Сегодня речь пойдёт о структуре сделок на рынке недвижимости. Мы знаем, что на рынке недвижимости существует два типа сделок:
- прямые;
- альтернативные.
Насколько мне известно, ещё никто не анализировал рынок недвижимости через соотношение прямых сделок к альтернативным. Во всяком случае какая - либо официальная статистика по структуре сделок отсутствует.
Есть информация от риелторов, которые фиксируют перманентый рост доли альтернативных сделок в общей структуре продаж с 2018 года. Сегодня более 80% сделок с недвижимостью - альтернативы.
Не могу ручаться за корректность этих данных, но судя по косвенным признакам можно сказать, что они близки к истине. В целом они прекрасно вписываются в мою теорию ипотечного замещения. Я уже говорил, что высокие цены на рынке недвижимость смещают спрос в сегмент альтернативых сделок.
Новостройки могут продаваться лишь в том случае, если
доля прямых продаж на рынке соответствует количеству построенного жилья.
В противном случае на рынке будет копиться балласт нераспроданного фонда.
Разобраться в ситуации нам поможет простой мысленный эксперимент.
Представим себе, что в городе N проживает некто Василий. У Василия имеется трёхкомнатная квартира и двое сыновей.
1. Старший сын - Иван имеет собственную студию в которой живёт со своей невестой.
2. Младший сын - Алексей живет с отцом в его трёхкомнатной квартире. Собственной жилплощади у него нет.
Василий умер, квартира переходит по наследству к его сыновьям, которые немедленно выставляют её на продажу.
Данную трёхкомнатную квартиру покупает некий Петр, который предварительно продал свою собственную двухкомнатную квартиру.
От продажи этой двушки он получил большую часть необходимой суммы; ему не хватило всего 1 млн руб., который он взял ипотекой.
У три действующих лица (Иван, Алексей и Пётр) и три квартиры (трёшка, двушка и студия)
Иван (старший сын Василия) продает свою студию и покупает двушку. Ему нужно было доплатить 1 млн рублей, который он берёт ипотекой.
Алексей (младший сын Василия) купил двушку в новостройке недостающие 1,5 млн он также взял ипотекой.
Как видите, баланс системы нарушен: квартир стало больше, чем действующих лиц. Чтобы решить данное уравнение нам придётся внедрить дополнительных персонажей.
Нам нужны люди, которые купят студию Ивана и двушку Петра?
Студию Ивана покупает ветеран СВО Павел. Он получил хорошие выплаты, а потому покупает "на свои", не прибегая к ипотеке.
Двушку Петра купил коммерсант Арсен. Он тоже покупает "на свои", но ему не хватает буквально 500 тысяч рублей, которые он берёт ипотекой.
И так в нашем примере уже 5 квартир, 5 действующих лиц, 2 прямые сделки, 3 альтернативные сделки и 4 ипотеки.
Таким образом, наш рынок прирос всего одной квартирой (новостройкой) , а ипотечных сделок целых 4.
Получается, что одна новостройка, купленная Алексеем сгенерировала 4 ипотечные сделки. Причем на свои в данном случае покупали вовсе не новостройку, а вторичку.
Всё эти сделки стали возможны благодаря во-первых ипотечному мультипликатору, а во – вторых, двум прямым продажам.
Теперь понимаете почему сделок во вторичке в 4-5 раз больше, чем в первичке несмотря на дорогую ипотеку?
Вторичку покупают по альтернативе или по прямой сделке «на свои» или «на свои плюс немного в ипотеку».
Объяснение очень простое, втроичка банально на 20% дешевле и если у тебя есть кэш или бóльшая часть суммы, то выгоднее брать вторичку.
Telegram - канал: https://t.me/maestrokrizisa
YouTube - канал: https://youtube.com/@user-hi6cy8ty1v
#недвижимость #квартиры #новостройки #аналитика #ценынанедвижимость #инфляция #экономика
