Сказке застройщиков и банкиров приходит логичный конец. Раздувать "пузырь" на рынке недвижимости, в том числе и московской, больше не получится. Основная проблема даже не в завышенных ценах, а в острой нехватке платежеспособных покупателей, да и вообще с физическим отсутствием людей (естественная убыль в 2022 году будет более 500 тысяч по официальным данным, а в добавок к этому ещё сотни тысяч наших граждан покинули пределы Родины).
В декабре ещё возможен небольшой всплеск спроса на недвижимость в связи с повышением льготной ипотеки с января 2023 до 8%, но он в целом уже никак радикально не повлияет на провальные результаты продаж 4 квартала 2022 года. Напомню, что первичный московский рынок жилья существует только за счёт ипотеки, благодаря которой происходит более 80% сделок на столичном рынке. Средний срок ипотеки уже превысил 25 лет, дальше увеличивать его практически невозможно, т.к. средний возраст ипотечников на сегодняшний день 35-40 лет.
Надежд на восстановление экономики в следующем году нет. Банк России по этому поводу не испытывает никаких иллюзий (данные опроса на 8 декабря 2022 года опубликованы на сайте ЦБ): падение ВВП в 2023 году на 2,4% (это очень много, с учётом того, что в этом году ВВП снизился уже на 2,9-3,5%), рост безработицы на 10% (с 4 до 4,4% населения), а экспорт упадёт с 610 до 496 миллиардов долларов США. Это официальные данные, а в реальности ситуация может быть намного хуже. Только с марта по июнь закрылось более 113 тысяч малых и средних предприятий, а по данным ФНС с января по июнь было закрыто 724 тысячи юридических лиц и ИП. После отмены моратория в октябре было подано более 9280 заявлений о банкротстве (процедура банкротства в среднем занимает 6 месяцев). Эксперты оценивают, что до конца года закроется минимум в 2 раза больше юридических лиц, чем в 2022 году. Если работы будет меньше, то кто будет брать ипотеки?
Что можно ожидать в 2023 году с учётом наметившего тренда на снижение стоимости квартир в Москве?
- Скорее всего, стоимость первички будет ниже вторички, как это и было до введения льготной ипотеки. Желающих рисковать своими деньгами стало значительно меньше, т.к. риск недостроя резко возрос, кроме того, правительство в любой момент может разрешить застройщикам вводить жильё позже, т.е. не надо будет платить неустойки покупателям, а банкротство застройщиков и выплаты с эскроу-счетов отложить до лучших времен. Если ипотечные ставки на первичную и вторичную недвижимости будут сопоставимы, то покупатель логично выберет вторичное жильё, а не "кота (фигу) в мешке".
- Спрос на квартиры упадёт в разы, т.к. стабильности следующий год подавляющему большинству наших граждан не несёт. Цены на московскую недвижимость уже на уровне начала 2022 года, т.е. все, кто купил в этом году по завышенной стоимости, уже в убытке, но падение только начинается. Я оцениваю, что от текущей стоимости в Москве падение составит не менее 30%, а в других локациях будет более 50%.
- Интерес к недвижимости снизится до минимума, более значимый вопрос будет о стоимости еды, ЖКУ и лекарств.
- Количество выставляемых на продажу ипотечных квартир вырастет в разы, как и количество торгов, осуществляемых банками. Как показывает опыт США, люди массово избавляются от недвижимости, как только размер падения превышает первоначальный взнос и негативная тенденция сохраняется, продают даже со значительными убытками. Психологически сложно выплачивать долги за обесценившейся актив.
- Сохранится естественная убыль и продолжится отъезд населения из России. Мои бывшие коллеги уже вывозят свои семьи за границу. Мало того, что выставили квартиры на продажу, так они еще и не будут теперь покупать квартиры впрок для своих детей.
- Упрощение процедуры перехода права собственности на недвижимость. Сейчас процесс проверки недвижимости крайне длительный и в некоторых случаях не даёт 100% гарантии чистоты сделки, особенно на вторичном рынке. Застройщики, банкиры, да и чиновники сейчас заинтересованы, чтобы хоть какие-то продажи были в следующем году, что простимулирует создание единой базы недвижимости и создания условий для покупок по "клику мышки".
- Увеличение стоимости ЖКУ (уже происходит) и налогов на недвижимость, что сделает содержание квартир дорогим, а бизнес на аренде квартир в Москве практически нерентабельным (сейчас доход до 4-5% годовых, т.е. ниже, чем от депозитов) из-за огромного количества предложений, которые превышают спрос. По оценке аналитиков снижение доходов от аренды в Москве может опуститься до 2% годовых в следующем году.
Падение стоимости недвижимости растянется на годы. Ничего похоже с тем, что происходит у нас сейчас, не было. Переориентация на страны Юго-Восточной Азии и страны Ближнего Востока, строительство новых заводов, изменение менталитета и правил ведения бизнеса займёт годы. Как говорится, не до жиру, быть бы живу. Но кризисы проходят, пройдёт и этот.
Волнует ли вас вопрос недвижимости сейчас?
Спасибо, что дочитали статью до конца. Пожалуйста, подписывайтесь на канал и ставьте "нравится".
