Гостем подкаста pro.жильё стал руководитель проектов оценки Knight Frank Санкт-Петербург Дмитрий Цацкин. Поговорили о том, какие бывают виды и методы оценки, когда они применяются, как сделать оценку выгоднее для заказчика. А также, почему в нынешней ситуации на рынке отчеты об оценке устаревают быстрее, зачем продавцу квартиры самостоятельно заказывать услуги оценщика и от чего зависит цена объекта.
Шугаева: Сначала короткий ликбез. В каких случаях требуется оценка недвижимости?
Цацкин: Оценка недвижимости нужна в тех случаях, когда необходимо определить стоимость объекта. Чаще всего это нужно для кредитования, а также для каких-то имущественных споров, для страхования, для подготовки отчетности. Целей очень много.
Например, человек хочет взять ипотеку. Банк, соответственно, берет эту квартиру в залог, и ему необходимо понимать, столько эта квартира стоит, за сколько он в случае невозврата кредита может этот объект продать.
Шугаева: А в случае с коммерческой недвижимостью?
Цацкин: В случае с коммерческой недвижимостью аналогично, если собственник берет кредит, то опять же объект передается в залог. Банк хочет понять, сколько стоит этот объект. Также делается оценка, когда, например, собственник объекта готовит ежегодную отчетность. Ему необходимо понимать, сколько все его объекты недвижимость стоят.
Шугаева: Чем оценка отличается в случае с коммерческой недвижимостью?
Есть своя специфика. Если жилая недвижимость обычно приобретается для конечного использования, то коммерческая недвижимость приобретается для извлечения доход. Соответственно, это влияет и на ценообразующие факторы, которые определяют ее стоимость.
Шугаева: От чего зависит и из чего складывается оценка недвижимости?
Цацкин: Любая недвижимость имеет ряд определенных ценообразующих факторов. Это местоположение, это параметры и характеристики самого объекта. Также это тот рынок, в котором на этот объект недвижимости существует спрос. Предложение, ликвидность того или иного объекта. То есть целый ряд факторов, которые определяют стоимость в большей или меньшей степени.
Шугаева: Может ли сам владелец повлиять на оценку недвижимости?
Цацкин: Если мы говорим о коммерческой недвижимости, то может повлиять, эффективно управляя недвижимостью, поддерживая ее в нормальном техническом состоянии, привлекая хороших арендаторов, которые исправно платят. То есть объекты имеют хорошие показатели операционной деятельности. Соответственно, при оценке это все будет учитываться, и стоимость будет выше.
В жилой недвижимости собственник в меньшей степени может повлиять глобально на стоимость. Только опять же поддерживая объект в хорошем состоянии, ремонтируя его своевременно. Но на этом все, потому что он не может повлиять, например, на окружение, а оно более важно Лучше, когда квартира расположена в хорошем доме с хорошими соседями. Она будет стоить дороже, чем в каком-то депрессивном районе или доме. И собственник на это уже никак повлиять не может.
Шугаева: Вы сейчас сказали интересную вещь про соседей. То есть оценщик, когда готовит отчет, он даже учитывает такие факторы, как соседи?
Цацкин: Напрямую, конечно, это не учитывается, но в целом это будет влиять на уровень цен. Например, если в доме сложилась депрессивная обстановка, то и уровень будет пониже, чем в каком-то более благополучном и престижном районе. Но никто не ходит по соседям, не спрашивает.
Шугаева: Вы сказали, что учитывается спрос и предложение на конкретный момент. То есть один и тот же объект в той же самой локации в разных временных промежутках может стоить по-разному?
Цацкин: В целом, да. Например, если мы говорим опять же о коммерческой недвижимости, когда началась пандемия, очень многие офисы. Здесь еще важно отметить, что оценка всегда делается на определенную дату. И учитывается та ситуация, которая в эту складывается вокруг. Если мы видим, например, что офисная недвижимость менее востребована в данный конкретный период времени, то, возможно, ее стоимость будет немножко снижаться по сравнению с теми периодами, когда есть рост, спрос.
Влияет опять же предложение. Как, например, до недавнего момента на рынке Санкт-Петербурга был дефицит качественной складской недвижимости, и это тоже влияло на стоимость, на определенные показатели операционной деятельности.
Шугаева: То есть сейчас все не очень хорошо с торговыми центрами, если следовать этой логике.
Цацкин: Пока не наблюдается глобального изменения. Потому что даже компании, которые заявили об уходе, все равно продолжают платить аренду. Но теоретически да, если, например, речь про крупный торговый центр, в котором многие арендаторы были иностранные компании, ушедшие из России, то, конечно, меняется структура денежного потока, показатели доходности объекта. И это может повлиять и на его стоимость.
Шугаева: В каких случаях нужна оценка новостройки?
Цацкин: Это как раз тот случай, когда приобретается квартира в ипотеку, когда банк просит заемщика предоставить отчет об оценке.
Шугаева: Какие бывают методы оценки недвижимости?
Цацкин: Оценка строится на основании трех подходов. Вообще, задача оценщика — это смоделировать ситуацию, при которой продается объект недвижимости. То есть учесть интересы всех участников этой потенциальной сделки, собственника, покупателя, возможно, — банка, который эту историю кредитует.
Если это все переводится в плоскость подходов, то, сравнительный предполагает определение стоимости на основе того, сколько стоят подобные объекты на рынке.
Доходный подход учитывает тот доход, который может приносить объект. Затратный подход учитывает цену объекта, основанную на том, какова себестоимость его строительства, сколько он в текущем состоянии с учетом износа и каких-то внешних факторов может стоить.
Черникова: А какой подход, в каких случаях используется?
Цацкин: Вообще в стандартах предлагается использовать максимальное количество подходов одновременно. Но есть ситуации, когда оценщик не может использовать три подхода просто в силу специфики объекта. Например, при оценке земельных участков затратный подход не применяется, как говорится, земли больше не делают. Поэтому для коммерческой недвижимости, которая нацелена на извлечение прибыли, доходный подход является показательным. В свою очередь, в жилой недвижимости, которая зачастую используется конечным собственником для собственных нужд, в первую очередь сравнительный подход показателен. Поэтому в зависимости от того или иного объекта совокупность подходов применяется и используется для оценки.
Шугаева: То есть в случае с жильем оценщику нужно найти аналогичный объект, посмотреть, сколько он стоит сейчас. И, исходя из этого, сделать вывод о той квартире, которую он оценивает.
Цацкин: Желательно как можно больше аналогичных объектов. Минимум пять, чтобы они были сопоставимы со схожими характеристиками. И на основе того, как наш объект оценки отличается или нет от этих объектов, уже определяется стоимость.
Для жилой недвижимости в последнее время было создано много автоматизированных систем оценки, которые сами мониторят рынок, листинг. Когда необходимо подготовить отчет, оценщик из этой системы выгружает данные, и на их основе может сформировать свое мнение о стоимости недвижимости.
Конечно, есть определенные сегменты, где объекты похожи друг на друга. Но в большинстве случаев у каждого объекта своя специфика, и здесь уже сложнее автоматизировать этот процесс.
Шугаева: Правильно ли я понимаю, что если собственник хочет повысить стоимость квартиры по оценке, ему стоит делать ремонт в квартире.
Цацкин: Да, как минимум сделать ремонт. Один мой знакомый брокер рекомендует своим клиентам, даже если квартира совсем в ужасном состоянии, вынести оттуда все, снять все обои и покрасить в белый цвет стены. И тогда это будет хотя бы визуально смотреться более привлекательно для покупателей. Но на оценку это впрямую повлияет. Оценка не чувствительна к вещам, которые можно легко поправить.
Продолжение читайте на Magenta.today
