Чего стоят рейтинги в условиях острейшего кризиса на рынке строящегося жилья?
У меня складывается ощущения, что на время их следует отменить, как «пустое место». Либо изменить методику и подход.
9 января 2023 года уважаемый всеми Forbs опубликовал рейтинг застройщиков в разных сегментах жилья. Для оценки места компании были учтены её доходы за 2021 год и первой половины 2022 года, долги (закредитованность: проектное финансирование + облигационные займы), количество новых проектов, которые компания запустила в работу.
Почему взят такой временной отрезок, - понятно, из-за подбора показателей, использующихся для оценки. К началу января данные годовой отчётности по доходам и долгам ещё отсутствуют, они появятся лишь в феврале. Поэтому была использована промежуточная отчётность.
Но тогда не ясен практический смысл в публикации рейтинга в начале 2023 года, когда ситуация на рынке строящегося жилья изменилась в сравнении с серединой прошлого года и уж тем более в сравнении с 2021 годом, кардинальным образом.
Яркий пример бесполезности информации от Forbs – застройщик Инград, которого издание поставило на №1 в сегменте бизнес-класса.
Застройщик не преминул воспользоваться новогодним подарком, и теперь такая заставка гордо висит у него на сайте.
Однако, публикация рейтинга, опирающегося на устаревшие сведения, во-первых, бесполезная, во-вторых, не безопасная вещь.
Судите сами.
Самое безобидное, что произошло с застройщиком в последнее время, - он уменьшил строительную активность. Количество домов в работе уменьшилось с 48 шт. на 1 января 2022 года до 33 шт. на 1 января 2023 года. Это привело к тому, что в списке застройщиков России ДОМ РФ по объёмам строящегося жилья он опустился с 10 на 15 место (сократив объёмы строительства с 948 тыс.м2 до 740 тыс.м2).
Такое поведение на стагнирующем рынке разумное, но вовсе не свидетельствует о том, что компания «с уверенностью смотрит в завтрашний день», увеличивая количество новых проектов в работе. Всё ровно, наоборот.
Но, много хуже другое.
У застройщика катастрофически обвалились продажи. Упала выручка, упала реализация метров. Непонятно, как исправить ситуацию, если даже снижение цен не приносит результат.
Если говорить про проекты, которые ведёт компания в Москве (Tophills, Foriver, КутузовGRAD 2) – это выглядит следующим образом.
Вот динамика цен за последние 4 месяца.
А вот реализация за то же самое время.
По проданным метрам за месяц:
- К началу октября 6 940 м2.
- К началу ноября 1 960 м2.
- К началу декабря 1 394 м2.
- К началу января 1 364 м2.
По выручке:
- К октябрю 2 943 834 989 ₽.
- К ноябрю 914 313 572 ₽.
- К декабрю 627 968 461 ₽.
- К январю 585 679 897 ₽.
Уникальная ситуация, - в декабре застройщик снизил цены на 4,7%, а продажи у него не выросли, как у других застройщиков, а, напротив, уменьшились. В то время, как у других застройщиков они увеличились на десятки процентов, или даже в разы (на фоне обсуждения отмены льготной и нулевых ипотек).
Сегодня девелопер, у которого сметная стоимость московских объектов составляет 84 млрд. 470 млн. руб., продаёт площадей в них, всего на 600 млн. за месяц. Есть ли у него 10-12 лет, чтобы распродать строящиеся объёмы? Будут ли столько ждать банки возврата взятых на строительство кредитов?
Ситуация для Инград складывается, мягко говоря, не просто.
Очевидно, что к 23-му году застройщик не относится к тем, у кого растёт выручка, и кто «с уверенностью смотрит в завтрашний день». Слишком сильно для него изменилось всё с середины прошлого года. Кардинально!
Поэтому я утверждаю, полезность рейтингов подобных форбсовскому, сегодня даже не нулевая, - отрицательная. Ошибочным думать, что покупка жилья у застройщика, который демонстрирует такой обвал, будет абсолютно безопасной.
Для спокойного времени подведение итогов того, что было в интервале от полутора лет до полугода назад, с раздачей наград и грамот – нормально. Для время турбулентного – нет.
В топку такие рейтинги.
Так выглядели продажи и цены у застройщика Инград на начало января по отдельным ЖК:
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
ЯНВАРЬ:
ПИК🔴, ДОНСТРОЙ🟢, А 101 Девелопмент🟢, ФСК🟢, MR Group🟢, Инград🟢.
(Зел. - цена снизилась за месяц; кр. - цена выросла за месяц).
----------------------------------------------------------------------------------------
Все пруфы застройщиков:
ПИК, Самолёт, ЛСР, МИЦ, Эталон, Level Group, INGRAD, ГК Пионер, ПСН, Seven Suns Development, ИНТЕКО, ST MICHAEL, ЮгСтройИмпериал (Точно), DOGMA, Неометрия, Оптима Девелопмент, Строй-Комплекс.
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
----------------------------------------------------------------------------------------
