То, что рынок недвижимости всегда привлекал разного рода мошенников и рейдеров, ни для кого не секрет. Чтобы стать их жертвой не обязательно что-то покупать или продавать. Достаточно просто попасть в группу тех субъектов рынка, которые относят к так называемым группам риска. Попадание в такую группу происходит по сути автоматически, и сегодня в этой группе пополнение. Об этом имеет смысл знать и тем, кто в нее попал, и тем, кто собирается что-то купить.
Принцип попадания в такую группу прост. В ней находятся люди, которые по каким-то объективным или субъективным причинам не могут защитить свои интересы. Защитить в той мере, которая выведет их из числа легкой добычи. То есть защитить хуже других.
Обычно в группу риска попадают одинокие люди. В основном пожилые или страдающие психическими расстройствами. К ним прибавляются те, кто имеет недвижимость настолько дорогую, что в процесс отъема права собственности на нее выгодно вкладывать какой-то серьезный ресурс. Такой, которого нет у собственника. Сегодня к этим людям прибавились уехавшие.
О том, как правильно поступать в том случае, если вы находитесь за рубежом, а ваша недвижимость осталась в РФ, я уже писал. Как и о том, как быть, если вы покупаете недвижимость у человека, находящегося за пределами страны. В каком-то смысле данная статья дополняет эти две предыдущие. И кое-что объясняет.
Почему уехавшие в группе риска, думаю понятно. У человека, который находится далеко от своего объекта недвижимости, меньше возможностей защитить свою собственность. Он не может лично пойти в полицию, встретиться с адвокатом, оперативно написать нужные заявления, ходатайства и запросы.
Кроме того, находясь далеко, вы можете не сразу узнать, что черные риэлторы переоформили на кого-то другого вашу квартиру или дом. И этот другой уже там поселился. Если вы не дружите с соседями или у вас нет доверенных лиц, вы можете об этом не узнать вообще. Пока не вернетесь.
Нужно заметить, что этот фактор отсутствия работает не только по эту сторону границы. Если вы сейчас находитесь в России, а ваша недвижимость где-то в Испании или в Голландии, ваши риски в этом отношении не меньше. В каком-то смысле даже больше, поскольку законодательства стран ЕС защищают не только права собственника, но и права сквотера, то есть человека, занявшего недвижимость этого собственника.
В России такого пока нет, право сквотера никак не защищено, зато черные риэлторы и преступные группы работают в обычном режиме. Занимающиеся отъемом и последующей продажей недвижимости. И, если разоблачили и взяли под стражу одних, это не значит, что им на смену не придут другие. Недвижимость – большие деньги, а это притягивает.
Однако, вернемся обратно в РФ. Проблема не только в малой проницаемости границ. Мы многое поймем, если примем во внимание, что люди уезжают по разным причинам. Кто-то уехал просто потому, что работал на глобальном рынке. Если у такого человека возникли проблемы с правом собственности на недвижимость, он может быстро вернуться и начать отстаивать свои права. Ему просто нужно будет сделать больше пересадок на рейсы и все.
В то же время, есть люди, и их немало, кто уехал по политическим причинам или скрылся от мобилизации. Возвращение несет для них риски, подчас более серьезные, чем потеря недвижимости.
Такие люди чаще всего и оказываются в зоне риска. Черные риэлторы используя эти обстоятельства, переоформляют недвижимость на своих людей-дропов. И… после чего эта недвижимость, конечно, оказывается на рынке. И предлагается по очень гуманной цене. Как, например, вот это замечательный дом в поселке Мозжинка под Звенигородом.
Какие практические выводы могут сделать из всего этого другие участники рынка?
Быть осторожнее при покупке некоторых объектов.
Какие это объекты?
Обычно это совсем не те объекты, которые продаются дистанционно, примерно так, как я описывал тут. Преступники хорошо понимают, что дистанционно, то есть по доверенности или с помощью электронной подписи и современных технологий подтверждения личности продать что-либо сложнее. Ведь даже не все профессиональные риэлторы готовы взяться за такую сделку. Поэтому они переоформляют эти объекты на своих людей.
Соответственно, имеет смысл быть осторожнее с теми объектами недвижимости, право собственности которых было зарегистрировано после февраля 2022 года и которые сейчас снова оказались в продаже. Конечно, историю перехода прав нужно внимательно изучать всегда, но в этом случае имеет смысл копнуть глубже.
Не все мошенники заморачиваются полноценным оформлением сделки. Скорее всего, они покажут вам договор купли продажи в простой письменной форме. Возможно, еще акт передачи и даже расписку предыдущего собственника о получении денег через депозитарную ячейку. Но вот имитацией расчетов через аккредитив они обычно себя не утруждают. Кроме того, для этого нужно вынимать «из дела» соответствующую сумму денег и "замораживать" ее на какое-то время в банке. А если в это момент собственник вдруг вернется и напишет заявление о приостановке?
Куда еще «копать»? Попробовать проследить судьбу предыдущего собственника. Обычно его проверяют на возможность банкротства, судебные разбирательства и прочие обстоятельства, которые влекут соответствующие риски. Сегодня еще имеет смысл понимать, где он находится и как реагирует на то, что объект недвижимости снова продается.
Бывает, мошенники маскируются под родственников собственника. Активные заявления, что «Я – дядя, лучший друг, старый коллега-компаньон продавца» должны скорее насторожить. Часто бывает, что все это чистая правда, но в качестве аргументов в пользу принятия каких-либо решений такие заявления рассматривать не следует.
Бывает, мошенники переводят право собственности якобы через расторжение договора. Только в этом случае право обычно возвращается не тому, кто был собственником до этого, а подставному лицу с таким же именем и фамилией.
И, конечно, нужно понимать, что занимаются этим не дилетанты, а преступные группы, в которые часто входят нотариусы, работники правоохранительных структур, медицинские работники и некоторые государственные служащие. Так что подделать какой-то документ и при необходимости сделать его государственную регистрацию для них не проблема.
Подделать могут разные вещи. Приватизацию и расприватизацию, наследственное дело, судебное решение и прочие вещи. Опытный риэлтор может увидеть нестыковки исходя из своего опыта и логики, поэтому мошенники обычно разрабатывают тех покупателей, которые не хотят привлекать к сделке специалистов. И даже ненавязчиво предлагают выбросить их из процесса. Яко бы из экономии. «А что тут проверять? Вот же все», - говорят они, показывая на вроде бы вполне убедительные документы. Не введитесь, это может быть далеко не все.
Теперь пара советов тем, кто по каким-либо причинам сам попал в эту группу риска.
Не пугайтесь, поймите, что из вашего отсутствия вовсе не следует то, что с вашей недвижимостью обязательно случится что-то нехорошее. Да, риски возрастают, но, думаю, вы наверняка можете найти человека, который мог бы отстаивать ваши интересы почти также, как это делали бы вы сами, будь вы в стране. Одно это уже почти выводит вас из зоны риска.
Кроме этого, можно сделать в ЕГРН отметку о том, что с вашим объектом запрещено совершать сделки отчуждения без вашего личного присутствия. Можно обременить недвижимость долгосрочным договором аренды и зарегистрировать его в росреестре. Такая недвижимость заинтересует рейдеров в последнюю очередь. Ну, и можно, вашу недвижимость просто продать. Сейчас это не сложно сделать дистанционно. Да, сейчас не лучшие времена для продажи, но, когда наступят лучшие сейчас никому не известно. Возможно, тогда, когда цены на квадратные метры будут уже не такими большими.
В заключение замечу, что проблема не нова. Недвижимость людей, которые по каким-либо причинам не могли появляться в месте ее нахождения, часто становилась добычей рейдеров и черных риэлторов. Часто эти самые рейдеры и риэлторы и прикладывали к этому руку. Помещали в лечебницы, увозили заграницу... Кто в теме, может продолжить список.
Проблема в том, что сегодня таких людей стало больше. Но кто предупрежден, тот вооружен. Посему надеюсь, что вы не зря потратили время на чтения всех этих букв.
Ну, и вот ссылка на мой канал в телеграмме, где кроме моих текстов есть и другая информация, о которой не лишне знать всем тем, кого интересует рынок недвижимости.
Удачи!
