Одна из читательниц канала обратилась ко мне с просьбой обсудить парадоксальную ситуацию. Она за месяц уведомила собственника о съезде из квартиры, а собственник угрожая судом требует чтобы она продолжала проживать и платить, вот ее письмо:
Хозяин отказывается принимать квартиру.
У нас составлен договор аренды без срока действия, в котором прописано, что о выселении я обязана предупредить хозяина за 30 дней. Списались в мессенджере, я объяснила ситуацию и предупредила как положено, на что хозяин отреагировал нормально.
Спустя почти месяц, когда я уже занимаюсь переездом, хозяин пробовал со мной договориться о том, что бы мы не расторгали договор еще три месяца, так как он находится за границей и у него нет доверенного лица что бы принять у меня квартиру.
Естественно, если бы речь об этом зашла сразу, когда я только предупредила хозяина, мы может быть и договорились бы, но обстоятельства сложились иначе и я объяснила ему, что дальше снимать квартиру не имею возможности.
Хозяин решил привлечь юриста и идти в суд, так как по его мнению я должна была предупредить о высвобождении квартиры за три месяца (плюс месяц, по его мнению, должен даваться на рассмотрение уведомления), а предупредила я его за 30 дней по договору. Помимо не возврата залога он хочет отсудить у меня плату за три месяца, которые я проживать не буду.
Я рассматривала вариант подписания акта приема-передачи в присутствии представителя управляющей компании и соседей в качестве свидетелей, отправив акт с фотографиями и ключами по адресу прописки хозяина.
Я задаюсь следующими вопросами:
1. Как мне сдать квартиру хозяину, если он не хочет и не имеет возможности её принять?
2. Возможно ли подписать акт приема-передачи без присутствия хозяина или его доверенного лица?
Что можно сказать про хозяев, которые не имеют возможности принять назад квартиру? Ох...........
Адекватный собственник в данной ситуации имеет доверенное лицо. У меня на определенный объем квартир в Москве оформлены доверенности. В этом как раз и суть истинной риелторской работы, чтобы в нужный момент времени помочь собственнику. Естественно эта работа оплачивается, между собственником и доверенным лицом есть доверие, ну и если брать меня, то я принимаю только те квартиры, которые лично сдавал.
В нашем случае собственник поверил, что сдача квартиры может быть пассивным доходом.
Чтобы я хотел посоветовать читательнице? На канале была публикация, которая раскрывает общую канву действий:
Но в этом случае ситуация интересный, так как:
- собственник угрожает судом;
- непонятно когда собственник будет в России (в городе приемки).
Поэтому я бы дал несколько дополнительных рекомендаций:
1. Посетить нотариуса с целью фиксации уведомления о расторжении договора в WhatsApp;
2. Так как непонятно когда собственник вернется, то имеет смысл отказаться от услуг Почты России в части пересылки ключей, так как корреспонденция хранится 30 дней, а затем корреспонденция отсылается назад отправителю;
3. Поговорите с нотариусом об ответственном хранении документов. Акт-приемки передачи с фотографиями квартиры нотариус точно возьмет, но возьмет ли нотариус ключи? Если не возьмет, то возможно имеет смысл воспользоваться услугами банковской ячейки.
4. Суд дело неблагодарное, поэтому я бы страховой депозит назад требовать не стал, но если собственник сам активно захочет судебного разбирательства, то я бы в судебном порядке потребовал:
- вернуть страховой депозит;
- вернуть стоимость услуг нотариуса;
- вернуть стоимость ответственного хранения ключей;
- потребовать возмещения стоимости судебных расходов.
А вообще глобальный совет только один. Выбирайте адекватных собственников при поиске квартиры в аренду. Финансовые требования у сторон могут быть разные, но я не понимаю, как можно отказать в приеме актива, стоимость которого измеряется миллионами?
А что бы вы посоветовали читательнице канала?
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 11.01.2023г. - 37 тысяч квартир. За пару дней объем рынка увеличился на 2 тысячи квартир. Новогодние праздники прошли, объем предложения восстанавливается.
P.S.S. Я думаю, что срок 3 месяца появился из статьи 687 ГК РФ:
Наниматель жилого помещения вправе ... расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Но данная норма применяется по договорам найма, заключенным на срок более 1 года, в противном случае договором может быть установлен срок расторжения 1 месяц (Постановление КС РФ от 02.06.2022 года). Бессрочный договор найма будет трактоваться как пятилетний (п. 1, ст. 683 ГК РФ), но такие договора вступают в силу только после их регистрации в Росреестре (пункт 1, статьи 164 ГК РФ). Если имеет место быть договор аренды, то его расторжение возможно через месяц, если это оговорено договором (п.2, ст. 610 ГК РФ).
