Напомню, последние годы прибыльность от сдачи столичной недвижимости (в классическом варианте) "в среднем по больнице" составляла 5%, что приближено к общемировому стандарту. Да, доходность существенно снижалась последние годы ввиду изменения (причём не в лучшую сторону) соотношения стоимости квадратного метра к стоимости цены аренды.
Несмотря на некую стагнацию арендного бизнеса, он был исключительно востребован также и ввиду ежегодного увеличения стоимости бетонометра не только в рублях, но и в более твёрдой валюте. Вкупе с рентой счастливые обладатели московских квартир и коммерческой недвижимости (я опишу и несколько кейсов по инвестициям в нежилые объекты) стабильно получали солидный ежегодный бонус - увеличение стоимости и так прибыльного актива.
На своем примере:
С 2014 по 2020 гг. все 3 мои инвестиционные квартиры работали в формате краткосрочной аренды и прервал я его по собственной инициативе, ну как - пришлось.
Форс-мажор был вызван, как вы все ещё помните, заразой проКоторуюНельзяГоворить. По слухам, Дзен все ещё депрессует публикации со случившейся той весной...неприятностью. Или я ошибаюсь?
В любом случае, после локдауна 2020 я так и не возобновил 2 вида бизнес-активности: посуточной аренды и точку общепита.
Весна 2020 крайне неудачный период для меня: потеря 2 бизнесков, вынужденная продажа апартаментов в ЖК Флотилия, взятых в ипотеку в 2019.
Это была самая феерическая сделка купли-продажи в моей жизни: нет, я не заработал на ней, даже не вышел в ноль - на ней я зафиксировал чистый убыток около 4 млн. рублей. Напишу об этом тоже.
Но как говорится, то что нас не убивает, то делает сильнее - уже в 2021 я реализовал новую стратегию инвестиций в столичные бетонометры, причём в моем случае, по большей степени инвестировано было в "кирпич".
Спойлер - инвестировал очень удачно, жалею лишь об одном - почему не сделал этого раньше, но об этом потом.
ЧТО Я СДЕЛАЛ?
в первых числах мая 2020 в самый локдаун, я спрятался за городом. Вёл себя как паникер чистой воды. Перспектива подхватить заразу2019, и особенно, заразить родителей и младшего сына, вводила меня в ступор. Я забил на все, много потерял во всех смыслах. Вплоть до августа, выбирался из с дома в глухом лесу лишь на 1 вышеуказанный ДКП и с десяток договоров аренды по своим личным 6 студиям и 5 квартирам в доверительном управлении. От них я не мог отказаться никоим образом.
Несмешно вспоминать, как всё моё участие в сдаче сводилось к следующему - показы осуществлял мой посуточный сотрудник Максим (вообще в посутку было вовлечено 2 сотрудника). Я тупо привозил распечатанные договора , уже со всей информацией предварительно высланной потенциальными арендаторами, не выходя из авто показывал через стекло свои паспорт, доверенности/доки на квартиру и подписанные мною бланки. Клиент на капоте подписывал договора, клал в пакет мой экземпляр договора, я с кнопки открывал дверь багажника (реально полезная приблуда!), а новоиспеченный жилец закидывал пакет внутрь. Я, разумеется, упаси тебя Боже праведный!, не касался этого пакета ещё дня 3, чтобы вирус...такая уже сдох или хотя бы ослаб. И даже тогда я брал файл в перчатках… . Другими словами, моя жизнь, а скорее, существование, ёмко характеризовалось словами из почти забытой песни Александра Носкова " вот она пришла, весна, как ПАРАНОЙЯ!"
Как вы уже поняли, для меня это больная тема. Но не буду зацикливаться.
Вишенка на торте, МЫСЛЬ.
Дорогие читатели, хватайте ручку: даю бесплатный (да, риэлторы иногда что-то делают даром😊), и самое главное, БЕСЦЕННЫЙ совет: никогда.. нет, не так:
⛔НИКОГДА НЕ ПОКУПАЙТЕ И НЕ ПРОДАВАЙТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЭМОЦИЯХ!
Только сделав анализ ситуации, после общения со специалистом или хотя бы со своим здравым смыслом, принимать решение перед подобным дорогостоящим шагом. Исключите спешку!
Если двери вагона закрываются прямо перед Вами, возможно, это не ваш поезд и в спешке Вы просто перепутали перроны. Лишь найдя самое выгодное предложение - то единственное из многих, взвесив все "за" и "против", только тогда выходите на сделку. Обращайтесь, помогу найти "то единственное".
Даже остановившись на 1 объекте, всегда помните, это - лишь один из многих вариантов.
Ведь мы в Москве, один из плюсов мегаполиса - всегда в наличии большой выбор предложений.
Как понять что именно этот №1 – лучший?
Тот который будет давать прибыль больше чем остальные .
В случае покупки для собственных целей – самый лучший из всех на который Вы можете себе позволить.
ЧТО НУЖНО СДЕЛАТЬ ЧТОБ НЕ УПУСТИТЬ ТОТ САМЫЙ ОБЬЕКТ:
✅зафиксировать квартиру за собой путем отсроченного выхода на сделку:
подписать предварительный договор с финансовым обеспечением на сумму не превышающую аванса либо задатка
Когда давать АВАНС, а когда ЗАДАТОК?
Небольшой ликбез, если вдруг кто не понимает различия:
🅰️) АВАНС - более лёгкая форма предоплаты, возвратная, когда обе стороны вправе выйти из достигнутых договорённостей без финансовых потерь. Например:
✅ у Покупателя или Продавца изменились планы, рассыпалась цепочка в альтернативной сделке, да всё что угодно могло произойти! - Продавец обязан вернуть аванс Покупателю, сторона инициатор приносит другой извинения и все мирно расходятся.
🅱️) ЗАДАТОК - более ответственная форма взаимоотношений, фиксирующая договоренности под механизм обоюдной компенсации.
Например:
✅Покупатель передумал - он теряет задаток в пользу Продавца;
✅Продавец получает лучшее предложение от конкурента - он должен вернуть задаток в двойном размере.
Не рекомендую выбирать задаток, если:
1️⃣ ❗Квартира со сложными прошлым или настоящим несколько владельцев, последний переход права менее 3 лет, несовершеннолетние, пожилые, неизвестно местонахождение и права прописанных лиц - на проверку понадобится время
2️⃣ ❗Долевая собственность (кстати, в этом случае только нотариальное оформление сделки) - иначе обязательна разбивка задатка и отдельные соглашения и расписки от каждого совладельца
3️⃣❗ Участие в цепочке - на мой взгляд, просто нецелесообразно (имеется ввиду несколько альтернативных сделок)
4️⃣ ❗Просто когда Продавец не вызывает доверия - в случае если сделка развалится по вине Продавца, получить даже свои деньги будет сложно. К счастью, лишь однажды попадал в подобную ситуацию, наверное, потому что несколько раз отговаривал своих клиентов. В тот раз не получилось, уж очень выигрышно выглядел вариант (как и любой сыр в мышеловке).
Чем глубже проверили объект, тем больше резона давать задаток. Особенно, если прямая покупка "в деньги".
ЧЕГО СЛЕДУЕТ ИЗБЕГАТЬ:
Не хочу прослыть Капитаном Очевидность, но пропишу краеугольные истины:
⛔ Объекты с каскадом куплей-продаж интервалы менее 3 лет
⛔ Долевые сделки с участием возрастных совладельцев, чье состояние вызывает вопросы , без недёшевой процедуры присутствия компетентного психиатра на сделке с проведением экспертизы за день, в день ДКП и на следующий день. А оно вообще Вам надо?
⛔ Объекты с собственниками когда- либо состоявших "на учёте" в ПНД и НД
⛔ Объекты, приватизация которых нечетко прослеживается по имевшимся на её момент прописанным несовершеннолетним
⛔ Объект с неопределённостью прав бывших супругов в анамнезе
⛔ Наследные объекты с несколькими участниками и отказами без задокументированной рыночной (на тот момент) компенсации.
Список можно продолжать, отмечу ещё неявные и малопрогнозируемые риски потенциального банкротства Продавцов-предпринимателей.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже.
Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber
