Денис Панин пообщался на Международном жилищном конгрессе с руководителем «Нмаркет.ПРО: Владивосток» Натальей Моисеевой. Наталья рассказала о ситуации на рынке недвижимости Владивостока — ценах на уровне питерских, высоком спросе, растущем качестве и количестве объектов.
Денис Панин: Наталья, расскажите об особенностях рынка Дальнего Востока и чем он отличается от других рынков?
Моисеева: Первое — высокими ценами. Владивосток — это цены Питера, плюс большие расстояния. От Владивостока до Хабаровска 800 километров, поэтому миграция такая затруднена. А до Сахалина или Камчатки 2000–3000 километров.
Активная стройка у нас началась в 2019 году, то есть сравнительно недавно. Сейчас у нас в продаже, по моему, 41 застройщик. Это очень много. Один два корпуса, но, тем не менее. Этот прирост мы сейчас видим. То есть мы идем с отставанием от Москвы лет на восемь.
Панин: Высокий ценник связан с тем, что рынок молод и количество предложений небольшое? Или — с уровнем зарплат в регионе?
Моисеева: Прежде всего, с дефицитом предложений. Но он был всегда высоким. Владивосток — это центр Дальнего Востока, это логистика, это порты. Поэтому, конечно, мы видим миграцию со всех других дальневосточных регионов. Предложение ограничено, земли мало, потому что она в большинстве своем принадлежит Министерству обороны. Плюс сложный рельеф — гористая местность. Поэтому сети дорогие. Зарплаты в регионе не сказать, чтобы высокие, но люди предприимчивые. Поэтому они обычно имеют несколько источников дохода.
Сейчас появилось больше качественных предложений, зашли федеральные застройщики, и они задают определенную планку. Девелопмент ЮГ, Талан, ПИК. И местные застройщики, соответственно, подтягиваются к их уровню, к благоустройству мест общего пользования.
Панин: Со стороны выглядит привлекательно программа дальневосточной ипотеки. Такова ли она на самом деле?
Моисеева: Эту программу запустили в 2019 году. В чем ее преимущество. 2% максимальная ставка. При этом за последние годы она снижалась до 0,1%. Причем это реальная ставка банков. Без повышения стоимости квартиры. Спрос на нее, безусловно, огромный. Хоть и есть ограничение по возрасту — до 35 лет включительно люди попадают под действие этой программы.
Сейчас уже маловат лимит. Шесть миллионов рублей для Владивостока — это студия. Это рынок очень сильно подогрело.
Многие застройщики решили, что они сейчас все продадут и были готовы даже тормозить поток покупателей. Но за три года предложений стало кратно больше, есть из чего выбрать.
Любой гражданин Российской Федерации, у которого семья, в которой оба супруга младше 36 лет, либо одинокий родитель с ребенком того же возраста, может взять дальневосточную ипотеку. Не нужно быть прописанным на Дальнем Востоке Ставки сейчас 1,5–1,7%, с 6 миллионов ежемесячный платеж 28 000 рублей.
Панин: Это хороший вариант для инвестиций?
Моисеева: Отличный. Вы получаете квартиру в регионе, где она будет всегда востребована и остается хорошим вложением. Ее можно сдать, и арендная плата с лихвой перекроет ипотеку. Допустим, ты купил однушку за 8 млн, 6 млн у тебя кредит. Ты ежемесячно платишь 29 000 рублей. Если сделать мало-мальски приличный ремонт, сдавать такую квартиру можно за 35–40 тысяч рублей. Она капитализируется. А потом ты ее естественно можешь продать и заработать еще больше.
Цель инвестора — положить деньги туда, где они получше лежат. Насколько они географически от тебя в этот момент удаляются, вообще не имеет значения. Поэтому инвестировать в жилье Владивостока имеет смысл и из других городов России.
Панин: Насколько высок спрос на переезд, на кросс-региональные сделки, как вы с ним справляетесь?
Моисеева: По данным Росстата, 35 000 человек уезжают в год с Дальнего Востока в более западные регионы. Традиционные каналы миграционные для нас это Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Калининград. Либо за возможностями, либо за теплом, либо к Европе. С развитием дистанционных сервисов таких как Нмаркет.ПРО: Кросс-регион люди покупают жилье заранее, не покидая родного города. Для себя, для детей, которые поступают в вузы.
Мы помогаем покупать квартиры людям со всего Дальнего Востока. У нас в системе партнеры из Владивостока, Хабаровска, Амурской области, Сахалинского края, Камчатки, Бурятии, Якутии, Забайкальского края. Недавно расширили базу до Южно-Сахалинска.
Это отдельное направление для работы агентов. Агенты запрашивают брокер-тур в Москву или в Питер, например, из Якутии. Посмотреть, пощупать, а потом продавать квартиры там у себя в регионе. Я вообще считаю, что это тот стиль, который нужно каждому агенту прорабатывать. Не зацикливаться только на своем городе.
Найти самые перспективные объекты Владивостока вы всегда сможете на Нмаркет.ПРО: Владивосток или через сервис Нмаркет.ПРО: Кросс-регион.