Куда инвестировать сейчас? Специфика рынков недвижимости ОАЭ, Турции и Индонезии.
Основные цели инвестирования в зарубежную недвижимость сохраняются:
- Получение второго гражданства или вида на жительство (ВНЖ) – запасной аэродром на случай необходимости переезда
- Стратегия роста – перепродажа недвижимости с целью прироста стоимости капитала в валюте
- Доходная стратегия – получение регулярного дохода на аренде в валюте от 7-8% годовых и более
Научиться зарабатывать на инвестициях в недвижимость - очень важно каждому вне зависимости, какими бюджетами он обладает.
Пусть вас не пугает сложность покупки недвижимости за рубежом, т.к. сейчас агентства недвижимости становятся больше, чем просто посредник по сделке при покупке недвижимости. Ведь купить недвижимость - это полдела. Теперь многие агентства стараются дать своим клиентам больший сервис и поддержку: оформление полного комплекта документов и удаленная сделка, помощь с транзакцией денежных переводов (в том числе в криптовалюте), оформление ипотеки для нерезидентов, оформление ВНЖ, получение ключей на руки, подключение коммунальных услуг и взаимодействие с управляющей компанией, а также реализация этой недвижимости по вашей стратегии.
В настоящей статье рассмотрим 3 основных направления в 2023 году для инвестиций в недвижимость: ОАЭ (Дубай), Турция и Индонезия (о.Бали).
Какая ваша цель в приобретении недвижимости?
Сначала надо определиться с целью покупки недвижимости, затем выбирать географию, так как сегодня рынки недвижимости в каждой стране находятся в определенной стадии развития и могут предложить реализацию не всех стратегий.
Итак, какие стратегии реализуют сегодня на популярных направлениях?
1) Турция – получение гражданства при покупке недвижимости
Покупка дома или квартиры в государстве на любую сумму дает право на получение вида на жительство, а через 5 лет легального проживания в стране иностранец может оформить паспорт. Инвесторы, которые приобрели недвижимость на сумму от 250 000 USD, могут претендовать на гражданство Турции сразу после сделки. Паспорта выдают иностранцам, которые не представляют угрозы для местного населения и не имеют судимости.
2) Дубай (ОАЭ) – для стабильного денежного дохода от сдачи недвижимости в аренду
Дубай сегодня - стабильный надежный рынок, который специалисты рекомендуют рассматривать для получения дохода от сдачи недвижимости в аренду. Это консервативные инвестиции, которые дадут 7-8% годовых в валюте.
Что касается гражданства, то Объединенные Арабские Эмираты предоставляют иностранцам вид на жительство за покупку недвижимости в стране. Однако самих понятий ВНЖ и ПМЖ в законодательстве ОАЭ нет. Иммигрант получает резидентскую визу, которая дает статус резидента и право проживания в стране. Резидентская виза, по сути, представляет собой аналог ВНЖ — она действует до 10 лет. Срок, на который выдают резидентскую визу, зависит от стоимости приобретенного жилья.
3) Остров Бали (Индонезия) - самый доходный рынок недвижимости
О.Бали – быстрорастущий и набирающий популярность рынок недвижимости. Здесь специалисты видят прирост стоимости жилья и арендную доходность 15-20% годовых в валюте. Идеально подходит для стратегии роста капитала.
А вот получить гражданство в Индонезии тяжело: к претендентам строгие требования:
- Сдать экзамен на знание языка и истории страны;
- Отказаться от паспорта своей страны;
- Прожить 5 лет в Индонезии, не выезжая за ее пределы, или 10 лет, если приходилось покидать страну;
- Не иметь судимостей;
- Пройти медкомиссию;
- Доказать финансовую состоятельность;
- Получить согласие мужа или жены — для тех, кто состоит в браке.
Привлекательность рынка недвижимости Турции
Автоматическое получение гражданства при покупке недвижимости делает очень привлекательным рынок Турции. Но экономическая (да и светская) привлекательность страны противоречива: с одной стороны – это европейское расположение, море, климат, фрукты, а с другой стороны – высокая инфляция (инфляция в 2022г. в Турции составила 64,27%) и сопутствующие этому процессы в стране.
При этом если рассматривать сразу жилье от 250 000 USD, которое предоставляет гражданство "после сделки", то это уровень стоимости премиального жилья в пешей доступности у моря. Здесь вы сможете рассчитывать на развитую инфраструктуру с бассейнами и тренажерными залами, закрытой территорией и парковкой, полную комплектацию самих апартаментов с меблировкой.
Вывод: вход в инвестиции с учетом достаточной стоимости жилья для гражданства, составит 250000 долларов США или по курсу 70 рублей за доллар – 17,5 млн. руб. При этом на рынке недвижимости Турции есть рассрочки платежей. И более скромные объекты.
Особенности рынка недвижимости в Дубай
Дубай - номер 1 среди Luxury рынков недвижимости. Но Дубай - это не только элитное жилье от 1 млн USD. Ликвидный объект можно купить за 200 000 – 300 000 USD, что по курсу 70 рублей за доллар эквивалентно 14 – 21 млн. рублей.
В 2023 году ожидается рост недвижимости в Дубае на 13,5%. Поэтому, с одной стороны, рынок недвижимости ОАЭ не подходит для флип-сделок в краткосрочных перспективах. А с другой стороны рост на 13,5% - это очень хороший показатель и дает определенную безопасность вложения средств в Дубай. В этом ключе Дубай по-прежнему хороший вариант для покупки недвижимости за рубежом.
Особенность рынка Дубай – это наличие рассрочек 30% - 70% стоимости как в период стройки, так и после сдачи. Готовые квартиры с рассрочкой в Дубае встречается не всегда, но они есть. Рассрочка есть на 2, 3, 5 лет, 7 лет и даже редко на 10 лет.
Самую высокую доходность на перепродаже получили инвесторы в Дубае, которые входили в проекты с рассрочкой 30% - 70% на котловане. Что обусловлено возможностью перепродажи в ОАЭ после оплаты первого взноса 30%, нет налога, порог входа ниже, а доходность на вложенный капитал соответственно выше даже при консервативном приросте стоимости.
Тренды сегодня: застройщики в Дубае ставят уже слишком высокие цены на проекты на котловане. Поэтому в Дубае лучше покупать уже готовое жилье, либо жилье, близкое к сдаче, и выбирать стратегию долгосрочной сдачи в аренду.
Перспективы недвижимости на острове Бали
Бали - это не просто красивый остров. Индонезия - это 7-е в мире государство по уровню экономического развития.
Перспективы роста недвижимости на Бали:
- Строительство нового международного аэропорта, который позволит увеличить туристический поток до 32 млн человек в год;
- Строительство трассы "Формула 1";
- Строительство порта, который будет принимать круизные лайнеры со всего мира;
- Строительство тематического парка Paramount Pictures, самого масштабного во всей Юго-Восточной Азии;
- Строительство скоростной дороги, которая будет объединять важные туристические объекты;
- Проведение саммита G20 в 2022г.
Бали развивается очень быстро, стоимость земли и аренда растет на глазах.
Основные показатели рынка сегодня:
- Арендная доходность до 20% годовых в валюте (что обеспечит окупаемость инвестиций за 5 лет или +100%);
- Прирост стоимости в ближайшие 5 лет ожидается от 150% на готовые объекты.
Тренды: самое время входить в рынок недвижимости на Бали. Основной интерес этот рынок представляет в доходности от сдачи недвижимости в аренду в размере 15% - 20% годовых.
*В 2023 году ожидается рост стоимость аренды на 30%, частично за счёт возвращения на остров китайцев – основных туристов острова до пандемии (в феврале откроются прямые перелеты на Бали из Китая).
Какой вход на рынок недвижимости Бали?
- Стоимость апартаментов от 160,000 USD на старте продаж
- Стоимость таунхаусов с бассейном от 250,000 USD на старте продаж
- В объектах есть рассрочка
- Среднегодовой прирост стоимости жилья - 20%
Основные выводы по обзору:
- По меркам стоимости недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, стоимость зарубежной недвижимости сопоставима;
- Это возможность приобрести жилье в теплом климате и использовать его как для личных нужд, так и для сдачи в аренду в остальную часть года;
- В ряде случаев это может быть подготовкой к получению иностранного гражданства.
Поделитесь в комментариях, рассматриваете ли вы инвестиции в зарубежную недвижимость? Привлекательна ли доходность в валюте? Есть ли для вас актуальность второго гражданства?
