Ровно год назад, во второй половине 2022 года стоимость квадратных метров в новостройках росла. В течение двенадцати месяцев произошло много знаковых событий, рынок недвижимости в настоящее время стагнирует. Многие аналитики утверждают, что процесс это носит затяжной характер.
Рынок недвижимости в 2020 и 2021 годах продемонстрировал нестандартную динамику. До пандемии марта 2020 года наблюдалась стагнация. Локдаун чувствительно ударил по всей строительной отрасли.
Во второй половине 2020 года началось оживление, в Москве цены выросли с августа 171,8 тыс. руб. кв1 до 235,2 тыс. руб. за м2 в декабре. В Сочи рост цен составил 100% за полгода.
Причины
- COVID-19
- Льготная ипотека.
В 2021 году спрос вернулся на прежний уровень, 851 тысяча договоров по долевому строительству было подписано (на 9,1 % больше, чем в 2019 году и на +11,2%, чем в 2020).
Наблюдается в настоящее время классический сценарий: спрос сокращается (для этого есть целый ряд оснований), количество предложений увеличивается. В первые месяцы наступившего 2023 года подобный тренд будет сохраняться, девелоперы всерьез задумываются о размерах дисконтов.
2022 год начинался драматично, после сакральной даты 24 февраля спрос стал лихорадочно расти, уже в марте показатель ДДУ был рекордным. Ажиотаж на рынке генерировали пользователи с недорогой ипотекой.
После февраля 2022 года всем стало понятно: общая экономическая ситуация в стране будет депрессивной (коллективный Запад искренно надеялся на катастрофу). На рынок продолжали выводиться большие объемы жилья, та как закрывались старые контракты, связано это со спецификой строительного бизнеса.
Самые большое количество жилья ввели компании:
- ГК «ПИК».
- Setl Group.
- «А101 Девелопмент».
- «Эталон».
- ГК «Главстрой».
В марте ставки выросли свыше 20%, скупать жилье стали граждане, желавшие сохранить свои средства. В апреле стало понятно, что Россия не собирается уступать коллективному Западу, были введены контрсанкции; Курс доллара вернулся на прежние позиции, вслед за этим почти моментально рухнул спрос. Уже в мае показатель ДДУ стал минимальным – 19 тыс.
В июне рынок вновь оживился, свою роль сыграла новая ипотека с минимальными процентными ставками (от 0,01% до 0,11%); Все лето наблюдался рост покупок квартир в новостройках и вторичке.
Околонулевая ипотека
Суть идеи довольно проста: цена на жилье растет до 20 %, благодаря беспроцентному кредиту платить ежемесячно можно небольшие суммы. Стандартная ставка долгое время варьировалась между 7 и 10 процентами, что генерировало волатильность цен (в сторону роста), дополнительные риски для финансово-кредитных учреждений.
Удар по спросу нанесла мобилизация во второй половине сентября. Например, в московской области в октябре месяце снижение составило около 35%. Декабрь месяц традиционно приносит растущий спрос.
Причина:
- Многим клиентам выплачиваются бонусы, премии.
- Психология пользователей – закрывать крупные проекты по окончанию календарного года.
Перспективы
Дополнительная особенность 2022 – фактор льготной ипотеки (до 7%), отказ от – околонулевой. В обозримом будущем несложно предположить, что при отсутствии льготной ипотеки спрос будет уменьшаться. Сейчас все ждут: решения Государства в плане ипотечной поддержки молодых семей и других категорий граждан. Косвенно определённую роль играют дополнительные факторы: положение дел с СВО, цены на углеводороды и т.п.
