По предварительным итогам 2022 года общий объем сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы оценочно может составить около 900 шт., сократившись на 44% в годовой динамике и приблизившись к показателям 2017–2018 гг. Коррекция спроса в 2022 году была ожидаема, учитывая текущую экономическую и геополитическую ситуацию. В условиях неопределенности многие покупатели заняли выжидательную позицию, отложив приобретение недвижимости, а некоторые полностью отказались от сделок или использовали возможность релокации семьи и бизнеса за границу, сообщает компания NF Group.
За исключением первых трех месяцев, на протяжении 2022 года объем предложения в новостройках элитного сегмента демонстрировал положительную динамику. По предварительным итогам года на рынке элитного жилья экспонируется почти 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 37% выше значения IV квартала 2021 года. Восполнение объемов предложения на первичном рынке осуществлялось посредством активного выхода новых проектов, а также за счет охлаждения спроса. Тем не менее, показатель по-прежнему остается ниже значений более ранних периодов (-16% по сравнению с итогами 2020 года и -32% по сравнению с итогами 2019 года).
За неполные 11 месяцев 2022 года старт продаж был объявлен в 14 новостройках, а также в одном новом корпусе уже реализуемого комплекса. Примечательно, что количество новых объектов за 2022 год практически достигло значения, равного суммарному показателю за 2020 и 2021 годы.
Последние четыре года на рынке элитной жилой недвижимости отмечался тренд на укрупнение проектов: все чаще появлялись премиальные комплексы с проектным объемом на уровне 300–600 лотов. При этом в 2022 году сегмент пополнился сразу двумя масштабными новостройками: «River Park Towers Кутузовский», где запроектировано более 2 тыс. квартир, и Luzhniki Collection, в корпусах которого будет представлено более 1,1 тыс. квартир. Таким образом, суммарный проектный объем новостроек 2022 года составил почти 4,4 тыс. лотов, что в четыре раза превышает аналогичный показатель 2018 года (1,1 тыс. лотов).
Также среди ключевых тенденций рынка элитной жилой недвижимости отмечается появление новых игроков, ранее работавших в более бюджетных классах: Level Group («Саввинская 17» и «Саввинская 27»), ГК «Пионер» (OPUS), «Абсолют Недвижимость» (Luzhniki Collection), «Группа ЛСР» (Le Dome).
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по предварительным итогам 2022 года составила 1530 тыс. руб./кв. м, за год показав прирост в размере 14%. После корректировки показателя во II квартале, когда стоимость квадратного метра снизилась до 1459 тыс. руб. (-9% за три месяца), средневзвешенная цена демонстрировала довольно умеренные темпы роста, связанные как с осторожностью девелоперов в ценообразовании уже реализуемых проектов, так и с выходом новых масштабных комплексов по более доступным ценам.
В разрезе классов средневзвешенная цена предложения в сегменте «премиум» достигла 1115 тыс. руб./кв. м (+16% в годовой динамике), а в сегменте «делюкс» – 2128 тыс. руб./кв. м (+11% в годовой динамике). Примечательно, что ценовая дельта между классами остается на высоком уровне и по предварительным итогам 2022 года составляет более 90%, тогда как, например, в 2016 году разница равнялась 42%. В целом активное увеличение дельты наблюдается с 2019 года в связи с высокими темпами роста показателя в сегменте «делюкс», который традиционно характеризуется небольшими объемами выхода новых объектов. Ограниченное предложение, увеличение себестоимости строительства и заметное повышение качества возводимых комплексов в совокупности с расширением уникальных характеристик новостроек стали ключевыми факторами наблюдаемой динамики рынка в этом сегменте.
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group: «В 2022 году рынок недвижимости вновь оказался в состоянии турбулентности, которое характеризуется процессом адаптации покупателей и застройщиков к кризису. Стоит отметить, что сейчас данный период стал короче, потребители быстрее адаптируются к внешним факторам и новым реалиям. По сравнению с тенденциями прошлого года, в элитном сегменте фиксируется смена направленности рынка: новостройки не показали выдающихся результатов, поэтому девелоперы вынуждены давать скидки в индивидуальном порядке и прибегать к различным маркетинговым инструментам для увеличения продаж. Средневзвешенная цена предложения демонстрирует невысокую динамику, в перспективе возможна корректировка показателя, однако поддерживающим фактором по-прежнему будет выступать высокая себестоимость строительства, а также влияние окажет доступность ипотечного рынка. В то же время во вторичном сегменте наблюдаются более существенные изменения: дисконты здесь могут достигать 20–30%. Многие собственники готовы скорректировать цену, чтобы продать объект быстрее».
