Статья была написана мной в ноябре 2020 года. Текст не редактировался.
Думал писать или не писать эту статью, так как в ней содержаться некоторые элементы методологии и скриптовых заделов для ведения переговоров. А я не очень люблю раскрывать профессиональное, но для понимания сути по-другому не получиться. Решил черкнуть совсем немного.
Любимые фразы частенько слышимые на устах и в головах: «я точно знаю, сколько стоит моя недвижимость», «у меня справедливая цена», «точные методы оценки», «посмотрите, за сколько другие продают» и самое убойное «Я ПРОМОНИТОРИЛ РЫНОК!» вызывают у меня приступы идиосинкразии. 😡
Потому, что у теоретиков теории теоретической оценки недвижимости существуют академические методы: сравнительного, затратного и доходного анализа. Конечно, в этих методах и принципиальной сути их работы 99% людей желающих продать объект и не имеющих специализацию оценщика разбираться не будут, а ведь они действительно существуют.
Но как только дело доходит до практической работы, нередко возникают казусы в использований сие подходов. 💣 При оценке жилой недвижимости чаще всего используется сравнительный анализ. Если очень просто, то суть такова: ни один покупатель не должен заплатить за объект больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами.
И не один из этих методов не разграничивает такие понятия как цена, стоимость и ценность, а между каждым из них большая пропасть.
И вот тут возникает первый казус.
Проблема в том, что 90% выходя на рынок, идут по цене ожидания. То есть «хотелка», сформированная личными потребностями и только ими, только так и ни как иначе. Сравнительный анализ уже не может быть точным, так как те, кто выходят, не знают реальную конечную стоимость тех, кто уходит с рынка. Ни вещания соседей о продаже, ни цифры в ДКП, ни конечная цена в рекламном объявлении не являются гарантией точной цифры стоимости пришедшей на счет. Тем более с нашими «любимыми» завышениями и занижениями.
Второй казус на примере.
На дворе 2017 год. Падающий рынок. Обращаются по рекомендации, что бы продать и уехать к дочери за границу.
Вот задачка:
1️⃣ в доме нет ни одного объявления в продаже!
2️⃣ в доме за последние пару лет не продавалась ни одна квартира!
3️⃣ аналогов такого дома нет!
3️⃣ аналогов квартир с такими параметрами нет!
Идеальный случай от души дать по яйцам всем авторам курсов по оценке недвижимости.
👥 В итоге мы с собственником методом «научного тыка» согласовываем цену ☝️
Объект вышел в продажу по цене 82 т.р за кв.м. по цене 4.510.000. Это была высокая цена за метр на то время, но и объект не простой (цифры приведены по г. Владимир).
Через несколько недель в доме появилась 1 комнатная квартира в продаже площадью 42 м2 по цене 3.450.000 рублей. То есть в оценке соседи использовали наш метод «научного тыка» и поставили такую же цену за квадратный метр.😄
📄 Цена продажи нашего объекта в итоге составила 3.850.000 рублей. 💰
То есть, промахнулись мы конкретно. 🔮 А вот упертые соседи, долго еще стояли по нашей первой цене.😎
❗️Именно тогда я окончательно понял, что никакой точной оценки не существует. ❗️
Есть только вилка стартовых цен, по которым объект входит в рынок и которая в процессе продажи может корректироваться в большую или меньшую сторону. И очень важно определить ее правильно. Иногда выставленный объект сразу привлекает к себе покупателя с конкретным предложением. Испуганный собственник: «блин продешевили», да нет, правильно определили стартовый диапазон. И мало кто задумывается, что этот человек, который пришел сегодня с конкретным предложением ищет квартиру 3, 6, а может и 12 месяцев.
А что же такое рыночная цена, если точной оценки нет. Если простым языком, то это цена, по которой один договорился с другим в трезвом уме и здравии и обоих это устроило. Если немного глубже, то рыночная цена это совпадение ценового коридора ожидания покупателя с ценовым коридором продавца. И вот когда это происходит, «голуби летят на встречу, друг другу» и происходит сделка. Сложность в том, что ценовой коридор величина переменная, зависящая от человеческих, экономических и ситуативных факторов. Поэтому нередко возникают затыки в переговорах на финальной стадии.
Кстати о финальной стадии. В этом году все решили, что они большие молодцы, что умеют все продавать дорого – и собственники и агенты 💰
Таких ситуаций, какая сложилась в 2020 году, было три:
📅 2006
📅 2008
📅 2014
Во всех случаях после резкого скачка спроса на недвижимость и роста цен, мы получали длительный период стагнации. 🏮 Это не значит, что недвижка не продавалась и не покупалась, я о другом…
Достаточно вспомнить, что с 2015 по 2018 год цены на недвижимость по всей стране падали, что сопровождалось болезненными переговорами. 👥💬 Сейчас большинство агентов по недвижимости, особенно новички в этой сфере, которые пришли работать с лета 2018 года, полагают, что они «мастера продаж». 📍В связи с эти не лишним будет напомнить, что «коррекция цены» и переговоры с собственником — одна из самых сложных форм переговоров. Прежде чем вступать с собственником в такие переговоры не достаточно ударить себя кулаком в грудь со знаменитой фразой «я 20 лет на рынке недвижимости». Поэтому рекомендую подготовиться и запастись аргументами посерьезнее.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
#владимирлядовнедвижимость #продать_картиру
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен
