформляется такая купля-продажа договором переуступки.
2. Есть определенные льготы по НДФЛ по налогообложению, которые работают именно при продаже объекта недвижимости, а НЕ имущественного права (в основном, они заключаются в установлении сроков минимального владения объектами, по истечении которых не требуется уплачивать налог с продажи и подавать декларацию).
В том числе в 2020 году введены дополнительные преференции для квартир, куплены по ДДУ/дог. переуступки: срок минимального владения по таким квартирам начинает исчисляться с момента полной оплаты застройщику, а не с момента регистрации права собственности, как это было ранее. Но эти дополнительные льготы также распространяются на тот случай, если вы продаете уже оформленную в собственность квартиру, а не недострой. Подробнее о новых правилах расписывала отдельно в этой статье
3. Итак, при переуступке права требования третьим лицам декларацию нужно подавать в любом случае, налог уплачивать нужно в любом случае. А точнее сказать, рассчитывать. К уплате он не обязательно будет.
4. Как считаем налог. По следующей схеме:
Цена по договору уступки - цена по договору ДДУ = Прибыль * 13% (15%)
Например, заключили договор долевого участия с застройщиком, оплатили по договору 5 000 000 руб. Через пять лет что-то поменялось, срока сдачи объекта не дождались, решили переуступить право требования. Но ситуация на рынке недвижимости изменилась и данный недострой удалось продать за 7 000 000 руб. Кажется, что срок минимального владения прошел. Но нет, как я уже писала, для такой ситуации он не применим. Подаем декларацию, отражаем доход 2 000 000 руб., уплачиваем в бюджет 260 000 руб.
5. Если оплата по договору долевого участия совершалась с помощью ипотечных средств, как можно снизить налог к уплате.
Если договор долевого участия заключался с использованием ипотечных средств, то фактические затраты налогоплательщика на приобретение данного объекта включают еще и проценты за пользование ипотечными средствами. А поскольку в первые годы пользования кредитными средствами уплачиваются приличные суммы процентов, то, учитывая их в расчете налога, можно существенно его снизить.
Возьмем предыдущий пример и предположим, что за истекшие 5 лет налогоплательщик успел выплатить 700 тыс. руб. за пользование кредитными средствами. Тогда налог будет считаться по следующей схеме: (7 000 000 - (5 000 000+700 000))*13% и составит уже 169 тыс. руб.
Вообще, данный вопрос считается спорным. В налоговом кодексе нет четкого указания на такую возможность. Но есть разъяснения от ФНС и Минфина в пользу налогоплательщика. В этой статье расписывала, на что нужно обратить внимание, если хотите оптимизировать налог к уплате таким образом.
6. Что со ставкой налога? Ведь с 2021 года ввели прогрессивную шкалу по НДФЛ и при превышении доходов физического лица отметки 5 млн. руб., ставка увеличивается до 15%.
Да, в налоговом кодексе есть исключение, которое касается того, что по операциям по продаже имущества повышенная ставка не применяется. То есть данные операции идут "особнячком" и не включаются в общий доход физического лица. Это не освобождает их от уплаты НДФЛ! Это только лишь позволяет считать налог всегда по ставке 13% (независимо от суммы полученного дохода).
Но, опять же, речь идет о продаже имущества. А в отношении имущественных прав ничего не сказано... Таким образом, доходы от таких сделок будут включаться в общую налоговую базу физического лица. И в теории к ним может быть применена повышенная ставка 15%. На практике все будет зависеть от конкретных доходов физического лица (по году), от конкретных доходов по сделке (поскольку база считается как разница между полученными доходами и затратами).