2022 год был для рынка недвижимости уникальным и непростым. Мы попросили экспертов оценить состояние рынка на конец 2022 года. Выровнялся ли спрос, что происходит с ценами. А также подвести итог года и сделать выводы.
Мария Румянцева, CEO агентства недвижимости SAMPLE, Москва
Рынок недвижимости в прошедшем году лучше всего рассматривать отдельно по нескольким категориям.
Во-первых, по локации. Цена на недвижимость в крупных административных центрах — в Москве и Санкт-Петербурге, в столицах крупных регионов и городах с населением от 1 млн жителей резко не менялась. Фиксировались небольшие корректировки стоимости квадратного метра в меньшую сторону на 5%. После объявления мобилизации был кратковременный всплеск быстрой продажи квартир со скидками до 20%.
Рынок жилья оживился в регионах, где начал разворачивать свою деятельность военно-промышленный комплекс. Постоянные места работы с высокими зарплатами привлекли к себе специалистов со всей России. Рынок жилой недвижимости начал требовать развития коммерческого окружения — торговых центров, медицинского обслуживания, магазинов и объектов социального обслуживания.
Во-вторых, по сегментам — отдельно жилую и коммерческую.
В сегменте городской жилой недвижимости, включающей рынок первичного и вторичного жилья, многое зависело от решений правительства, которые принимались в течение года. Особенно, для рынка первичной недвижимости. Они поддерживали сам рынок и смежные отрасли — льготная ипотека, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов и тд. Благодаря этому не было резких изменений стоимости жилья. Цены в течение года снижались приблизительно на 10%.
В коммерческой недвижимости тяжелее всего пришлось крупным торговым центрам, которые старались заменить ушедшие западные бренды российскими. Проявилась тенденция разделения пустующих больших площадей на небольшие помещения. В небольших городах начался снос ТЦ и строительство на их месте жилых массивов в рамках программы реновации.
В загородном сегменте недвижимости начало активно развиваться частное домостроение в пригородных зонах больших агломераций с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
К концу 2022 года покупатели квартир, как на первичном рынке, так и на вторичном, стали чаще обращаться в агентства недвижимости для подбора вариантов и расчета оптимальной схемы покупки квартир. Сейчас на рынке появилось много финансовых инструментов, скидок и акций. От государства, от банков и застройщиков. Ведь быть в курсе всех предложений, актуализировать их на момент покупки жилья, получить максимальную скидку может только риелтор-специалист, активно работающий на этом рынке.
Артур Гайсин, генеральный директор, ХК «Сити 78», Санкт-Петербург
Год завершился довольно удачно. Во всяком случае мы не наблюдаем резкого падения спроса и полностью выполнили свой план продаж. У некоторых наших коллег продажи упали на 10–20%, но у большинства результаты примерно такие же, как в прошлом году.
В течение года нам не приходилось снижать цены, а в середине года, благодаря высокому спросу, мы даже смогли их повысить. Однако с ноября на рынке началось незначительное снижение цен, поскольку на вторичном рынке появилось много качественных предложений с хорошим дисконтом.
В этой связи застройщики стремятся сделать свои предложения более привлекательными, в том числе за счет снижения цен на свои объекты. Думаю, что в этом году все девелоперы поняли, как важно сохранять гибкость и быть готовым к внесению корректировок в свой проект. Предлагать покупателям дисконт, а также следить за ситуацией на вторичном рынке и адекватно оценивать конкурентоспособность его предложений.
Айрат Ямаев, генеральный директор ГК One Company, Новосибирск
Конец года, особенно декабрьский период, активен в плане продаж. Исторически так сложилось, что декабрь — самый насыщенный месяц по количеству сделок. Многие хотят запрыгнуть в уходящий поезд, ведь неизвестно, какие условия для покупки недвижимости будут действовать в новом году. Отмечу, что игрокам рынка удалось адаптироваться к новым экономическим реалиям после потрясений.
Состояние рынка медленно, но верно стабилизируется. Спрос на недвижимость, главным образом жилую, показывал положительную динамику с июля, затем с ноября. На спрос сильно повлиял фактор льготной ипотеки.
На первичном рынке были периоды роста и незначительного падения спроса, в целом наблюдался рост спроса на покупку новостроек. Вторичный рынок просел, цены падали порой до 15% от стоимости объекта. Нередки были случаи, когда собственники шли на предоставление дисконта, стремясь продать жилье как можно скорее.
Последние пять лет цена квадратного метра в стране постоянно растет. Соответственно не стоит ожидать, что недвижимость подешевеет. Допускаю такой вариант развития событий в первом квартале 2023 года, но он будет непродолжительным. Затем цены поползут вверх, возможно пару-тройку раз за год. Так устроен рынок.
Уходящий год стал для рынка недвижимости периодом новых потрясений. Едва оправившись от пандемии, игрокам пришлось столкнуться с новыми трудностями. Спецоперация и мобилизация привели к тому, что спрос пошел на спад и стал нестабильным. Застройщики отреагировали на перемены, запустив удобные программы для покупки жилья в новостройках. Собственники — чаще вынужденно, чем охотно, — предоставляли дисконт. Одним словом, продавцы стали ориентироваться на покупателей, а не наоборот. 2022-й стал годом покупателя.
Экстраординарные обстоятельства первого и второго полугодия повлекли за собой события, сформировавшие несколько трендов. Основные из них — это рост зависимости рынка жилья от условий ипотеки, субсидирование ипотеки и программы рассрочки от застройщиков, двузначный дисконт на объекты недвижимости.
Ксения Антонова, главный редактор ЕГРН.Реестр Проверка недвижимости, Екатеринбург
Вторичный рынок
Предложение выше спроса. К концу года объявлений о продаже квартир стало гораздо больше, чем потенциальных покупателей. На рынке увеличилось количество квартир с ипотечным хвостиком. Среди их владельцев многие приобретали жилье в самый разгар ажиотажа, поторопились, но не рассчитал свои силы. Кроме того, переезд россиян за границу способствовал увеличению предложения, в том числе с неплохим снижением цены. Увеличилось количество сделок по доверенности.
Рынок покупателя. Сейчас на вторичке можно приобрести ликвидный объект по выгодной цене. Покупатели не только могут выбирать, но и хорошо торговаться.
Везет тому, кто не пожадничал и снизил цену вовремя, такие квартиры хорошо продаются. Те продавцы, которые сильно переоценили свои объекты, рискуют остаться с ними на неопределенный срок.
Рынок новостроек
Льготная ипотека. Сейчас на рынке новостроек только и разговоров, что о льготной ипотеке. Будут ее продлевать или нет. Именно эта программа подстегнула рынок недвижимости, но при этом она стала причиной роста цен и перегретого рынка.
Предложение выше спроса. Несмотря на залетающих в последний вагон, количество ипотечных сделок на рынке новостроек сократилось. Предложение стало превышать спрос — застройщики не распродали свыше 41 миллиона кв.м жилья. Поэтому они всеми силами продолжают привлекать клиентов различными акциями, не снижая саму стоимость объектов недвижимости.
Александр Кузин, основатель и генеральный директор агентства недвижимости «One Moscow»
В 2022 году в бизнес, премиум-сегментах востребованы проекты, которые находятся в пределах третьего транспортного кольца с небольшим количеством квадратных метров, до 1000 квартир. Популярностью пользовались точечные проекты, не квартальная застройка, проекты возле парков и зеленых зон.
На общем фоне выделялись объекты, которые строятся вдоль Москвы реки. Особенно большой «котел спроса» в районе Тушино, где находятся проекты ÁLIA, Primavera и т. д.
После февраля в бизнес-сегменте количество сделок упало. Но при сохранении адекватной цены в проекте, спрос оставался стабильным. В премиум и элит-сегментах продаж было очень мало. Исключения составляли редкие проекты, у которых нет конкурентов, благодаря уникальным опциям. Например, близость к воде и наличие парка рядом.
Популярностью пользуются семейные квартиры, двух-трех спальные и классические однокомнатные. Спрос на маленькие студии низкий, хотя стоят они очень дешево. Однокомнатные, студии продолжают покупать, но уже не так активно как это было в 2020/21 годах.
Квартиру сегодня выбирают дольше. Если раньше это было один-два месяца, то сейчас клиент может выбирать подходящий лот три-четыре месяца. Для семейных пар важно наличие воды и парка рядом, для молодых — наличие комфортного сервиса: клининг, еда, доставка, коворкинг поблизости.
Также ключевым фактором при выборе объекта является комфортный платеж в месяц, а не бюджет покупки в целом. Если раньше 20–30% — это был стандартный первоначальный взнос, то сегодня все поменялось. Люди ищут минимальный платеж — 10–15% или без первоначального взноса.
Допустим, клиент рассматривает квартиру за 15 млн рублей. Ранее он готов был внести первоначальный взнос в размере трех миллионов рублей — это 20%. Сейчас он хочет внести 1,5 млн рублей, а оставшиеся деньги сохранить на «черный день».
Помимо этого появились интересные программы: рассрочки и отсрочки. Когда клиент вносит 10%, а следующий платеж — через год. Многие выбрали эту программу взамен классической ипотеке. Особенно те клиенты, которые не готовы ее брать.
Сделок за наличный расчет сейчас почти нет. 80% — ипотека, 20% — различные программы рассрочки.
Застройщики держат цены, но от этих цен можно получить дисконт. Если застройщик продает в рамках своего плана, стоимость его объектов не снижается.
Мы продаем сейчас один пентхаус. В мае он стоил 99 млн рублей, к нам пришел клиент, цена предложения составляла 95 млн, дисконт был 3–4 млн. А сейчас объект стоит 130 млн. И даже при большей скидке стоимость на сегодняшний день составляет 110 млн. руб.
Покупатели новостроек в сегменте сейчас: предприниматели, инвесторы, топ-менеджеры среднего звена. По соотношению сегментов ничего не поменялось. Единственное, что скорректировалось, это то, что те, кто ранее рассматривал элитное жилье, сейчас выбирают «хороший» премиум.
Если сделать вывод, то на сегодня клиенты ищут уникальные проекты с твердым качественным продуктом для проживания или для продажи в перспективе 2–4 лет.
Сейчас уже неактуальны похожие дома даже в хороших локациях, люди хотят видеть уникальные опции в проекте. Также классическая ипотека частично заменяется рассрочками и отсрочками. В основном идет толчок больше не от бюджета, а от возможностей покупателя, и уже под это подбирается оптимальная стратегия покупки.
