Начало года по традиции выдалось вялотекущее, чему я впрочем рад - появилась возможность наконец почитать книги и ваши комментарии.
Пользуясь случаем хочу ответить на некоторые ваши месседжи.
Знаете, я продолжаю с недоумением наблюдать за бесконечными спорами в инвестиционной среде о том, что лучше - инвестиции в недвижимость или в фондовый рынок.
Дивидендный инвестор, живущий на пассивный доход и работающий в свое удовольствие, всегда будет на стороне фондового рынка. Это нормально.
Человек, имеющий в собственности личный дом и, например, квартиру под сдачу в аренду - будет на стороне недвижимости, но степень "религиозности" и "обожествления бетона" будет пропорциональна готовности тратить время и силы на то, чтобы разбираться в различных финансовых инструментах.
- На мой взгляд эти споры давно уже нужно было оставить в прошлом.
Правда в том, что недвижимость крайне низколиквидна, имеет низкую доходность в моменте, которая к тому же сопряжена с рисками дополнительных трат и обслуживания простоя.
Но вот факт. Человек, у которого я учился финансовой грамотности, действительно умный человек, накопивший капитал более 1 миллиона $ в России, уже лет 15 живет на съемной квартире с семьей на 160 квадратных метрах в центре Москвы и ждет обвала на рынке недвижимости. Только за аренду он отдает примерно столько же, сколько я ежемесячно зарабатываю.
Он уже давно мог себе позволить взять недвижимость по-крайней мере для жизни, но вместо этого сейчас, например, в складчину покупает поместья с землей сельскохозяйственного назначения и, разумеется, копит капитал на фондовом рынке, в акциях, облигациях и золоте. По сути он мог бы взять ипотеку и выплачивать ее одними дивидендами.
Так вот, я сдался через 5 лет своего знакомства с этим человеком и обучения у него. Я также жил с семьей на съемных квартирах долгое время, имея при этом недвижимость в собственности в городе-миллионнике, которую сдаю в аренду. И точно также разделял идею, что недвижимость стоит дорого, а потому ни к чему переплачивать.
Для меня все изменилось в конце 2020-го года. Я заболел и слег с воспалением легких. Так плохо мне никогда не было. В работоспособном состоянии я находился буквально 1-2 часа в день, за которые старался сделать максимум возможного. В остальное время сил хватало только для того, чтобы лежать, и то не всегда, ведь тогда же я узнал, что такое панические атаки, и познакомился со многими своими страхами.
Так вот, когда я вышел из болезни, то проделанная мной работа принесла плоды и появилась возможность взять льготную ипотеку. Денег хватало на первоначальный взнос за хорошую большую квартиру с нормальным ремонтом. Альтернативный вариант был - фондовый рынок.
Помните 2021? Разгон инфляции, подорожавшая недвижимость и еще сильнее подорожавшие акции компаний. Все стоило дорого.
И хотя я полностью согласен, что недвижимость стоит дорого и по хорошему ей нужно скорректироваться в цене на 30% минимум, фондовый рынок в тот момент уже стал опасным, чтобы в него вкладывать большие суммы.
При этом покупка недвижимости избавляла меня от всех проблем арендатора, с которыми я регулярно сталкивался - накопленных историй хватило бы на отдельную книгу. Кстати, интересно, что возможность взять свои метры появилась именно тогда, когда мы наконец нашли самых адекватных и дружелюбных арендодателей за все время съема. Кроме этого, покупка закрывала базовые потребности, нужда в которых особенно проявилась во время болезни.
Так вот, для меня парадигма "дорогой недвижимости" сломалась, когда я взглянул на этот вопрос с точки зрения инструмента и тех возможностей, что он дает, а также какие риски несет.
Мне в целом было без разницы - упадет ли недвижимость на 30% или фондовый рынок на те же 30%, перспективы более-менее одинаковые (хотя последствия разные). При этом инфляция не позволяла обкэшиться и выгоднее было оставаться в активах.
Но есть одно важное отличие. Вы пишите "После февраля на ближайшие 10 лет фондовый рынок не существует для меня".
Не знаю, из чего и почему вы такой вывод сделали о феврале.
Да, все мы все видели. Но если откровенно и объективно, давайте расковыряем то, на что не обращается внимание широких масс.
Начнем с главной боли российского инвестора в глобальный рынок - блокировки активов.
Даже несмотря на то, что часть бумаг у меня оказалась заморожена, как и у многих, вложения в иностранные бумаги фактически спасли мой портфель от максимального ущерба. Когда российский рынок упал более чем на 60%, у меня было 20% бумажного убытка. Потом уже, после ребалансировки, убыток достигал 30%. Но именно широкая диверсификация спасла портфель.
Вместе с тем многие отобранные мной активы показали великолепную динамику и выросли на 30-60% (те же Merck и Bristol-Myers). С другой стороны валютная составляющая активов покрыла возникший бумажный убыток и остальные проблемы.
Если мы берем российский рынок, то несмотря на все страхи и опасения многие компании выплатили рекордные дивиденды. То есть для дивидендного инвестора изменился баланс активов в портфеле, но не изменилась суть.
ОФЗ в феврале давали 20-ые доходности. Позже можно было взять облигации в юанях и замещающие бонды в долларах, чтобы заработать на валютной переоценке.
Фонд недвижимости PNK Rental, о котором много споров сейчас идет, стабильно выплачивает дивиденды и неплохо подрос в цене. Лично я полтора месяца назад увеличил долю в 2 раза, в итоге накопленная бумажная доходность составляет на настоящий момент 15% (где-то за полтора года), а доходность выплат выше 10%, что покрывает основные риски.
Наконец, все, кто не боялся покупать валюту, когда доллар к рублю торговался по 50-65 - сейчас в неплохом профите менее чем за год. И, опять же, если продавали как и я по 112-120, а потом откупали по 65-50 - результат еще лучше.
Но прямо сейчас открывается Китай, готовится к выходу из локдауна, снимаются ограничения, экономика стимулируется и перезапускается бизнес-цикл. Так что вложившие валюту (гонконгские доллары) в китайские акции когда они были на дне и были никому не интересны (на рынке была депрессия) сейчас имеют накопленную прибыль "3 в одном" - рубль ослаб, так что в рублях стоимость бумаг (номинированных в гонконгских долларах) выросла; акции уже развернулись от дна и накопленная бумажная прибыль составляет 15-60% (за редкими исключениями, которые будут расти с отставанием); дивиденды, которые поступают в гонконгских долларах, в рублевом выражении автоматически выросли из-за девальвации рубля, то есть мы получили бо́льшую дивидендную доходность благодаря структурным особенностям разных стран и экономик.
Лично у меня диверсификация продолжает работать и китайские акции, столь непопулярные у российского инвестора после февраля и двух лет падения китайского рынка, сейчас тащат мой портфель вверх покрывая вообще все проблемы, при том, что суммарная доля этих акций около 13-14% от портфеля.
Российский рынок в отдельных бумагах (не топовых, вроде Газпрома и Сбера, а далее по списку) также отыграл значительную часть потерь. В этом году также ожидаются весьма хорошие дивиденды по ряду бумаг, у некоторых компаний сохраняются все перспективы для роста.
Иными словами и подытоживая все вышесказанное, я всецело разделяю ваш выбор, поддерживаю его и рад за вас. Но вы зря замкнулись в своей парадигме "февраля" - достаточно немного расширить свое восприятие фондового рынка, чтобы увидеть многочисленные возможности, открывающиеся перед инвестором. Более того - эти возможности всегда есть и лишь от нас зависит, сможем ли мы их увидеть и воспользоваться ими.
К счастью или к несчастью, чтобы воспользоваться этими возможностями нужно принимать решения. А принимать решения - всегда не просто.
Но вот что я решил в начале 2021, когда взял ипотеку - я буду одновременно выплачивать долг и, в то же время, накапливать капитал в ценных бумагах, увеличивая свой пассивный доход.
Проблема недвижимости как инвестиции в том, что с ее помощью крайне сложно, долго и дорого формировать пассивный источник дохода, капитал, который кормил бы и покрывал бы все нужды семьи. А смысл инвестиций именно в этом - сформировать пассивный денежный поток, альтернативный доходу от основной деятельности, сэкономив тем самым время жизни и расширив возможность выбора того, кем быть, где и как жить.
Для кого-то инвестиции - это накопления на пенсию, создание все того же альтернативного пассивного денежного потока на старость, когда работать уже будет затруднительно. В таком случае для инвестора в 2022 году ничего не изменилось, кроме того, что появилась возможность ускориться в приближении к цели, ведь те же самые активы можно было покупать значительно дешевле, экономя то время, что необходимо для зарабатывания этих денег.
Более того, практически любой человек может прямо сейчас купить акции компании или ОФЗ, чтобы уже сейчас, в этом году, в ближайшие месяцы получать пассивный доход. Купить недвижимость с той же целью прямо сейчас может далеко не каждый.
Возвращаясь к давнему спору, на мой взгляд самый разумный подход к инвестициям - использовать все доступные (инвестиционные, а не спекулятивные) инструменты, создавая эффект синергии.
Скажем, я мог бы продать часть портфеля и окончательно выплатить ипотеку, но вместо этого весь 2022 год наоборот направлял свободные деньги в акции компаний, стремясь как можно быстрее нарастить портфель в количестве активов, ведь таким образом я смогу увеличить размер пассивного денежного дохода и уже потом с его помощью закрывать ипотеку (если потребуется). При этом, в итоге останется как недвижимость в собственности, так и капитал в активах, равно как и денежный поток. Это и есть эффект синергии, который даже кредиты (противником которых я являюсь, как вы знаете) может превратить в личный финансовый рост.
К примеру, в феврале-марте 2022-го возникла интересная ситуация - люди с ипотекой и кэшем могли положить деньги под 30%, чтобы быстрее выплатить льготную ипотеку, взятую под 7-8%. Нечто схожее дает сейчас и фондовый рынок.
- Возвращаясь к теме, выбор чего-то одного порождает ограничения, увеличивает риски отдельно взятого инструмента и снижает потенциал всего доступного нам спектра возможностей.
И тут вот какой нюанс. О чем обычно говорится, когда речь заходит про инвестиции? Обычно речь идет о том, что "все мы здесь, чтобы заработать".
Лично я не зарабатываю деньги в инвестициях, а накапливаю капитал, который может кормить уже сейчас, но при условии реинвестирования и дальнейшего увеличения отдача будет больше.
Объединяя и резюмируя все вышесказанное - я очень рад, что вы закрываете свои финансовые задачи и достигаете поставленных целей. Более того - если в чем то ваши результаты лучше моих, то я еще больше рад за вас, ведь все это означает, что вокруг меня появляется все больше финансово-здоровых и обеспеченных людей. И ради этого, в том числе, продолжаю вести свой блог.
Но спросите себя - быть может сейчас вы больше подвержены эмоциям, влиянию информационной войны и созданным (информационными агентствами) когнитивным искажениям, нежели привержены своим личным финансовым целям и движению к ним?
Ведь, если все таки посмотреть объективно на происходящее, то возможностей сейчас как никогда много. Риски также присутствуют, потенциальные или уже реализованные, но это нормально - они всегда были и любой инвестор всегда имел с ними дело. Нет такого инструмента, что не был бы подвержен рискам, в том числе это касается и недвижимости.
Но, кто помнит о чем я писал с середины по конец 2022 года, то в тот период я в принципе возможностей почти не видел - все активы стоили очень дорого, везде приходилось брать на себя повышенный риск.
Сейчас ситуация отличается тем, что активы стоят дешево, а многие риски уже реализовались и мы можем оценить ситуацию и перспективы на основании уже свершившегося.
Иными словами, я бы на вашем месте, реализовав такую крупную цель в виде собственного дома, не стал бы останавливаться на достигнутом и постарался бы использовать потенциал будущих возможностей, основа под которые закладывается сейчас.
Благодарю, что читаете.
По традиции - будьте богаты, здоровы и любимы.
