Если вы держите руку на пульсе спроса на недвижимость, это для я вас не секрет. Да, люди, имеющие опыт сдачи квартиры в каком-нибудь крупном городе России, сегодня часто смотрят за рубеж. Смотрят неспроста. Для этого есть список веских причин.
1. Сбережение денег в валюте другой страны.
2. Получение дохода тоже в валюте.
3. Зарубежная недвижимость во многих местах дорожает и дорожает тоже в валюте.
4. В ряде случаев это облегчает решение визовых вопросов.
5. Недвижимость в некоторых странах (например, в популярном у нас Египте) недоступна для арестов и взысканий.
Все это иногда так.
Почему иногда?
Разбираемся.
1. Денежные знаки любых стран не идеальны. Например, египетский фунт за короткое время подешевел примерно втрое. Даже больше чем рубль. Евро и доллары тоже не дорожают – инфляция касается их тоже.
Кроме того, при продаже недвижимости во многих странах с вас возьмут налог. Например, в популярной у россиян и украинцев Чехии 5% от стоимости сделки (сейчас этот налог отменили).
Ну, и недвижимость вообще-то трудно назвать ликвидным товаром. Срок экспозиции на рынке зависит от ситуации. Часто при сильно растущем рынке он может быть небольшим, но так бывает не всегда и совсем не везде.
2. Да, вы можете получать доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду, но и расходы на содержание у вас будут, и будут тоже в валюте. А, если учитывать, что за арендной квартирой нужно еще кому-то присматривать, большую часть доходов будут съедаться затратами.
3. Зарубежная недвижимость дорожает, но далеко не везде. Есть места, где цена падает, есть города, откуда люди уезжают. А понять, что будет с ценами в каком-то конкретном месте, для постороннего, тем боле иностранца, бывает сложно. Но, если сделали правильный выбор – то да, этот пункт работает.
4. Решение визовых вопросов и даже вопросов с видом на жительство. Часто наличие в собственной недвижимости в стране действительно будет плюсом. Но не всегда и не везде. В большинстве стран ЕС вам дадут только более длинную мультивизу. И то не всегда. Но минусом это обстоятельство точно не будет.
5. Ну, и да, если вы боитесь, что на вашу недвижимость наложат арест, ее продадут на аукционе в погашение ваших долгов или просто «начнут отжимать» в режиме «раскулачивания», вашу недвижимость в некоторых странах не достанут. Но причина обычно банальна. В этих странах нет общего реестра собственников (типа нашего ЕГРН) либо запросы в него невозможны. То есть страны Евросоюза и США сразу отпадают. Впрочем, если вы не афишировали свою зарубежную собственность в ЕС и развитых странах, о ней и в этом случае могут не узнать. Пока не узнать.
И еще несколько замечаний на зарубежную тему.
С чем вы столкнетесь.
Во-первых, довольно сложно сделать хорошую инвестицию в недвижимость в месте, которое вы не знаете или знаете недостаточно.
Например, один мой приятель купил дом к западу от Мадрида. Ему показалось, что при прочих равных условиях, цена дома выглядит более привлекательно. И только поездив оттуда на работу в город, понял, что эта разница в цене была неспроста. Дело в том, что в этом месте планеты достаточно много солнечных дней и чистого неба. И, его направление оказалось таким, что, когда вы едите утром на работу в город, а вечером из города домой, солнце бьет вам прямо в лицо. В общем, ездить на работу на авто весьма некомфортно.
Мораль. Все учесть сложно, а в малознакомом месте намного сложнее.
Во-вторых, нужно знать язык. На уровне, позволяющем общаться с местными риэлторами. Бывших наших соотечественников за рубежом в качестве риэлторов лучше не привлекать.
Почему? Как правило, это никакие не риэлторы, точнее вообще не риэлторы. Это люди, которые оказались в другой стране, и которым нужно как-то зарабатывать. Ведь, если вы не крутой специалист в какой-либо области, которому не нужно долго и нудно подтверждать квалификацию (например, врача, архитектора и т.п.), сделать карьеру в чужой стране обычно сложно. Остается зарабатывать на своих соотечественниках. А как? Представляться гидом или риэлтором. Что многие и делают.
При этом, нужно учитывать, что очень многие эти люди в свое время были вынуждены покинуть страну именно из-за проблем в деловой сфере. Я встречал среди зарубежных риэлторов довольно много таких людей. Разумеется, не все эти люди имеют ярко выраженное криминальное прошлое, но часто среди их дел на родине есть эпизоды, несовместимые с репутацией нормального делового человека. Вы бы хотели иметь дело с такими людьми?
Кроме того, если вы включите свою способность к логическому мышлению, вам в голову должна придти довольно очевидная мысль. Среди подобных «гидов» и «риэлторов» должно быть довольно много осведомителей спецслужб. И, если для спецслужбы любой страны использовать своих бывших или не бывших граждан для своей работы по-моему вполне себе нормально и даже разумно, то быть клиентом такого человека, полагаю, захочет не каждый.
В общем, на человеке обычно не написано, почему он вынужден жить не в своей стране и подрабатывать риэлтором, плюс, вы должны быть готовы, что сообщать, кому он будет отчитываться о встрече с вами, он тоже, скорее всего, не захочет.
Я, разумеется, пишу сейчас не обо всех русскоязычных риэлторах, работающих за рубежом. Среди них есть много людей, чей профессионализм и ответственность заслуживает самых высоких слов, и я знаю таких людей. Но маловероятно, что таких людей вы встретите случайно. Их должны вам порекомендовать люди, мнению которых вы доверяете. Тогда – вперед, но, если людей с такими хорошими рекомендациями нет, лучший выход - нанять местного риэлтора из хорошего агентства и переводчика. Это будет не только более выгодно, но и более безопасно. Хотя и в этом случае не следует терять бдительность.
Потому что в-третьих, как в силу вышеизложенного, и в силу того, что таких советов, какие тут даю я, люди обычно ни от кого не получают, русскоязычный сектор зарубежной недвижимости более чреват финансовыми потерями и в целом более криминален чем отечественный.
Увы, это так. Обмануть человека, плохо ориентирующегося в чужой стране и не говорящего на языке этой страны мошеннику намного легче. Некоторые примеры таких мошеннических и околомошенических схем мы разберем подробно. Но, будьте уверены, пока мы разбираем одну схему, нехорошие люди придумают еще две.
Ну, и в-четвертых, вы столкнетесь с другим отношением к собственности, другими законами.
Например, в странах ЕС обычно намного сложнее выселить из квартиры плохого арендатора. В ряде случаев, например в Германии, это почти невозможно. Кроме того, если в вашу собственность в ваше отсутствие кто-то заселится самовольно, будет есть из вашей посуды и носить ваш халат и тапочки, выселить его тоже непросто. На это уйдет много времени, и потребуется работа хорошего адвоката.
В исламских странах, таких как все тот же популярный у нас Египет, тоже не все привычно. Например, если вас залили соседи, возмещения убытков там требовать не принято. Правда, если вы сами зальете соседа, вы тоже можете сказать «Ин-ша-Аллах». Так сказать, «Все в руках Бога» и ограничится только этим. Ну, еще горестно развести руками. Ведь это у вас несчастье – у вас прорвало кран. И будете правы.
Общие рекомендации – а мы пока формируем только общий взгляд на предмет – от меня будут такие.
1. Покупать недвижимость имеет смысл только в той стране, которую вы знаете.
2. Покупать нужно там, где вы гарантировано будете бывать хотя бы раз в год (отдыхать, приезжать по делам, навещать родственников).
3. Если речь идет о ценовом диапазоне не выше среднего, лучше приобрести квартиру, чем дом. Исключение – если Вы собираетесь жить там постоянно, и готовы делать что-то своими руками.
4. Покупать нужно или через своих надежных людей или, если таковых, т.е. одновременно и своих, и надежных, нет, лучше обратиться в хорошее местное агентство.
5. Желательно хотя бы немного знать язык страны, в которой покупаете недвижимость, даже, если на нем говорит не более пяти миллионов человек во всем мире. Это существенно поможет.
6. Доход от сдачи недвижимости в наем может быть больше чем, например, в Москве, но может быть и меньше. А риски будут больше.
Таковы общие соображения.
Надеюсь, у меня или у моих коллег дойдут руки описать более подробно особенности владения недвижимости в некоторых странах.