Динамика денежных потоков положительная, перспективы роста, доходность 20% годовых. Хороший завод, в целом. Только коммуникаций нет. Да, такое бывает. Комплекс сетей завода принадлежит другому юридическому лицу. Правда, никому, кроме нашего завода, эти сети не нужны. Как отсутствие коммуникаций влияет на стоимость завода? На самом деле, зависит от того, как договорятся завод и собственник сетей. Теоретически возможны несколько вариантов:
1. Плата за мощности. Расходы будут учтены в операционных издержках, снизят денежные потоки и стоимость. В ставке дисконтирования, возможно, будут учтены дополнительные риски, которые также снизят стоимость.
2. Аренда всего сетевого комплекса. Влияние на стоимость аналогично п.1.
3. Покупка сетевого комплекса. Этот вариант менее рискованный по сравнению с пп. 1 и 2. Инвестиции будут вычтены из стоимости завода. Тогда возникает вопрос: сколько стоит сетевой комплекс? И здесь также ответ – как договорятся продавец и покупатель. Но переговорная позиция сторон точно может быть усилена и обоснована оценщиком. Мы точно не знаем, как оценить, делимся с вами своими мыслями.
· Оценка затратным подходом. Сумма капиталовложений на строительство сетевого комплекса. Имущество специализированное, нужен тест на обесценение (коммуникации никому, кроме завода, не нужны). Мы проанализировали степень загрузки сетей, она составила порядка 100%, согласно прогнозу, объемы производства и денежные потоки завода растут, снижаться загрузка не будет, поэтому внешнего обесценения нет.
· Оценка через стоимость всего имущественного комплекса завода. Завод не может работать без сетей. Делается условное предположение, что сети уже принадлежат заводу, и их стоимость выделяется из стоимости всего имущественного комплекса завода, при этом никакие платежи за мощности и чистые капиталовложения (т.е. выше амортизации) в расходах/денежных потоках не учитываются.
· Оценка комплекса как самостоятельного сетевого хозяйства по транспортировке мощностей. Здесь сложность – прогноз тарифов. Фактические тарифы дают очень низкую стоимость, рыночные тарифы приводят к некоторому росту стоимости, но проанализировать их можно только для электричества, воды и пара.
· Достоверная оценка на основе арендных потоков невозможна, т.к. невозможно посчитать ставку аренды и доходности. Что выбрать? Вы бы как оценили такой актив?
Подписывайтесь на тг-канал Академии Евроэксперт