Всем привет! Добра и позитива всем читающим! Меня зовут Сергей и в данной статье, я постараюсь дать ответ, на извечный вопрос заказчика: "Сколько стоит ремонт квартиры?".
Важно! Сразу же оговорюсь, что информация актуальна на 2-ой квартал 2023 года, для Челябинска, т.к. ремонт квартир и домов мы осуществляем именно в Челябинске и близлежащих коттеджных поселках. Правда, если говорить о частных домах и коттеджах там несколько другая история в плане бюджета, но об этом поговорим в другой раз.
В статье, приведены цифры, полученные непосредственно из моего опыта реализации объектов, и конечно же они могут и будут отличаться от цифр других исполнителей и подрядчиков, т.к. у всех разный подход к определению сметной стоимости на ремонт квартиры, разное отношение к объекту, а так же к своей работе в целом.
Так же, заранее обращаю внимание на тот факт, что далее речь пойдет не о дизайнерском ремонте, а о ремонте квартиры, реализованном на основании разработанного нами технического проекта на ремонт квартиры. Если же затрагивать тему дизайнерского ремонта, то там конечно же все строго индивидуально, и это тоже тема отдельной статьи.
Итак, приступим!
1. Исходные данные
Рассматриваем квартиру площадью 100м2, в новостройке, с предчистовой отделкой от застройщика. Квартира расположена в Челябинске, и не где нибудь... а в элитном жилом комплексе "Ньютон". Причем это будет не монолитно-каркасный дом, а так называемый "индустриальный дом".
Примечание: Индустриальный дом - это современный панельный дом, но не совсем обычный. Он имеет достаточно интересный стиль в плане архитектуры, и в целом, когда вы на него посмотрите, у вас вряд ли возникнет мысль о том, что это панельный дом. Ниже представлена галерея фотографий, по которым, в некоторой степени можно оценить фото существующего вида квартиры с предчистовой отделкой от застройщика. Просто листайте вправо друзья...
1.1. Наименования и характеристики помещений
Возвращаемся к нашим исходным данным и прежде всего, введем такие параметры как:
- площадь пола – Sп, м2;
- площадь стен – Sс, м2.
Сразу же заострю внимание на том, что мы не будем рассматривать какую-то конкретную планировку, только цифры!
Далее, в таблице представлены ориентировочные характеристики и назначение типовых помещений в рассматриваемой квартире:
1.2. Предчистовая отделка от застройщика
Предчистовая отделка от застройщика - это так же важные исходные данные, которые необходимо принять во внимание. И сейчас я коротко перечислю, те работы, которые были выполнены застройщиком, и дам небольшие комментарии по каждой позиции:
- Входная дверь от застройщика - обычно это замена, но есть случаи когда застройщик устанавливает действительно неплохие двери; Плюсом будет то, что почти всегда, демонтированную дверь можно продать. Причем быстро и без проблем.
- Черновая электрика от застройщика - все не там где нужно и не так как нужно, поэтому тут 99%-ая замена/переделка. Некоторая экономия достигается повторным использованием демонтированных кусков кабеля;
- Монтаж перегородок из ГВЛВ от застройщика в границах квартиры - это явление имеет место быть в "индустриальных домах" жилого комплекса "Ньютон"... тут нужно действовать очень аккуратно, т.к. либо это полный демонтаж со всеми вытекающими последствиями, либо, лучше эти перегородки вообще не трогать. А если трогать, то очень деликатно, аккуратно и без излишнего фанатизма (максимум - это устройство отверстий для прохода кабеля, или частичная микро расшивка конструкции для прокладки кабеля).
- Подоконники и откосы от застройщика - это демонтаж в 100% случаев;
- Натяжной потолок от застройщика - это так же демонтаж в 100% случаев;
- Подготовка стен под обои от застройщика - а это тот случай, когда вроде работы как бы есть, но смысла от них как бы нет, т.к. после всех демонтажей и работ по монтажу черновой электрики, вся эта подготовка под обои просто превращается в базовое черновое основание для дальнейшего производства работ;
1.3. Выполненные работы по ремонту квартиры
Итак, в предыдущем разделе, мы коротко разобрали работы, которые произвел застройщик, а так же решили, что мы будем с этими работами "от застройщика" делать.
Далее, перечислю те работы, которые были выполнены нами, в процессе ремонта квартиры, так же с небольшими пояснениями, с небольшими, так сказать, комментариями:
- Демонтаж потолка, откосов, подоконников, существующей электрики, натяжного потолка и всех остальных элементов предчистовой отделки от застройщика, которые требуют демонтажа. Дело нужное, дело почти безальтернативное;
- Перенос вводов ХГВС в зоне кухни. Выводы ХГВС в санузлах оставили без изменений (и между прочим, в проекте так же учли, что переносов в с/у не будет), но на всех вводах хгвс были поменяны вводные краны;
- Работы по монтажу черновой электрики. А именно, демонтаж существующей электрики и дальнейший монтаж новых кабельных трасс, с частичным устройством новых гнезд под электроточки, а так же сборка и монтаж нового распределительного щита;
- Устройство трасс черновой сантехники и канализации. Трассы ХГВС выполнили сшитым полиэтиленом UPONOR по принципу классической тройниковой разводки;
- Монтаж металлических рам инсталляций (2шт);
- Шумоизоляция канализационных стояков (3шт);
- Отделка оконных проемов, а именно, монтаж подоконников CRYSTALLIT, монтаж гипсокартонных откосов;
- Устройство потолочных гипсокартонных коробов в зонах размещения мебели. Цель данного вида работ, не что иное, как получение корректных и технологичных примыканий натяжного потолка в местах размещения мебели "в потолок";
- Устройство гипсокартонных конструкций потолочных ниш для штор. Схемы устройства этих ниш бывают разные, включая устройство данных ниш с помощью натяжного потолка и специальных гардинных профилей различных сечений. В нашем случае это свес прямоугольного сечения из гипсокартона, а так же зашивка гипсокартоном участка потолка между свесом и стеной, с предварительным монтажом закладных элементов из фанеры. Таких ниш, допустим, 4 шт;
- Комплекс работ по балкону. Тут у нас подготовка основания пола под дальнейшую отделку керамогранитом (армированная стяжка по пеноплексу), окраска интерьерной краской мокрого фасада и элементов железобетонных ограждающих конструкций без подготовки. Монтаж нащельников, закрывающих примыкание рамы витража к несущим конструкциям, в цвет витража. Установка регулируемой вентиляционной решетки. Финишная укладка керамогранита, и герметизация всех примыканий. На фоне общего ремонта квартиры тут все не настолько глобально, но тем не менее - это расходы.
- Комплекс малярных работ по стенам. В зависимости от целей отделочных работ и видов финишных покрытий, в рамках рассматриваемой квартиры, имеют место 4 типа подготовки поверхности стен: в жилых комнатах - подготовка под обои, коридор и гардеробная - подготовка под окраску, кухня/гостиная - подготовка под декоративную штукатурку. Так же присутствовал еще один тип подготовки - базовая упрощенная подготовка, в местах, которые закрываются шкафами, кухней и другой мебелью.
- Комплекс малярных работ по граням гипсокартонных коробов и свесов, откосов и другим участкам стен, объем работ на которых, исчисляется погонными метрами.
- Работы в санузлах - ну тут бюджетно обычно никогда не получается, потому что это короба и зашивки разнообразные, это теплый пол, это гидроизоляция, это плитка, запилы, подрезки, ниши, грани и т.д. и. т.п. Одним словом, стандартный набор работ в санузлах. Да, кстати, затирка эпоксидная, а все внутренние углы выполнены силиконом в цвет затирки.
- Потолок натяжной по всей квартире. Естественно с монтажом всех закладных элементов для светильников и люстр, и естественно с монтажом непосредственно самих осветительных приборов.
- Пол по всей квартире выполнен в один уровень без перепадов - это достигается устройством наливного пола перед монтажом финишных покрытий. Финишные покрытия - в комнатах (спальня и детские) - это ламинат; кухня-гостиная, коридор и гардеробная - это кварцвинил единым контуром.
- Монтаж дюрополимерных напольных плинтусов и их окраска; Монтаж напольных порогов, в стык разных напольных покрытий.
- Монтаж потолочных карнизов по контуру примыкания натяжного потолка и их окраска. В гардеробной и санузлах ограничиваемся обычной резиновой вставкой для натяжного потолка.
- Чистовой монтаж электрики (светильники, люстры, розетки, выключатели) и чистовой монтаж сантехники (раковины, смесители, душевая стойка, подвесные унитазы).
- Монтаж всех необходимых аксессуаров интерьера (крючки, ершики, мыльницы, полочки и т.д. и т.п.)
Именно таким образом выглядит перечень работ, которые необходимо произвести в процессе ремонта квартиры. В разных случаях этот перечень может видоизменяться... и иногда даже до неузнаваемости, но в рамках рассматриваемого примера, будем отталкиваться именно от данного перечня работ.
Итак друзья, на очереди самое интересное, то, собственно, ради чего вы и читаете данную статью. Финансовая, так сказать, сторона вопроса. Не будем ходить вокруг да около и перейдем к цифрам и суммам!
2. Стоимость ремонта квартиры
Прежде всего, для ясности и для понимания, нужно немного систематизировать все расходы на ремонт. Давайте же по быстрому пробежимся по статьям затрат...
Стоимость ремонта квартиры, в нашем общем случае, складывается из следующих позиций:
- Стоимость технического проекта. Тут все очевидно. Что такое технический проект на ремонт квартиры, я уже рассказывал и показывал вот в этом видео.
- Стоимость работ. Сюда входят все работы, которые мы перечислили выше. Речь о работах, выполненных нашими силами.
- Стоимость черновых материалов. Черновые материалы - это все те материалы, которые визуально не видно по окончанию ремонта, т.е. сюда можно отнести смеси различного назначения, кабеля, трубы и фитинги, гипсокартон, крепеж, гидроизоляцию и т.д. и т.п.
- Стоимость чистовых материалов для ремонта. Сюда мы включаем, уже те материалы и изделия, которые мы видим собственными глазами по окончанию ремонта. Т.е. это плитка, затирка, краска, напольные покрытия, обои, плинтуса, розетки, выключатели, опять же и т.д. и т.п. Думаю логика разделения материалов на чистовые и черновые понятна, идем дальше...)
- Стоимость работ, так называемого, "отдельного потока". Это когда в процессе ремонта приходят различные узкоспециализированные специалисты и выполняют необходимые работы. Сюда можно отнести, монтаж дверей, монтаж кондиционеров, монтаж входной двери, монтаж мебели и т.д. и т.п.
На этом, в общем случае, всё. Переходим к конкретным суммам и цифрам.
2.1. Стоимость технического проекта на ремонт квартиры
Тут все просто, на данный момент времени, стоимость проектирования за м2 площади по полу у меня - это от 850р/м2. Данная цена включает в себя разработку всех необходимых чертежей и схем для корректного производства работ.
Чаще всего эта цена не меняется. Но если присутствуют необходимость в разработке отдельных разделов проектной документации, в основном эти разделы касаются инженерных сетей и каких-то очень индивидуальных решений, то, естественно, это дополнительные трудозатраты, которые влекут за собой увеличение стоимости проектирования.
В стандартном случае, стоимость проектирования для квартиры в 100м2 - это 85 тыс. руб.
2.2. Стоимость работ по ремонту квартиры
Стоимость работ на квартире площадью 100м2, с учетом округления до тысяч, исходя из вышеприведенных исходных данных, а так же исходя из актов выполненных работ на данном объекте - это 1,495 млн. рублей, и таким образом, получаем цену за 1 м2 площади по полу где-то в районе 14950 руб, с приставкой "ОТ". Цифры адекватные, цифры реальные. Некая такая область, чуть выше середины рынка. Оптимальный вариант сочетания цены и... (нет, не качества, т.к. качество должно быть константой в этой формуле) ...оптимальный вариант сочетания цены и тех решений, которыми достигается интерьер квартиры на финише!
Если рассматривать то, как эта сумма в 1,495 млн. распределяется по помещениям рассматриваемой квартиры, это выглядит, примерно, следующим образом:
Примечание: приведенные суммы включают абсолютно все работы по конкретному помещению. Т.е. если это, например, ванная комната, то в указанную сумму включены работы по электрике, сантехнике, подготовке, плитке, потолку и т.д... даже укрывные работы, погрузо-разгрузочные работы и работы по уборке и выносу мусора включены в эти суммы.
Используя данную таблицу, вы легко можете посчитать какая примерно сумма получается конкретно в вашем случае, конкретно с вашей площадью и конкретно с вашим набором помещений.
Например, у вас санузел 4м2, таким образом, находим в таблице строку "ванная комната", берем из таблицы сумму в 280 783 рублей, делим на 6м2 (в нашем случае) и далее умножаем на 4м2 (в вашем случае). Итого получаем, что стоимость работ в вашем санузле с площадью по полу в 4м2, будет ориентировочно: 280783 руб / 6м2 * 4м2 = 187189 руб. А дальше уже можно общаться с фирмами, бригадами, мастерами, задавать вопросы и анализировать кто сколько предлагает. Вот примерно так это работает.
2.3. Стоимость черновых материалов для ремонта квартиры
Тут цифры четкие, так как я веду учет денежных средств в таблице excel, которая находится в облаке, и к которой есть доступ и у меня и у заказчика 24 часа в сутки и 7 дней в неделю. Это очень удобно - берите на заметку.
Итак, в соответствии с нашим документом, общая сумма, которая была потрачена на черновые материалы, с учетом округления до тысяч, составляет 428 тысяч рублей. Сюда входят все черновые материалы, которые были куплены во время ремонта, а так же стоимость всех доставок.
2.4. Стоимость чистовых материалов для ремонта квартиры
Так как я занимаюсь и комплектацией объектов в том числе... Частично чистовые материалы покупали мы, а частично сам заказчик. Но опять же все учтено в нашем файлике.
Краткий перечень чистовых материалов:
- Напольные покрытия (кварцвинил + ламинат);
- Обои;
- Интерьерная краска;
- Декоративная штукатурка;
- Чистовая сантехника (подвесные унитазы, смесители, душевая стойка, ванна акриловая, раковины);
- Чистовая электрика (светильники, люстры, выключатели/переключатели, розетки);
- Плитка для ванных комнат;
- Плитка на балкон;
- Цветной силикон и эпоксидная затирка;
- Напольные плинтуса и потолочные карнизы;
- Аксессуары ванных комнат (крючки, ершики, полочки и т.д.);
- Регулируемая вентиляционная решетка на балкон.
Итого в соответствии с файлом учета денежных средств, так же с учетом доставок и так же с учетом округления до тысяч, на все перечисленное потрачено: 592 тысячи рублей.
2.5. Стоимость работ "отдельного потока"
Данная статья затрат может очень существенно меняться в зависимости от перечня решений конкретно в вашем случае. Например, в нашем случае не было кондиционеров. И если у вас их (кондиционеров) 3 или 4, то это может быть легко + 100 тысяч, а в реалиях текущих цен на электронику и +150 тысяч и + все 200 тысяч, а то и более в случае с дорогими моделями.
В нашем случае отдельным потокам шла мебель (изготовление + монтаж), межкомнатные двери и входная дверь. Тут цифры примерные, потому как за данные работы, заказчик рассчитывался напрямую и я не в курсе тех конкретных цен, в которые вылились эти работы, но по опыту предположу, что это было примерно так:
- Входная дверь - 35...40 тыс. руб. (Дверь + монтаж);
- Межкомнатные двери - 170...190 тыс. руб. (Двери + монтаж);
- Мебель - 650...700 тыс. руб. (Кухня, 3 шкафа-купе, шкафы ванных комнат, шкаф прихожей, тумбы для раковин, шкафы гардеробной комнаты).
Итого, получаем, что работы отдельного потока - это примерно 850...930 тыс. рублей.
Заключение
Ну что друзья, как говориться, подведем итоги.
Стоимость ремонта квартиры в условиях современных реалий в сегменте выше среднего (я называю этот сегмент средний+) выливается в следующие цифры:
- Технический проект - 85 тыс. руб.;
- Стоимость работ - 1,495 млн. руб.;
- Стоимость черновых материалов - 428 тыс. руб.;
- Стоимость чистовых материалов - 592 тыс. руб.;
- Стоимость работ отдельного потока - 890 тыс. руб. (взял среднее арифметическое)
Итого получаем полную стоимость ремонта квартиры в новостройке под ключ в районе 3,49 млн. руб.
От себя скажу следующее: данная сумма, она не из области "пальцем в небо", нет. Это фактическая сумма реализации одного из последних объектов. Скажу больше, если речь идет о дизайнерском ремонте в сегменте "премиум", тут легко может выйти коэффициент х1,5...х2.
Есть и другая сторона медали... Можно включить жесткую экономию на всем и снизить эту сумму (3,49 млн. руб.) так же и в 1,5 и в 2 раза. Но это все уже крайности. Потому-что комфортный ремонт, без нервов, без криворуких работников, с нормальными материалами будет где-то плюс/минус в этом диапазоне (3,49 млн).
На этом собственно все) Если вам понравилась данная статья буду безмерно признателен за лайк и подписку на канал. Это очень сильно мотивирует вести канал дальше и статьи писать чаще... А полезных тем в моем арсенале еще очень много 💪. Ну а если хотите меня в чем то поправить, буду рад обсудить любой момент в комментариях к данной статье.
Всем позитива и хорошего настроения, друзья.
С уважением, Сергей Владимирович.
Группа ВК - KOMFORTNO74 [Project Studio]
