Кто-то скажет, что это «чёрные лебеди» или форс-мажор. Но старший эксперт офиса Vysotsky Estate в Тушино Алексей Скуратов считает, что ничего неожиданного не случилось. Ровно год назад на Youtube-канале Сергея Смирнова в итоговой программе эксперты сети обсуждали высокую вероятность разворота рынка. И оказались правы! О том, что было в ушедшем году и какие прогнозы можно сделать на новый, Алексей рассказывает на примерах по СЗАО Москвы и области. Но общий тренд везде схожий, так что по приведённому ниже можно сделать выводы и о рынке недвижимости в целом.
«Что происходило?» или «Мы предупреждали»
Год назад мы говорили так:
«Запрос на новостройки значительно упал. Интересная динамика наблюдалась в соотношении новостроек и вторичного жилья. Самый большой всплеск объёмов по покупке новостроек мы видели с января по май 2020. И так по всей Московской области. А с середины лета 2020 началось плавное снижение, а потом — “стояние” примерно на одном уровне».
Потом был кратковременный всплеск сразу после начала СВО, который длился до повышения ставки по ипотеке в конце марта 2022 (и ещё полтора месяца на регистрацию сделок) — это отлично видно на графике.
В готовом жилье быстро были выкуплены все ликвидные и интересные предложения, и рынок встал. Выжидали как продавцы, так и покупатели. И только несколько месяцев назад картина стала восстанавливаться.
Застройщики несколько подтянули показатели за счёт субсидированной ипотеки по 0,01%. Но, видимо, количество таких покупателей ограничено. Динамика у застройщиков печальная, хотя они держат «покер-фейс». Некоторые, например, «Гранель» в ЖК «Ильинойс», пытались поднимать цены дальше, до последнего. Но тоже сдались и откатились к стартовым ценам (кроме больших квартир). То есть спрос на новостройки — на минимумах второй год.
Облом по завышенным ожиданиям
Низкий объём как спроса, так и предложения породили острую конкуренцию. Многие, видя рост на фоне СВО и льготной ипотеки, попались в эмоциональную ловушку и не стали продавать квартиры. Откат был быстрый, всего пара-тройка месяцев. На рынке недвижимости это очень-очень мало. Логично, что сложилась ситуация, когда продавцы морально уже не готовы так быстро снижаться, а покупатели «совсем обнаглели» и хотят ещё больше скидок.
Где больше упало? Причём тут спорные локации, модные и молодые?
В начале лета мы подбирали объект для клиентов в ЖК «Город на Реке Тушино-2018». В декабре опять то же самое для других. Несколько объектов за это время не продались, хотя и весной они были интересны.
С ремонтом упали на 10%:
В бетоне — почти на 15%:
Покупатели просто «остыли» и стали трезво смотреть на вещи. Надо смотреть шире, а не от марта-июля этого года. Так как покупателей стало меньше, особенно с «халявными» ипотечными наличными, формулировок купить «что-нибудь, всё равно вырастет», стало меньше.
Например, интересная, но спорная локация в д. Брёхово по Пятницкому шоссе. В начале 2021 цены продаж на 3-комнатные квартиры начинались от 130 000 ₽/м². Сейчас, при рекламной цене 110 000 ₽/м², то есть при 15% снижении, вообще нет звонков.
Митино Дальнее — ещё более спорный объект. Там 1-комнатная в бетоне на пике рекламировалась по цене 4 млн. А теперь цены продажи — 3 млн рублей, а это 25% падения за год.
В модном по подмосковным меркам ЖК «АРТ», где, видимо, была большая концентрация молодых людей, в момент частичной мобилизации резко повысился объём продаваемых квартир. В продаже было одновременно более 60-70 2-комнатных квартир. В мае рекламные цены на 2-комнатные поднимались к 290 000 ₽/м². Цена сделки по нашему объекту в доме №4 была 285 000 ₽/м². Сейчас мы купили клиентам квартиру по ул. Авангардной, д. 10 площадью 39,3 квадратных метров за 8 100 000 руб. (это примерно 210 000 ₽/м²). Да, чуть проще ремонт, но это разница более 25%. А начинали с 11,8 млн. руб. Обидно, наверное.
«Упали» спорные локации, необоснованно переоценённые, и объекты, купленные на эмоциях и без аналитики, квартиры в бетоне. Купить там было легко, но вот при необходимости в неспокойные времена продать можно только с дисконтом.
Почему так случилось?
Повторю: покупатели «остыли» и стали трезво смотреть на вещи.
Кто быстрее, тот и молодец
Единственным способом продать квартиру в какой-то момент стал быстрый дисконт относительно конкурентов. Понимание ситуации, какой стратегии придерживаться в такой ситуации и быстрое реагирование — самое ценное, что собственник мог получить от агента в этом году. Или был риск попасть в ситуацию, когда приходится догонять рынок. Плохо, если агент не смог грамотно провести аналитику, разработать тактику и объяснить это всё клиенту. Сейчас я разгребаю за таким агентами несколько случаев. Вот пример по Тушино.
То есть коррекция на 2,5 млн за пять месяцев.
Провалились или скорректировались?
Ровно год назад я подбирал клиентам квартиру в Красногорске для мамы. Можем сравнить, что мы рассматривали тогда и что имеем сейчас. Посмотрим не от пика, а ровно за год.
«Опалиха О3»: 12.2021 — 220 000 ₽/м², сейчас — 225 000 ₽/м².
Микрорайон южный (старый «бабушкин» фонд, но в хорошем месте):
12.2021 - https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/251724461/ — 183 333 ₽/м²,
12.2022 - https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/280695616/ — 185 714 ₽/м².
Тут мы видим нулевую динамику за год.
То есть цены просто откатились на год назад. Даже не вернулись на уровни, которые год назад мы считали перегретыми. Нет провала, а есть вполне адекватная коррекция после нелогичного, эмоционального роста. Это не страшное падение, а логическая коррекция.
А что ещё? Без статистики, а только по моим ощущениям:
📌 Много квартир продаётся по доверенности и до истечения налогового периода.
📌 Стало в разы меньше занижений по цене.
📌 Прописка в Москве стала менее вожделенна.
МЦД — удачное решение?
В прошлом году обсуждал хороший рост на новостях и факте открытия МЦД в Красногорске, но такое не происходит в Химках и по этому направлению в целом. Видимо, движение цен в целом очень волатильное, и влияние МЦД не так заметно. Но при этом в районах с хорошей транспортной доступностью падение меньше.
Итог
Чудес не бывает. Логика победила. Кроме динамики цен на сильном эмоциональном фоне мало что менялось (ох, побьют меня за такие храбрые слова).
Если представить, что собственник заснул в конце 2021, а проснулся в конце 2022, думаю, в сфере недвижимости он бы не заметил разницы.
Будет ли улучшение фундаментальных показателей, влияющих на ценообразование? Будет ли за счёт инфляции больше прибавочного продукта у населения? Удорожание материалов — это всегда рост цен или иногда — уменьшение качества?
Понимание ситуации стратегии и владение информацией как преимущество очень ярко проявилось в этом году.
Пишите или звоните, если какие-то моменты остались неясными или если нужна помощь и консультация по недвижимости Москвы и области. А ещё нам в команду нужны люди, которые хотят КАЧЕСТВЕННО работать и зарабатывать.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
