Материнский капитал - это хорошая возможность для семей улучшить свои жилищные условия, потратить эти деньги на образование или отложить на родительскую пенсию. Чаще всего маткап используется для приобретения недвижимости. Однако у многих встает вопрос, можно ли в дальнейшем продать такую недвижимость? Отвечаем - можно, а как это правильно сделать - давайте разбираться вместе.
Обязательный шаг - выделение долей в недвижимости
При покупке недвижимости обязательным правилом является выделение долей. Если этого не сделать и продать квартиру, то возможны следующие последствия:
- Потребуется вернуть полную сумму материнского капитала в ПФР
- Возможно признание недействительным договора купли-продажи. То есть продавец (родитель) должен будет выплатить покупателю сумму, равную стоимости не выделенных долей.
- И как крайняя мера - привлечение к уголовной ответственности. В случае, если будет доказано совершение фиктивной сделки без цели улучшить жилищные условия, а просто обналичивание средств маткапа.
Чтобы этого не произошло, необходимо выделить доли всем членам семьи - и обоим родителям, и всем детям. Для этого важно соблюсти сроки выделения долей.
Для недвижимости, приобретенной за наличные средства, устанавливается срок 6 месяцев с момента совершения сделки. Для недвижимости, приобретенной в ипотеку - 6 месяцев с момента закрытия и снятия обременения.
Что касается размера выделяемых долей - нет четкого регламента. Но, как правило, доли выделяются в равной степени. Если двое родителей и двое детей, то по ¼ на каждого члена семьи. Либо пропорционально размеру материнского капитала, использованного на покупку жилья.
Продажа квартиры, купленной на средства материнского капитала
Если доли уже выделены, то продать квартиру можно.
Вам потребуется получить согласие органов опеки и ПФР. Чтобы такое согласие получить, необходимо:
- Гарантировать покупку нового жилья с обязательным выделением долей детям. Важно учитывать, что жилищные условия не должны ухудшиться.
- Оценить стоимость доли и положить вырученную сумму на счет ребенка, распорядиться которой он сможет при достижении совершеннолетия.
- Выделить долю в другом объекте недвижимости, на которое родители обладают правом собственности.
Если квартира куплена в ипотеку, и ипотека еще не погашена, потребуется согласие банка на проведение такой сделки. Сложность в том, что в такой квартире еще не выделены доли детям. Как быть в такой ситуации?
В первую очередь, можно попытаться закрыть ипотеку самостоятельно и выделить доли в квартире всем членам семьи. Либо по максимуму сократить остаток, так будет проще найти покупателя, и банк охотнее согласится на выделение детских долей.
Также можно договориться с покупателем, если он готов выплатить большой задаток для погашения ваших обязательств перед банком в размере остатка по ипотеке.
Отметим, что сделки, проводимые с участием несовершеннолетних, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Какие перспективы в законодательстве
В декабре 2022 года в Госдуме предложили отказаться от обязательного выделения доли ребенка в купленной на маткап квартире
Первый зампред комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Татьяна Буцкая предложила ряд мер, в частности
- рассмотреть отказ от обязательного выделения долей ребенку,
- исключить участие органов опеки при продажи такой квартиры,
- дать возможность вернуть маткап государству.
Сейчас идея обсуждается с Общественной палатой, ПФР, Минтрудом и другими ведомствами.