Если проанализировать Публичную кадастровую карту по городу Москве, то можно заметить, что сведения о границах большинства объектов капитального строительства уже внесены в базу Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако границы объектов капитального строительства, представленные на Публичной кадастровой карте, зачастую не соответствуют своим фактическим границам на местности. Это обусловлено тем, что к 01.01.2013 все сведения о местоположении границ объектов капитального строительства в порядке информационного обмена были переданы в ЕГРН из данных БТИ.
Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости, содержащие данные о характеристиках ранее учтенных объектов капитального строительства, были переданы ГБУ МосгорБТИ в филиал ФГБУ «Центральная кадастровая палата Росреестра» по Москве в ходе исполнения приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 №1 «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости». При этом координатная привязка контуров зданий осуществлялась ГБУ МосгорБТИ в целях технического и адресного учета картометрическим методом на основании технических планов Москомзема, ЦКФ Единой государственной картографической основы г. Москвы масштаба 1:10000, документов заявителей, а также с использованием поэтажных планов и планов земельных участков, составленных при технической инвентаризации объектов недвижимости.
Точность и подробность нанесения контуров зданий и их конструктивных элементов на момент проведения технической инвентаризации не регламентировалось Положением об Адресном реестре зданий и сооружений города Москвы, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 03.02.1998 №98-РМ, а также Положением об Адресном реестре объектов недвижимости города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2016 №58-ПП.
В результате проведенного инфообмена данными из БТИ в Росреестр, в базу ЕГРН были переданы некорректные сведения о местоположении границ объектов капитального строительства. В ЕГРН нередко встречаются здания, границы которых «съехали» со своих фактических границ на 20 метров.
Несмотря на то, что Росреестр и Органы местного самоуправления в курсе ошибок, возникших по итогам проведения инфообмена, «некорректные» границы объектов капитального строительства уже содержатся в ЕГРН и их координаты подаются и воспринимаются как верные, в результате чего пользователям и правообладателям недвижимости в Москве создаются большие проблемы.
Как «некорректные» границы зданий могут Вам помешать?
Приведем наиболее распространенный пример. Вы арендуете земельный участок у Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ) и срок договора аренды подходит к концу. Вы обращаетесь в Росреестр за продлением договора аренды и полностью уверены, что он будет продлен. Но в итоге, Вы получаете приостановление Росреестра, в связи с тем, что по сведениям ЕГРН часть соседнего здания попадает на участок, который Вы хотите взять в аренду. Хотя по факту соседнее здание даже не граничит с испрашиваемым Вами земельным участком.
Для толкования этой ситуации следует обратиться в БТИ, где Вам дадут письменный ответ с разъяснением, что сведения о границах здания, переданные в порядке информационного обмена из БТИ в Росреестр, могут не соответствовать фактическим границам здания.
Дополнительно можно обратиться к кадастровому инженеру, который проведет кадастровую съемку местоположения границ контура здания и подготовит документ «Заключение кадастрового инженера», в котором будут описаны фактические границы здания с указанием координат поворотных точек здания и в качестве резолюции будет прописано, что здание не имеет наложения на арендуемый земельный участок.
Ответ БТИ и Заключение кадастрового инженера Вы вправе приобщить к ранее поданному заявлению на регистрацию договора аренды. Но на практике это нецелесообразно, поскольку сотрудник Росреестра считает, что в сведениях ЕГРН содержится очевидная ошибка о границах здания и ее необходимо исправить путем формирования технического плана по уточнению местоположения границ здания.
В итоге получается, что Вас просят исправить ошибку, допущенную самим Росреестром, на которую Вы должны потратить свои деньги и время. Но во многих ситуациях исправить эту ошибку не представляется возможным, так как в качестве заявителя в Росреестр при подаче технического плана по уточнению границ здания должен выступать непосредственно правообладатель здания или иное лицо по нотариальной доверенности. А Вы вероятнее всего не являетесь правообладателем такого здания.
В идеальном варианте Вы можете договориться с собственником соседнего здания, что технический план в Росреестр он подаст самостоятельно. Но сотруднику Росреестра не заставит труда вынести решение о приостановлении кадастрового учета, если в здании будут иметься неузаконенные изменения его внешнего облика - реконструкция (например, когда-то давно к зданию было пристроено крыльцо и до 2013 года при инвентаризации сотрудниками БТИ крыльцо внесено в красных линиях как построенное без разрешения на реконструкцию).
Как же решить сложившуюся проблему?
А. Убедить государственного регистратора, что в сведениях ЕГРН на соседнее здание содержится ошибка, которая не должна служить препятствием в регистрации договора аренды земельного участка, поскольку эта ошибка возникла исключительно по вине БТИ и Росреестра. Следовательно, регистратором будет принято положительное решение в регистрации договора аренды земельного участка.
Б. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана здания и провести уточнение местоположения его границ. Как только в ЕГРН будут внесены корректные сведения о границах здания, Вы сможете повторно обратиться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка.
В. Обратиться в суд, обжаловать действия сотрудника Росреестра и регистрировать договор аренды земельного участка по решению суда.
Подводя итог выскажем свою позицию: координаты всех зданий, переданных по инфообмену из БТИ в Росреестр, следует исключить из сведений ЕГРН. А в случае необходимости внесения сведений о координатах зданий в ЕГРН провести кадастровую процедуру уточнения местоположения границ здания через формирование технического плана. Таким образом будет исключено наличие в сведениях ЕГРН некорректных границ объектов капитального строительства.