Аренда сельскохозяйственной земли имеет определенные нюансы, которые необходимо учитывать на практике. Особенно это интересно, когда речь идет о земельных участках, находящихся в долевой собственности.
Сегодня расскажу об одном деле, в котором суд решал может ли арендодатель отказаться от договора аренды такого участка.
И.И. Иванов*, П.П. Петров* и С.С. Сергеев* являются собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности. Земельный участок был передан в аренду Агрофирме.
Договор был заключен на 49 лет. В соответствии с условиями договора каждая из его сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме, не менее чем за 6 месяцев до начала уборочных работ. Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.
С.С. Сергеев выделил из первоначального земельного участка свой участок и поставил его на кадастровый учет. При этом в Реестр не были внесены сведения об обременении арендой нового участка. После этого новый участок был приобретен ООО "Василек"*.
Примерно в это же время Агрофирма была объявлена банкротом и ее право аренды было реализовано на торгах. Победителем торгов стало АО "Ромашка".
После этого И.И. Иванов и П.П. Петров приняли решение о внесении изменений в договор аренды. С новым арендатором было подписано дополнительное соглашение, которым из договора исключено условие, предоставляющее его сторонам право расторгнуть договор по истечении 5 лет со дня его вступления в силу.
ООО "Василек" направило АО "Ромашка" уведомление об одностороннем отказе от договора аренды. При этом в обоснование отказа была ссылка на договор в первоначальной редакции, который предусматривал такое право.
После этого ООО "Василек" обратилось в Росреестр с заявлением о прекращении аренды в отношении своего земельного участка. В прекращении аренды было отказано. Росреестр сослался на то, что виду множественности лиц на стороне арендодателя по договору аренды на регистрацию не представлены документы, подтверждающие волеизъявление всех лиц на стороне арендодателя на расторжение данного договора.
Решение Росреестра было обжаловано в судебном порядке. Однако суд посчитал отказ законным. Суд посчитал, что ООО "Василек" не просило прекратить договор аренды в отношении исходного земельного участка, а отдельный договор в отношении выделенного участка не заключался. Росреестр правомерно отказал в осуществлении регистрационных действий ввиду непредставления решения суда о досрочном расторжении спорного договора.
Получив такое решение, ООО "Василек" обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Против иска были выдвинуты возражения о том, что спорный земельный участок образован путем выдела в счет земельных долей участников общей долевой собственности, не возражавших против передачи исходного земельного участка по договору аренду Агрофирме, права и обязанности которой перешли к АО "Ромашка". Следовательно, в отношении выделенного участка сохранилось право аренды АО "Ромашка". В отношении выделенного участка отдельный договор аренды с арендаторами не заключался. Право одного из собственников, входящего в
множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора
только в части принадлежащего ему выделенного земельного участка не
предусмотрена ни указанным договором аренды, ни действующим
законодательством.
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
Закон не предусматривает прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела, поэтому в отношении выделенного участка сохраняется право аренды на условиях ранее заключенного договора. Множественность лиц на стороне арендодателя (собственники земельных долей) остается в отношении исходного участка, границы и площадь которого изменились, а в отношении выделенного участка арендодателем становится его собственник. Изменение условий договора аренды в отношении выделенного самостоятельного земельного участка возможно только по соглашению арендодателя этого участка и арендатора.
Следовательно, после выдела земельного участка, на новый участок сохранилось право аренды на условиях первоначального договора аренды. Изменение условий такого договора возможно только по соглашению сторон.
Поскольку участник долевой собственности, осуществивший выдел
земельного участка в счет принадлежавших ему долей, становится
собственником вновь образованного участка и утрачивает право долевой
собственности на исходный земельный участок, на него не распространяются решения участников долевой собственности, принятые после выдела.
Поэтому изменение условий договора договора аренды на основании решения собрания участников долевой собственности, принятого после выдела, не может повлечь изменения условий аренды в отношении выделенного участка, если его собственник не участвовал в собрании, не дал согласие на изменение условий договора его участка.
* ФИО и наименования изменены
----
Уважаемые читатели, прошу отметить эту записку комментарием или нажав на кнопочку с поднятым вверх большим пальцем в левом нижнем углу сразу за текстом записки. Ваши комментарии и нажатия на кнопки позволяют каналу развиваться и дальше делиться с Вами интересной практикой.
Также рекомендую прочитать подборку записок по земельным спорам:
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную судебным спорам:
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
