На рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир нередко проходят с занижением цены, т. е. в договоре прописывается сумма меньше реальной цены объекта, о которой договорились продавец и покупатель.
Главная причина - желание продавца снизить или свести к нулю возможные налоги, если он владел квартирой менее установленного законом срока (3 или 5 лет).
Подобная авантюра представляет опасность как для продавца, так и для покупателя. Давайте разбираться почему.
Чем рискует покупатель:
- при признании сделки недействительной покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец - только сумму, указанную в договоре, так как на практике очень сложно доказать выплату «дополнительных» средств. Поводы для признания договора недействительным могут быть самыми разными: нарушены права несовершеннолетних, не получено согласие супруга на распоряжение общим имуществом, внезапно появились наследники и пр.
- привлечение к ответственности за соучастие в уклонении от уплаты налогов - покупатель сознательно вступает в сговор и нарушает закон, а значит, не может быть признан добросовестным
- невозможность получить имущественный вычет на реальную стоимость квартиры, если покупатель захочет продать квартиру до истечения минимального срока владения
- банкротство продавца - сделка может быть оспорена финансовым управляющим на том основании, что она заключена по цене ниже рыночной
Чем рискует продавец:
- при выявлении «заниженной» цены аннулируются все налоговые льготы и вычеты
- выплата налоговой недоимки и штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога - в лучшем случае, в худшем - возбуждение уголовного дела по факту мошенничества и/или уклонения от уплаты налогов
- покупателя могут вызвать в налоговую инспекцию или он сам по каким-либо причинам сообщит о сделке с занижением цены (сдаст, раскроет всю схему)
Конечно, никто не отменял статью 421 ГК РФ и принцип свободы договора. Но! Заниженная стоимость квартиры сама по себе может вызвать подозрения налоговых органов или банка, если её цена ниже 70% от кадастровой стоимости. При этом отклонение в цене не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта.
Всегда помните о рисках и правовых последствиях своего выбора!
Ставьте лайки, подписывайтесь на мой профиль, если информация была вам полезна.
___________________________________________________________________
Дмитрий Беляков
Адвокат
Арбитражный управляющий
Кандидат юридических наук
