Эта статья откроет ваши глаза на то, что некоторые статьи закона и пункты договора, который вы подписали просто "не работают", хотя вы на них очень рассчитывали при каких-то своих юридических действиях в сфере недвижимости.
Получается, что вы ограничены рамками того, что написано в подписанном вами договоре, а вторая сторона НЕ ограничена и действует/бездействует как ей заблагорассудится!
Приведу пример на взаимоотношения сторон при аренде недвижимости, но вы легко сможете проецировать это на другие виды взаимоотношений сторон в сфере недвижимости.
В договоре написано:
Сторона2 при расторжении договора аренды обязана вернуть все принятые от Стороны1 (по Акту приема-передачи) связки ключей от всех дверных замков объекта недвижимости.
Казалось бы, все четко и ясно описано... но, Сторона1 не предусмотрела очень важный момент...
ЧТО СЛУЧИТСЯ, ЕСЛИ ЭТО УСЛОВИЕ НЕ БУДЕТ ВЫПОЛНЕНО?
Вот, не возвратила Сторона2 никаких ключей и все...
Какие законные действия Стороны1, предусмотренные договором и Гражданским кодексом РФ?
Вопрос риторический! НИКАКИХ....кроме как подать в суд из за каких-то ключей. Никто этого делать не станет, это очевидно.
Что нужно чтобы этого избежать?
Конечно же описать санкции за невыполнение этого действия.
Таким образом мы дополняем вышеупомянутый пункт словами
"В случае невыполнения данного действия Сторона2 обязуется выплатить Стороне1 3000 рублей"
Океееей, идем дальше.
Ключи НЕ возвращены...
3000 рублей НЕ выплачены!...
ЧТО БУДЕТ ЗА ЭТО?
Каждый раз, когда вы пишите в любом договоре какие-либо обязательные действия противоположенной стороны, вы должны продумать РЫЧАГ, если и это действие не будет выполнено.
Итак, нашим "рычагом" будет фраза:
"До подписания настоящего договора. Сторона2 выплачивает Стороне1 страховой депозит в размере 20.000 рублей. Указанная сумма возвращается Стороне2 за вычетом ущерба и/или невыполнения условий настоящего договора, после его расторжения".
В этом примере, я указал для удобства большую сумму страхового депозита и маленький ущерб, который легко перекрывается.
Но если ущерб больше, чем страховой депозит?
И, конечно, разницу вам Сторона2 отказывается уплачивать... или на словах не отказывается, а на деле уклоняется...
До этого мы описали рычаг, когда у Стороны1 на руках лежат деньги Стороны2.
Но в данной ситуации, этого рычага снова нет. Как действуем?
"В случае не возмещения, либо неполного возмещения убытков от невыполнения условий настоящего договора Стороной2, в момент расторжения настоящего договора, Сторона2 уплачивает неустойку в размере 2.000 рублей Стороне1 за каждый день просрочки полного погашения возмещения убытков."
И вот это уже совсем другое. Так как из-за убытков по невозвращенным вам ключам вы в суд не пойдете... А если человек уклоняется от выполнения своих обязанностей по договору уже более 30-40 дней, то нанять юриста для представления ваших интересов в суде уже становится выгодным занятием. Проигравшая сторона и за юриста вам все возместит.
Таким образом, простой невозврат ключей может вылиться Стороне2 в очень серьезное денежное наказание. И уже не Сторона1 будет бегать за Стороной2, а наоборот...
Сейчас будет тавтология. Приготовьтесь.
НО, даже здесь есть НО...
Даже это все может быть бесполезным! Вы выиграете суд, у вас будет на руках заветный исполнительный лист... но у Стороны2 вообще нечего взять... нет счетов банках, нет движимого имущества ЗАПИСАННОГО НА НЕЕ...
Да, есть жилье! Но оно единственное, и его нельзя лишать даже по суду...
На него могут просто наложить запрет на регистрационные действия..
В этой статье я показал как нужно продумывать в договоре каждое действие, которое вы предполагаете к исполнению противоположенной стороной договора...
И как бонус, скажу вам, что ЭТО необходимо просчитывать и прописывать НЕ только в договорах в сфере недвижимости... тоже самое нужно проявлять, когда вы, например, приобретаете мебель на заказ с доставкой... везде нужно выстраивать рычаги на противоположенную сторону...