В конце 2022 года мы собрали руководителей топовых компаний в сфере апартаментов Петербурга, чтобы подвести итог года и вместе понять, в каком состоянии находится рынок. Оказалось, что слухи о том, насколько сильно пострадали апартаменты, сильно преувеличены.
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «VALO Service»
В целом по итогам десяти месяцев в Петербурге было продано в два раза меньше апартаментов, чем годом ранее. Инвесторы очень остро реагировали на те изменения, которые происходили в стране. Они то замораживали сделки, то снова возвращались, потому что нужно было как-то сохранять капитал и получать доходность. Рынок апартаментов лучше всего адаптировался к новым условиям и меньше просел, по сравнению с жильём.
Средневзвешенная цена за м2 на рынке апартаментов с начала 2022 год в среднем выросла на 8%.
Наибольшим спросом пользовались и будут популярны в ближайшем будущем проекты в высокой стадии готовности и курортные апартаменты, программы с гарантированной доходностью, ипотека под 0,1%, рассрочка. В некоторых проектах девелоперы частично или полностью отказались от оснащения юнитов.
Девелоперы будут занимать предельно осторожную позицию по выводу в продажу новых проектов апартаментов, во избежание затоваривания рынка и снижения цен.
Если вкратце, то рынок апартаментов в будущем это:
— Маленькие площади (сокращение на 10 м²).
— Концепция mixed-use (все в одном месте).
— Недвижимость «под ключ» (ремонт, мебель и тд).
— ESG-технологии (экологическое, социальное и корпоративное управление).
— Коллективные инвестиции в недвижимость (краудфандинг).
— Постклиентский сервис.
— IT-инструменты для удаленного просмотра недвижимости (VR).
— Платформы (подбор недвижимости > одобрение ипотеки > подписание ДДУ и т.д) и цифровизация.
— Шеринг жилья.
— Снижение себестоимости с помощью новых технологий строительства (модульные дома, 3d печать).
— Умные дома и города, ставка на безопасность и комфорт, рост рынка услуг внутри дома.
Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании WELL
Кризисы сопровождают рынок недвижимости всю его историю. И даже достаточно молодой рынок апартаментов уже проходил такие потрясения, которые его закалили. А сегодня мы видим, что на этом рынке есть здоровая конкуренция, и она позволяет инвестору выбирать лучшее.
Кризисы, которые у нас последовательно наступают, становятся все более частыми и, наверное, более короткими. Да, конечно, очень тяжело постоянно переходить из одного кризиса в другой. Но также можно сказать, что это проходящая история.
Любой кризис кончается и наступает некая коррекция. Она дает возможность тем, кто продуманно относится к своим инвестициям, получить лучшие результаты. Есть очень четкое правило. Не надо делать то же самое, что все остальные. Если вы хотите получать больше, вам надо смотреть на шаг вперед.
Я по своему проекту не могу сказать, что у нас какой-то серьезный кризис. Да, сейчас не лучшие продажи, которые могли бы быть. И это наверное самая жесткая характеристика сегодняшнего момента.
В этом году у инвесторов было как минимум два события, которые погрузили их в ступор, им требовалось время, чтобы просто прийти в себя. К этому надо подходить с пониманием, что, собственно говоря, мы и делаем. На сегодняшний день для инвестиционных возможностей недвижимость чуть ли не самая надежная область вложений. То есть мы потеряли многие каналы, которые были специфическими для определенных видов инвестиций. И даже оттуда приходят инвесторы, которые понимают, что недвижимость — один из немногих секторов, в который можно вкладываться, не опасаясь потерять свои средства.
Я всю жизнь рассчитываю на тех инвесторов, которые привыкли к инвестициям в недвижимость. Если мы говорим о людях, которые любят играть на бирже, то они все равно будут стремиться к этому. Они найдут способы.
Но есть очень хорошее наблюдение — любой биржевой маклер, любой чиновник, любой бизнесмен, любой менеджер какого-либо звена, достигший хоть каких-то результатов, обязательно откладывает деньги в свой так называемый «Пенсионный фонд». Зачастую это некий объект недвижимости. И желательно, чтобы он еще и управлялся профессионально, и приносил ему пассивный доход. Поэтому глобально портрет инвестора остался тот же.
Да, огромное количество людей уехало, в том числе те, кто инвестировал. Но свято место пусто не бывает. И с другой стороны, деньги, которые вращаются внутри страны, теперь не выходят наружу такими темпами, как это было раньше.
Сейчас время покупателя. И вот сейчас инвестору с помощью риелтора или без нее надо найти то предложение, которое будет для него лучшим.
В дальнейшем инвестор будет выбирать лучший проект. На сегодняшний день наши покупатели хотят не просто купить дешево. Они думают, а что они получат за свои деньги в дальнейшем, насколько их деньги будут качественно работать, насколько они будут надежно сохранены и не потребуется ли им прилагать собственные усилия и время на то, чтобы этот актив содержать, управлять им. Поэтому конкуренция растет. Это явно на пользу конечному потребителю.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI
Мы с вами живем в интересное время. За последние лет 30 кризисы постоянно случаются. Но, как мы с вами знаем, они рано или поздно заканчиваются. Мне кажется, текущий кризис мы еще не прошли. И с той скоростью, с которой происходит так называемые «Черные лебеди», непредсказуемые события, прогнозировать его окончание достаточно сложно. Но рынок апартаментов очень достойно выдерживает испытания, которые ему предлагаются жизненными условиями.
Безусловно, в моменте рынок резко реагирует на какие-то внешние события сокращением продаж. Но, с другой стороны, вектор на восстановление тоже очень быстрый. Проходит месяц, два и продажи начинают восстанавливаться. На примере нашего основного проекта апартаментов, который находится в продаже сейчас, мы это очень ярко видим. То есть в сентябре–октябре наши продажи просели. Ноябрь и декабрь мы уже продавали выше, чем в среднем по году.
Действительно, есть категория инвесторов, которая исчезла. Это, как я их называю, быстрый инвестор. Те, кто покупал в бетоне с тем, чтобы через год-два перепродать. Их не особо интересовала локация, управляющая компания, доходность. Но в целом, альтернативные способы инвестирования тоже просели. Валютные операции сейчас сильно затруднены, инфляционные ожидания непонятны. Недвижимость и в частности апартаменты, остаются удобным, ликвидным, предсказуемым способом вложения средств.
Портрет покупателя в целом изменился. Остались те люди, которые рассматривают это для себя как некий пенсионный проект или как проект для детей. Это среднестатистические менеджеры, чиновники, люди, которые задумываются о своем будущем.
Нам повезло тем, что мы работаем в Петербурге. Он всегда входил и будет входить в топ-3 городов России для локального туризма. Это центр притяжения, второй мегаполис в стране. Люди сюда будут приезжать всегда. А апартаменты — это очень гибкий инструмент. Мы можем быстро перестроиться как на краткосрочную аренду, так и на долгосрочную.
Мы видим, как сильно просела так называемая кустарная аренда. Люди, которые покупали квартиры с тем, чтобы сдавать их, они действительно сейчас в сложном положении. А апартаменты показывают достаточно высокую загрузку, высокие ставки посуточной аренды. Поэтому я рассчитываю, что рынок будет восстанавливаться аккуратно, постепенно небольшими темпами, но верю в будущее апартаментов.
