Да, все так, все отлично! – бодро отрапортуют застройщики.
Скоро рухнет! – заявит потенциальный покупатель-оптимист.
Что же на самом деле?
На самом деле, мы имеем дело с тем, что миллионы людей мечтают купить квартиру в Москве. И не меньшее их количество утверждает, что рынок квадратных метров в столице перегрет и обязательно должен рухнуть. При этом часто это одни и те же люди.
В чем причина сего парадокса? Почему недвижимость этого перенаселенного кусочка суши среди бескрайних лесов и полей, раскинувшихся на тысячи километров вокруг этого кусочка, так привлекательна? И что ее ждет?
Зная законы механики рынка недвижимости, можно легко внести во все это луч света. Достаточно яркий, чтобы избежать неверных решений.
Что вообще такое Москва?
С одной стороны, это мегаполис, и он живет по тем законам, которые свойственны городам и мегаполисам во всем мире. С другой стороны, это уникальный город, то есть город, имеющий такие свойства, которые сильно отличает его от других мегаполисов планеты Земля. И, принимая решения на рынке недвижимости надо учитывать как одно, так и другое.
Что нужно, в этом смысле, знать о жизни городов?
Немного о том, как живут и развиваются города, можно найти здесь. Как описанные там тенденции сказываются и будут сказываться на рынке конкретно московской недвижимости, мы еще поговорим. Сейчас о том, чем Москва, собственно, уникальна. И, как эта уникальность влияет на цены московских метров.
Но сначала постараемся уяснить следующее. Когда речь идет не о рынке недвижимости вообще, а о рынке конкретного места, нужно знать только одну вещь. Каково в этом месте миграционное давление. То есть едут люди в это место или наоборот - из него уезжают. Если едут, то рынок развивается, цены в среднем по больнице растут; если люди покидают это место – все плохо, рынок падает.
Впрочем, у этой вещи есть еще одна сторона. Кто приезжает и кто уезжает.
Демографы знают, что население современного города не самовоспроизводится. Таков закон или каприз природы. Поэтому в любом мегаполисе идет процесс замещения населения. Он может быть плавным и практически незаметным или наоборот резким, но, с точки зрения рынка недвижимости, важно каким именно образом оно, это замещение протекает. Дело в том, что это определяет конфигурацию спроса. Есть места, куда едут богатые и продвинутые, есть места, куда едут просто богатые, а есть места, куда едут бедные. Едут за велферами, пособиями, пенсиями. Всем этим людям нужна разная недвижимость.
Попутно замечу, что есть места, куда едут люди, умеющие обустраивать свою жизнь, есть места, в которые едут люди, которые ждут, что их жизнь обустроит кто-то другой. Это обычно хорошо видно по коттеджным поселкам, но в отношении городов и мегаполисов - тоже работает.
В общем, будущее рынка недвижимости конкретного города определяется тем, какое место этот город занимает в процессе миграции. Это основополагающий фактор, а проценты по ипотеке, политика застройщиков, курсы валют и прочие вещи, которые, как считается, влияют на рынок недвижимости, это уже рябь на поверхности этого океана.
Да, есть еще, так называемый, психический фактор. То, что находится в головах участников рынка, не всегда соотносится с теми процессами, которые идут в реальности. Люди смотрят телевизор, читают прикормленных аналитиков, слушают соседей и знакомых. Поэтому содержание голов обычно запаздывает, а иногда просто отрывается. Да, оно, это содержание, также, безусловно, влияет на рынок, но рано или поздно, реальность берет свое. И, даже те, кто оторвался, приземляются. Иногда больно.
Теперь, памятуя об этом законе механики рынков недвижимости, вернемся к Москве и ее уникальности. В какое положение эта уникальность ставит ее в тех процессах, которые определяют рынок недвижимости?
Пройдемся по списку.
Во-первых, Москва - единственный в мире мегаполис такого большого размера в столь северных широтах. Соответственно, московский климат не только осложняет жизнь его жителей, но и удорожает содержание инфраструктуры и городской недвижимости.
Как эта уникальность влияет на рынок и цены? Пока никак. И, если спросим себя, почему, наткнемся на две основные причины.
Первая – это отсутствие аналогов в более благоприятном климате – таких же больших русскоязычных мегаполисов. Аналогов как – городов возможностей, так и городов, где «есть все». Ну, а вторая причина – большой бюджет города, который отчасти смягчает климатические обстоятельства.
Во-вторых, это один из немногих больших городов-мегаполисов, в которых застройка отдаленных районов и пригородов осуществлялась и осуществляется домами большей этажности, чем в центре города. Эта особенность усиливает не только транспортные проблемы, но и инфраструктурные в целом.
В-третьих, - и это тоже касается застройки – застройка города идет по принципу уплотнения зон, где есть инфраструктура. Некоторые урбанисты называют такой принцип застройки азиатским, поскольку именно таким образом развивались многие города Азии. Основной минус азиатского типа застройки - серьезное удорожание элементов инфраструктуры, коммуникаций, и работ по реновации. В неуправляемо плотной застройке такие работы могут оказаться не только слишком дороги, но и невозможны без сноса в будущем каких-то жилых комплексов.
Соглашусь, что это не совсем уж уникальное свойство, но для Европы – а Москва все-таки европейский город – это, скажем мягко, особенность. Застройку с соблюдением определенных уровней плотности населения, которая понижается от центра к окраинам, идя в гармонии с развитием инфраструктуры, иногда называют европейской. Такой тип застройки часто требует от участников этого процесса большей сознательности и/или достаточно строгой дисциплины. Но в Москве такую дисциплину обеспечить сегодня трудно.
В-четвертых, ситуация, в которой пребывает житель Москвы имеет сильное отличие от ситуации, в которой находится житель остальной территории страны. Оно более сильное, чем, например разница между столицей и провинцией в развитых стран ЕС. В России вообще не так много мест, в которых есть сервисы, инфраструктура и удобства близкие к европейским, и в этом отношении все сложилось так, что другим российским городам соревноваться с Москвой очень сложно.
Ну, и в-пятых, Москва – это очень крупный логистический узел. Как в Римской империи все дороги вели в Рим, так и в РФ все дороги, в том числе и железные, ведут в Москву.
А в-шестых, несмотря на то, что высшие лица государства сейчас бывают в Москве, так сказать, вахтовым методом, Москва это столица страны и штаб-центр многих российских корпораций. Соответственно, по отношению к ее населению по умолчанию действует принцип «Париж не должен голодать». Население города должно быть лояльно власти. И для этого, на самом деле, много чего делается.
Да, есть и другие особенности.
Например, радиально-кольцевая структура города. Которую, как гласит легенда, определил еще фельдмаршал Петра I Яков Брюс. Он распределил районы города в соответствии со знаками зодиака и в долгое время город развивался по этой схеме. Даже в кольцевой линии метро точно 12 станций.
В тоже время, для большого мегаполиса радиально кольцевая структура развития подразумевает строгое управление этим процессом. Как и его всестороннюю продуманность. Отсутствие того или другого порождает ряд проблем, от инфраструктурных до экологических.
В присоединении к городу территорий, так называемой, Новой Москвы, можно увидеть попытку отойти от этой модели Брюса. Яков Брюс был продвинутым оккультистом, и его представления о развитии Москвы как города находились в гармонии с оккультной картиной мира. Я не могу похвастать такими глубокими познаниями в этой области и не имею возможности судить, какой импульс дает городу такое решение – расширение территорий города в сторону знаков Льва и Девы. Только отмечу, что цены на московскую недвижимость в твердой валюте с того момента упали в два и более раза. Возможно, случайно.
Хорошо, - скажет читатель, - но какие выводы из всего этого нужно сделать человеку, имеющего дело с рынком недвижимости Москвы?
Тут все тоже просто. Нужно отличать, такие особенности города, которые нам по сути заданны (например, географическое положение), а какие – следствие нашей деятельности, ситуации в стране, то есть могут меняться во времени.
Например, географическая широта города – параметр неизменный. Даже, если учитывать вялотекущее потепление климата (которое, как считают некоторые ученые вот, вот сменится похолоданием), нужно помнить, что московская недвижимость находится в таком месте, в котором пять месяцев в году с большой вероятностью идет снег.
Несуразность застройки – повышение этажности к окраинам – тоже свойство, изменение которого невозможно, без значительной перестройки большой части города. Во всяком случае, если возникнет реальный запрос на переформатирования этажности спальных районов, это может оказаться существенно дороже, чем постройка нового города с нуля в чистом поле.
Может ли азиатская система застройки смениться, например, на европейскую или вообще североамериканскую? Теоретически тоже может, но только теоретически. Старый город, в котором росли трехсотлетние дубы, это уже не вернет. Москва развивается согласно тем представлениям, которые имеют о ней люди из провинции, а старый дух Москвы по сути утерян. Строительство нового города с нуля и тут выигрывает
К слову, в мире есть города, в которых строительство регулируется весьма жестко. В Вашингтоне с 1910 года запрещено строить дома выше 50м, а Шарм-Эль-Шейхе – вообще выше 3-х этажей. Но ввести какие-то жесткие регламенты в Москве, насколько мне известно, не получалось ни у кого, и в такой ситуации, строят что востребовано. Если сейчас в Москве массово востребовано жилье для офисных работников и работников сферы обслуживания, то именно оно и строится. Причем одним из главных критериев является, так называемая, транспортная доступность такого жилья. То есть возможность быстро добраться от квартиры до места работы и обратно. Ну, и, поскольку количество транспортно доступных мест ограничено, застраиваются эти земли максимально плотно.
Способствует ли этот процесс созданию более гуманной и комфортной среды? Конечно, нет. Но, пока есть люди, готовые за те деньги, которые платят московские работодатели, мериться с жизнью в такой среде, процесс будет идти в этом направлении.
Таким образом, можно разобрать все московские особенности. На это уйдет много букв, но, боюсь, эти рассуждения будут представлять интерес только в качестве упражнения мыслительных функций. Для рынка недвижимости, важно как эти особенности работают. На понижение стоимости квадратного метра (климат, несуразность застройки) или повышение (безальтернативность в масштабах страны, рабочие места, столичность).
И, конечно, нужно понимать, что все эти особенности в моменте уже включены в цену московской недвижимости. И тут становится виден один важный момент. Те из этих уникальностей, которые работают на повышение цен, имеют, так сказать, рукотворный характер. То есть зависят от политической ситуации, политической воли, финансовых потоков. Которые могут измениться.
А вот те особенности, которые работают на понижение, это фактически сложившийся, или природный порядок вещей, изменение которого недоступно для какой-либо политической или экономической воли. Конечно, изменение влияния этих факторов на рынок в будущем возможны через изменение технологий. Как, например, электрификация стала причиной увеличения этажности домов, так появление принципиально нового типа транспортных средств, отличных от автомобиля, может решить проблему пробок. Но коммуникации это не только средства передвижения.
Что из этого следует?
При возникновении каких-либо серьезных изменений в системе власти РФ, конфигурации финансовых или транспортных потоков эти изменения с большей вероятностью повлияют на рынок недвижимости Москвы понижающе.
Хорошая новость для владельцев московской недвижимости – это произойдет не сразу. Этот рынок инерционен, у тех, кто осилил все, что я только что написал, будет время выйти из лишних московских активов. Так что следите за происходящим, а в следующих текстах мы еще о Москве и ее недвижимости еще поговорим.